Étapes à suivre pour l’avis d’interdiction de fumer le cannabis

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article j’ai la chance d’avoir avec moi maître Josée Gagnon avocate spécialisée avec la Régie du logement. Elle nous donnera aujourd’hui une mise à jour sur les informations concernant l’entrée en vigueur de la loi sur le cannabis. Pour les gens qui nous suivent depuis quelques temps, nous avions déjà fait une première entrevue au printemps, mais il restait encore beaucoup d’incertitudes et de questions à propos des différentes lois fédérales et provinciales. Le 12 juin dernier, la loi provinciale a été sanctionnée et l’annonce a été faite le 21 juin et, à partir de cela, maître Gagnon pourra nous expliquer quels sont les étapes à suivre ainsi que les avis à envoyer aux locataires lors du passage de la loi. Je vais donc la laisser se présenter.JG: Bonjour à tous, une chose importante est qu’il y a des dispositions transitoires qui ont été écrites dans la loi. Il s’agit de l’article 107 et ce qu’il dit est qu’il permet aux propriétaires, en supposant que la loi entre en vigueur le 17 octobre puisqu’il s’agit de la date d’entrée en vigueur de la loi fédérale, d’envoyer une modification de bail à tous leurs locataires interdisant la consommation de cannabis dans leurs immeubles. Il faut attendre au 17 octobre car, suite à des appels et des recherches à la Régie du logement, la loi provinciale ne peut pas devancer la loi fédérale. On peut donc supposer que, à partir du 17 octobre, tout propriétaire d’immeuble pourra, dans un délai de 90 jours, envoyer un avis modifiant le bail pour aviser ses locataires de la mise en place d’une nouvelle clause se trouvant à être l’interdiction de fumer le cannabis.PM: Nous allons entrer en détail sur le type de fumée plus tard, mais auparavant, quelles sont les différences entre la loi provinciale et la loi fédérale?JG: La loi fédérale ayant été sanctionnée est celle s’appliquant sur l’ensemble du Canada. Elle dit que nous pourrons consommer du cannabis sur l’ensemble du territoire canadien et que nous aurons également le droit d’en faire la culture jusqu’à un maximum de quatre plants par individu et avoir en notre possession jusqu’à 150 grammes de cannabis. Ce sont les détails pour la loi fédérale. Par la suite, nous avons les dispositions de la loi provinciale venant encadrer la loi sur le cannabis au Québec. Cette loi, par rapport aux propriétaires, a quelques articles importants dont j’aimerais parler aujourd’hui.Il s’agit de l’article 10, 11 et 107.PM: Donc, la loi provinciale est vraiment celle qui va s’appliquer sur le terrain?« Ce nouveau règlement est seulement concernant le cannabis donc il faut vraiment faire la distinction. Ce n’est pas parce qu’une personne a signé qu’il ne fumait pas la cigarette qu’il ne pensera pas pouvoir fumer le cannabis en pensant que la loi fédérale aura préséance. » – Me Josée GagnonJG: Suite à des recherches à la Régie du logement, nous en avons conclu que la Régie agissait à un niveau provincial donc que les dispositions provinciales allaient s’appliquer. Beaucoup de gens ont peur car ils n’ont pas de règlements d’immeubles concernant la fumée donc la disposition transitoire permettra aux propriétaire de modifier les baux afin d’interdire la consommation dans leurs immeubles à tous leurs locataires.PM: Ce qui sera intéressant est que nous allons vraiment regarder étape par étape comment procéder afin de s’assurer que les propriétaires puissent profiter de leur droit dans leurs immeubles.JG: Supposons que nous soyons le 17 octobre, ce que je dis à tous les propriétaires est d’envoyer l’avis de modification du bail permis en vertu de la loi. L’article dit ceci: “Un locateur peut d’ici le, on imagine le 17 octobre, indiquer la date qui suit l’entrée en vigueur de la loi de l’article 1 encadrant le cannabis et modifier les conditions d’un bail de logement en y ajoutant l’interdiction d’y fumer du cannabis. C’est donc l’interdiction qui nous est permise et nous avons 90 jours pour envoyer cet avis. À cette fin, le locateur remet un avis de modification décrivant l’interdiction de fumer du cannabis, applicable à l’utilisation des lieux, au locataire donc il est important d’avoir une preuve de réception. En parlant des lieux, encore une fois, on se doit d’être précis.PM: Quelqu’un