Entrevue Yvan Cournoyer

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article, j’ai la chance d’avoir avec moi Yvan Cournoyer. Beaucoup de gens le connaissent, car il est le propriétaire et président du Club d’investisseur immobilier du Québec ainsi que l’auteur de quelques livres et, avant tout, un investisseur immobilier. J’ai la chance de connaître Yvan depuis environ 14 ou 15 ans et nous avons fait plusieurs transactions ensemble. D’ailleurs nous avons présentement une transaction pour un 32 logements qui est en cours. C’est quelqu’un qui est très actif sur le marché et nous l’appelons tous le coach. Je vais maintenant le laisser s’introduire.YC: Pour ceux qui ne me connaissent pas, je suis un ingénieur en bâtiments de formation et j’ai découvert l’immobilier en 1999. Mon premier achat a été un terrain dans Lanaudière. C’était un petit terrain de 15 000 pieds carré que j’ai payé 5000$ et mon but était de construire, éventuellement, une maison sur ce terrain.PM: Avant de commencer avec ton parcours, qu’est-ce qui a fait en sorte que tu t’es intéressé à l’immobilier?YC: Mon parrain, en 1985, avait des immeubles à Sorel. C’est certain qu’à cette époque les prix n’étaient pas les mêmes qu’aujourd’hui, mais il possédait 45 portes dans son parc immobilier et tout était payé à ce moment-là. Il a donc été mon premier modèle de succès dans l’immobilier. Il avait aussi tenté de faire acheter un immeuble à mon père, mais ce n’était pas vraiment pour lui donc il a revendu l’immeuble par la suite.PM: Ça a donc été ton premier contact avec l’immobilier. Et toi quel était ta première acquisition?YC: Comme je le disais, ça a été le terrain que j’ai acheté dans Lanaudière, j’en ai acheté un autre par la suite.PM: C’est rare que les gens commencent par les terrains, est que ton but était de bâtir sur les terrains ou d’investir?YC: C’était pour construire une maison de rêve autonome et écologique. D’ailleurs ceux qui me suivent sur facebook peuvent voir que j’ai une page pour les maisons écologiques. J’ai toujours le terrain et il a pris de l’ampleur, car j’ai acheté d’autres terrains autours pour venir les greffer au premier pour en arriver aujourd’hui à 100 000 pieds de terrain.PM: C’est un beau projet. Maintenant, quel était ton premier achat de multi-logements?YC: Ça a été à Montréal en 2001. Nous venions de rencontrer Monsieur Lépine, qui est le fondateur du Club, et il nous a aidé à faire une transaction pour un duplex dans Hochelaga. Nous l’avions payé à ce moment 95 000$, en 2001, et avions réussi à l’acheter sans comptant. Lorsque je dis nous, je parle de moi et mon partenaire de l’époque Patrick Gaulin ancien directeur général du Club. Nous avions acheté un premier duplex ensemble avec aucune mise de fonds et avions empoché 10 000$. Ça a donc été notre premier achat d’immeuble locatif. Six mois après, nous avons acheté un condo à Fabreville, encore une fois, sans comptant et un 6000$ dans les poches. Nous avions donc deux achats de faits sans comptant et 16 000$ dans nos poches. Je me disais donc que si c’était ça l’immobilier, j’allais acheter plusieurs immeubles.« Ceux me disant qu’ils manquent de temps pour acheter des immeubles, je crois qu’il y a toujours moyen d’en trouver avec une bonne motivation. » – Yvan CournoyerPM: Donc à ce moment tu avais le duplex et le condo, mais quel a été ton premier achat de 6 unités et plus?YC: C’était en 2005, avec un autre associé, nous avons acheté un 5 logements à Sorel. La raison est simple, je suis natif de Sorel. J’étais en confiance puisque je connaissais déjà les secteurs. Je remarque d’ailleurs souvent au Club que les gens sont portés à investir dans les régions d’où ils viennent. Nous avions payé 95 000$ en 2005. Ça a donc été le premier achat d’une série de treize. Lorsque j’ai démarré avec le mentorat que monsieur Lépine a créé, en 2005, sur une période de seize mois, j’ai acheté treize immeubles. Ces immeubles avaient un objectif purement d’investissement, donc une vision à plus long terme.PM: Tu m’as parlé aussi du fait d’être ingénieur et la transition que tu as dû effectuer lorsque tu as pris la décision de faire de l’immobilier à temps plein. Je vais te laisser élaborer là-dessus.YC: Après avoir acheté mes treize immeubles, je me suis