ayant déjà un logement sans fumée doit-il spécifier qu’il s’agit maintenant de la fumée de cannabis?JG: Excellente question car il s’agit de droit nouveau donc le passé n’est pas garant du futur. On ne peut rien garantir, puisqu’un logement considéré comme non-fumeur auparavant, ou une personne ne fumant pas dans le passé, du jour au lendemain, puisque cela sera légal, il s’agit d’une nouveauté.PM: Et pour un logement qui est présentement sans restrictions, le propriétaire peut-il modifier les baux pour inclure la fumée de cigarette lorsqu’il effectue la modification pour le cannabis?JG: Ce nouveau règlement est seulement concernant le cannabis donc il faut vraiment faire la distinction. Je dis tout le temps que plus fort ne casse pas donc le plus de règlement que nous pouvons avoir dans un bail le mieux ce sera. Ce n’est pas parce qu’une personne a signé qu’il ne fumait pas la cigarette qu’il ne pensera pas pouvoir fumer le cannabis en pensant que la loi fédérale aura préséance. C’est pour cette raison qu’il sera très important pour tous les propriétaires d’envoyer un avis dans les 90 jours et préciser que la consommation est interdite sur les aires de l’immeuble.PM: En tant qu’expert vous avez développé un avis dans ce sens, qu’est-ce qu’il contient et quels sont les éléments importants?« La loi prévoit que, en l’absence de refus, l’interdiction est inscrite au bail après 30 jours. Il n’y a donc pas de motifs possibles. » – Me Josée GagnonJG: Lorsque l’on lit la disposition transitoire il y a aussi la réponse du locataire. Dans l’avis on devra donc indiquer que le locataire a 30 jours pour répondre. Cependant, il ne peut pas refuser sauf s’il a des raisons médicales. De plus, en poussant plus loin nos recherches nous avons constater que le locataire va devoir obtenir une ordonnance médicale à l’effet qu’il y a un réel besoin de consommer du cannabis.PM: Donc, avec cet avis, à moins d’avoir des raisons médicales, le locataire ne peut pas refuser la modification?JG: La loi prévoit que, en l’absence de refus, l’interdiction est inscrite au bail après 30 jours. Il n’y a donc pas de motifs possibles.PM: En tant que propriétaire, nous sommes dans la gestion et nous envoyons cet avis. Que se passe-t-il si un locataire qui n’est pas au courant de la loi décide de refuser?JG: Dès que l’on reçoit un refus de cet avis, le propriétaire doit absolument inscrire, dans les 30 jours suivant une demande à la Régie du logement pour que cet interdiction soit intégré à son bail. Un locataire décidant donc de refuser pour simplement refuser pourra tenter de faire sa preuve, mais cela risque fortement de ne pas être accepté. Je ne peux pas me prononcer avec certitude car je ne suis pas juge, mais c’est ce que prévoit la loi.PM: Nous avons donc l’avis de 90 jours, mais il est important d’inclure le délai de 30 jours.JG: En effet et je crois qu’il est très important d’inclure la réponse dans les délais de 30 jours car il ne faudrait pas que cet avis soit trouvé incomplet et que le locataire ne sache pas qu’il pouvait refuser dans un délai de 30 jours pour des raisons médicales. Il s’agit du même principe que lors d’un renouvellement de bail car sinon les gens pourraient revenir n’importe quand.PM: Précises-t’on le genre de fumée?« La fumée vise également l’usage d’une pipe, d’un bong, d’une cigarette électronique ou de tout autre dispositif de cette nature. On pourrait aussi parler de tous les dérivés du cannabis. » – Me Josée GagnonJG: Oui, lorsque l’on regarde la loi, il y a un article donnant un genre de définition de ce que l’on entend par fumée. La fumée vise également l’usage d’une pipe, d’un bong, d’une cigarette électronique ou de tout autre dispositif de cette nature. C’est donc ce que nous entendons par fumée. Je pense que nous pourrions alors l’inclure également. On pourrait aussi parler de tous les dérivés du cannabis.PM: C’est un point important car certain propriétaire pourrait être tenté d’attendre aux renouvellements avant de le faire, mais la période de 90 jours partant du 17 octobre nous emmène au 15 janvier. Quelqu’un pourrait donc faire son renouvellement le 7 janvier et inclure la clause à l’intérieur, mais cela risque d’être serré. Est-ce que tu suggères de faire des avis différents ou de le mettre à l’intérieur du renouvellement?JG: Je crois que cela devrait