retrouvé avec une cinquantaine de portes et je travaillais toujours comme ingénieur à temps plein. Ceux me disant qu’ils manquent de temps pour acheter des immeubles, je crois qu’il y a toujours moyen d’en trouver avec une bonne motivation. À ce moment-là, je travaillais à temps plein, j’aidais monsieur Lépine à développer le Club et ma famille à travers tout cela. Je dois donc libérer du temps, car avec toutes ces portes, je ne pourrai pas en acheter d’autres s’il m’est impossible de stabiliser celles achetées auparavant en premier lieu. La solution que j’ai trouvé a été de négocier avec mon patron de l’époque afin d’avoir plus de temps. Je lui ai demandé de passer de cinq à quatre jours pour le même salaire. J’ai fait cela en optimisant mon temps et améliorant la gestion de mon temps et, après six mois, cela a tellement bien fonctionné que je suis tombé de quatre à trois jours. J’en parle car cela peut inspirer des gens qui se demande comment quitter leur emploi afin de se tourner vers l’immobilier à temps plein.PM: Lorsque tu as quitté, tu avais déjà accumulé treize immeubles et ces immeubles étaient des investissement à plus long terme. C’est à ce moment que tu as commencé à faire des flips?YC: J’avais déjà fait quelques flips par le passé, mais en ayant quitté mon emploi je n’ai plus eu le choix, car les 50 portes n’étaient pas suffisantes à elles seules. J’ai donc commencé à faire une série de flips les uns après les autres, environ une trentaine au total, qui se sont tous bien passés.PM: Cela t’as permis d’accumuler une grande expérience que tu as partagé à travers ton livre et tes formations. Qu’est-ce qui t’as mené à être formateur?YC: Ça été une situation un peu particulière. L’ancienne personne responsable de la formation sur l’inspection en bâtiment a dû annuler la veille, car elle avait une pneumonie. Jacques a donc communiqué avec moi pour me demander si j’étais intéressé à donner le cours. Je lui ai dit que j’allais prendre le temps d’y penser et lorsque j’ai raccroché, ma femme m’a encouragé à y aller en me disant qu’il s’agissait d’un beau défi qui se présentait à moi. J’ai donc rappelé monsieur Lépine pour confirmer que j’allais être présent et, de ce que j’ai eu comme commentaires, cela s’est très bien passé comme première formation même si je n’avais pas de préparation.PM: Ce qui t’as amené à être formateur est donc que tu as été lancé à l’eau la veille. Je crois d’ailleurs que c’est une des meilleures choses qui pouvaient se passer pour toi, car si l’on t’avait dit deux semaines à l’avance que tu allais donner une présentation, avec ton esprit d’analyse, tu aurais probablement préparé quelque chose de gigantesque. Ce sont souvent les meilleures situations. La première formation que tu as offerte remonte à 2009. Comment est venue l’idée pour ton livre? Qu’est-ce qui est venu en premier entre le cours et le livre?YC: Le livre est venu en premier, le cours est venu six mois plus tard, mais tout ceci était basé sur le concept que je faisais de l’accompagnement pour les gens. J’aidais les gens au téléphone et les gens me disaient souvent qu’ils étaient lassés de leur emploi et qu’ils aimeraient faire autre chose. Plus les gens me faisaient des commentaires et plus je me suis rendu compte qu’il y avait un grand besoin. J’ai fait des recherches en France et aux États-Unis, mais il n’y avait rien qui existait du côté francophone. C’est de là que m’est venue l’idée d’écrire le livre qui est rendu à 16 000 copies.« À un certain point, il est important de trouver des gens à qui l’on pourra déléguer afin de pouvoir faire grossir nos projets et continuer d’acheter d’autres immeubles. » – Yvan CournoyerPM: Tu as commencé à être formateur au Club et écrit ton livre, par la suite la prochaine étape est de commencer le cours de flips au Club des investisseurs immobiliers qui est une belle réussite auprès de milliers de personnes partout à travers la province. Lorsqu’on regarde ton côté investisseur, tu as acheté des terrains, des immeubles, des flips puis, par la force des choses, est devenu formateur, mais, pour le Club d’investisseur immobilier, comment en es-tu devenu propriétaire? Peux-tu nous raconter comment cela s’est passé?YC: Patrick Gaulin était l’ancien directeur et c’est donc lui qui devait prendre la relève de monsieur Lépine, mais, pour certaines circonstances, la transaction n’a pas eu lieu et monsieur Lépine cherchait d’autres investisseurs, mais ne croyait pas que j’avais un intérêt. Comme j’étais dans l’ombre de Patrick, il ne croyait pas que j’avais un intérêt pour prendre la suite. Je me souviens que ma conjointe m’aie dit que je devrais l’appeler puisque j’étais là depuis le tout début et que je connaissais le fonctionnement. J’ai donc appelé Jacques et je me souviendrai toujours de ce qu’il m’a dit à ce moment là. Il m’a dit que j’appelais à minuit moins un donc il avait presque pris une décision. Suite à une négociation sur environ deux ans, nous avons trouvé un terrain d’entente et nous avons utilisé les mêmes techniques que nous avions appris en immobilier pour cette transaction. Cela m’a donc permis d’acheter le Club immobilier avec une balance de vente. Ça allait prendre cinq ans pour effectuer la transaction mais, vu le chiffre d’affaire du Club qui a continué de grimper, nous avons été en mesure d’effectuer la transaction en deux ans et demi. Nous sommes passés de 150 à 350 mentorés par année.PM: Incroyable, je me rappelle avoir fait des formations où il y avait 20 à 50 personnes en comparaison à celles où il y avait une centaine de personne et cela amène une autre dimension. On ne doit pas oublier que, dans ces formations, le réseau que l’on développe est incroyablement important. En ayant une centaine de personnes et plus, cela permet d’aller chercher au moins une dizaine de personne qui vont aller dans le même créneau que toi. Félicitations pour ton succès. Maintenant que tu as une entreprise, tu es revenu au principe de base de réinvestir les profits dans le multi-logements. Donc tu appliques ce que tu enseignes.YC: Effectivement, avec Richard D’amour et Mélanie Gagnon nous avons acheté un 32 logements à Joliette en utilisant les mêmes techniques que l’on enseigne dans le mentorat. Nous avons réussi à acquérir l’immeuble avec très peu de mise de fond et c’est d’ailleurs celui que l’on met en vente avec tes services.PM: À partir de ce moment, tu es allé chercher des partenaires, bien sur, car ce n’est pas évident de continuer à gérer une entreprise et continuer à faire grandir son parc immobilier. C’est faisable, mais c’est plus facile avec de l’aide.YC: À un certain point, il est important de trouver des gens à qui l’on pourra déléguer afin de pouvoir faire grossir le Club et continuer d’acheter d’autres immeubles. Notre but est de nous rendre à 200 portes pour avoir assez de volume afin de permettre à Mélanie de quitter son emploi et ma vision personnelle est 500 portes.PM: Parfait, et pour le Club Est-ce qu’il y a des projets dans les prochaines années ou des développements en cours?  YC: Nous appliquons toujours la même base que lorsque monsieur Lépine l’a fondé. C’est-à-dire aider le plus de gens possible à prospérer. Nous sommes présentement 30 000 membres, la prochaine étape est de monter à 50 000 et continuer à aider les gens à acheter des immeubles. Lors des témoignages mensuels, il y a toujours quelques personnes qui sortent du lot, qui ont appliqué ce que nous enseignons et ont des histoires incroyables.PM: Il y a toujours un noyau de 10 ou 15 personnes qui ont commencé au Club immobilier et qui ont plus de 100 logements. En accumulant toutes ces personnes ensemble, cela fait des centaines de personnes que vous avez aidées à travers le Club. L’important aussi est de permettre aux gens de réaliser leurs propres objectifs, peu importe le nombre de logements qu’ils souhaitent atteindre.YC: Je vois plusieurs histoires qui ont commencé avec un petit immeuble et qui maintenant sont rendu à 300 ou 400 portes.PM: Pour la fin, si tu avais à recommencer, y’a-t-il quelque chose que tu ferais différemment?YC: Au niveau de l’investissement, je serais plus axé sur l’accumulation. Les flips sont plaisants, car cela permet de faire de l’argent rapidement, mais il y a les impôts à payer et l’on doit recommencer à chaque fois donc c’est comme un emploi. C’est une bonne façon d’amasser des liquidités, mais si l’on désire s’enrichir, l’on doit être plus axé sur l’accumulation.PM: Merci à Yvan Cournoyer de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com