être séparé car il s’agit tout de même d’un événement puisque ce n’est pas à tous les jours que l’on légalise le cannabis. Donc, que le gouvernement nous donne la possibilité, avec des dispositions transitoires, d’interdire la consommation de cannabis est vraiment un privilège et je crois que c’est vraiment grâce à la CORPIQ que cet article fait parti des dispositions transitoires. Je crois donc qu’il est primordial pour les propriétaires de l’utiliser et l’utiliser seul afin que cela soit intégré comme une clause valide. J’invite donc les gens à consulter un avocat spécialisé pour rédiger cet avis.PM: Peut-on inscrire d’autres interdictions à l’intérieur de ça?JG: Cela peut être tentant pour certains propriétaires, mais cela risque d’apporter des refus si l’on tente d’être trop large alors je crois que nous devrions rester spécifique. Je ne crois pas qu’il s’agisse de la bonne occasion pour cela. Il faudrait s’en tenir à l’interdiction de fumer du cannabis tel que la loi nous le permet. Dans tous les cas, le propriétaire ne perd pas ses droits donc il pourra bénéficier du délais de 3 à 6 mois avant la fin du bail pour apporter les modifications qu’il y souhaite. » Il est important de se préparer, mais il est conseillé d’attendre au 17 octobre avant d’envoyer l’avis à vos locataires. En l’envoyant avant cette date, vous risquez un jugement défavorable disant que les conditions sont prématurées. » – Patrice MénardPM: Nous sommes actuellement au mois de juillet, dans les derniers jours je crois qu’il y a eu quelques décisions qui ont été prises. Peux-tu nous en parler un petit peu et nous expliquer la jurisprudence derrière ces exemples?JG: Un propriétaire a ajouté l’interdiction de fumer le cannabis lors de ses renouvellements et, considérant l’absence de contestation, la greffière spéciale a accepté la clause. Selon moi, cette clause est prématurée puisqu’elle peut être faussée par l’absence des locataires. Dans un autre dossier, cela a été refusé en disant que c’était pour un autre motif, résoudre des conflits, et non en l’application de la loi. La greffière a spécifié que, toutefois dans le cadre d’une demande à modifier les conditions d’un bail, alors qu’un locataire vit déjà sur les lieux, il convient d’appliquer l’analyse d’une cause concernant l’ajout des interdictions visant à sanctionner un comportement d’un locataire demandé en vertu d’un article du code civil. D’autre part, l’ajout d’une telle clause constitue une atteinte au droit et au maintien dans les lieux. La juge a donc complètement refusé l’avis empêchant de fumer la cigarette et le cannabis en disant que ce n’était que pour évincer le locataire.PM: C’était donc sous un autre prétexte. En résumé, pour les investisseurs nous lisant présentement, il est important de se préparer, mais il est conseillé d’attendre au 17 octobre avant d’envoyer l’avis à vos locataires. Puisque nous sommes fréquemment en contact, lorsque nous aurons la date exacte, nous allons sortir un mémo afin de rappeler à notre audience d’envoyer les avis. En l’envoyant avant cette date, vous risquez un jugement défavorable disant que les conditions sont prématurées.JG: Exactement, on ne veut pas se retrouver avec un avis qui est nul donc on doit vraiment atteindre à l’entrée en vigueur de la loi provinciale.PM: Question importante, s’il n’y a pas de contestation, est ce que l’interdiction commence après le 30e jour?JG: L’avis entre en vigueur après les 30 jours.PM: Parle-t-on de la culture dans la loi?JG: Selon ma compréhension, et selon l’article 10, il est interdit de faire la culture de cannabis au Québec. Cependant, je me demande s’il serait possible d’invoquer les raisons médicales afin d’en faire pousser chez soi puisque la culture est en quelques sortes l’accessoire. C’est une question que je pose car je n’ai pas encore la réponse et qui devra peut-être être posée devant les tribunaux à savoir est-ce que quelqu’un qui obtient une ordonnance médicale de consommation aura le droit d’également en cultiver?PM: C’est un point important car pour quatre plantes ce n’est pas dramatique, mais si quelqu’un décide de convertir une de ses pièce pour en cultiver c’est à ce moment que cela devient problématique au niveau de l’énergie et l’humidité. Merci à Maître Josée Gagnon de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com