Entrevue Stéphanie Milot

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article, dans la série investisseurs à succès, j’ai eu la chance de m’asseoir et discuter avec Stéphanie Milot. Beaucoup de gens connaissent Stephanie pour Immoréussite, elle a développé un programme de coaching basé sur sa propre expérience afin d’aider les nouveaux, ou investisseurs novices, à se lancer dans l’immobilier. Elle a également un grand succès dans son parcours en investissement immobilier et a bâti au fil des années un parc immobilier assez impressionnant. Elle a déjà plus d’une centaine de logements. Nous avons eu la chance de travailler ensemble dans le passé et avons également une transaction en cours en ce moment.SM: Pour moi, l’immobilier est une histoire d’amour qui a commencé il y a plus de 20 ans. J’étais étudiante au HEC et mon professeur de marketing nous a dit: si vous voulez être indépendant financièrement, investissez en immobilier. Pas longtemps après, je suis allé souper chez une amie et son père était là et nous a parlé de ses immeubles et ses investissement. J’avais 22 ans, c’est comme ça que mon intérêt pour l’immobilier a commencé. En revenant chez moi, sur la rue St-Denis, j’ai vu un immeuble à vendre. J’ai donc pris le numéro de l’agent et je faisais une offre le lendemain.

“N’importe qui ayant acheté entre 1998 et 2012 a l’air brillant aujourd’hui car le marché a monté, même si l’on ne savait pas comment compter et on n’avait pas encore toute la mathématique immobilière sous la cravate.” – Patrice Ménard

PM: Donc pour répéter: Tu as entendu parler d’immobilier, par la suite, quelques semaines après, tu as vu un immeuble sur St-Denis, pris le numéro de l’agent et fait une offre le lendemain?SM: Je dis souvent que j’ai été très chanceuse, car l’immeuble est très bien situé. C’est un immeuble que j’ai encore aujourd’hui et j’ai toujours eu de la facilité à le louer. Ça a été une belle histoire. Par la suite ça a prit plusieurs années avant que je recommence à faire des investissements puis une collègue professeure, j’enseignais la vente conseil et le marketing au hec, m’a emmené une petite annonce du club immobilier. Je la remercie encore aujourd’hui, car j’y suis allé et je n’ai jamais arrêté à partir de ce moment.PM: C’est d’ailleurs l’endroit où l’on s’est rencontré. Quel était ton premier achat de multi-logements?SM: C’était à Vimont, un huit plex que j’ai toujours aujourd’hui. C’est arrivé 7 ans après mon triplex. Il y a eu plusieurs années, mais c’est après celui la que ça a déboulé. un autre 8 à repentigny et un 16 avec toi à repentigny, tu étais le courtier.PM: Est-ce que tes parents était la dedans, est-ce qu’il y a eu des facteurs externes qui ont influencé ta décision? Car ça ne devait pas être une décision facile surtout à 22 ans.SM: Tu as raison, quand j’ai dit à mon père que je voulais investir en immobilier, la première chose qu’il ma dit a été: voyons es tu tombé sur la tête? Mon père n’était pas du tout investisseur, ma mère non plus. Ils étaient plutôt du genre de type peureux. Honnêtement, c’est parce qu’ils m’aimaient, il n’était pas mal intentionné, ils ne pensait seulement qu’à me protéger. Et heureusement que j’avais une tête de cochon. Mon premier triplex, j’ai pu mettre la mise de fond, qui était moins élevé qu’aujourd’hui et je travaillais à temps plein, même si j’étais aux études. C’est pour ces raisons que j’ai pu faire ce que j’ai fait. Mais personne ne m’a aidé et je n’avais pas fait de coaching encore. J’ai été chanceuse dans ma première acquisition, car j’aurais pu me tromper.PM: N’importe qui ayant acheté entre 1998 et 2012 a l’air brillant aujourd’hui car le marché a monté, même si l’on ne savait pas comment compter et on n’avait pas encore toute la mathématique immobilière sous la cravate. Le marché a beaucoup aidé les gens, donc les gens qui voudraient racheter de la même façon qu’il y a 10 ou 15 ans pourraient se tromper.SM: Et en me formant par après c’est à ce moment que j’ai été capable de développer des stratégies et bâtir mon parc immobilier.PM: En regardant des immeubles, comment fais tu tes recherches?SM: On parle toujours de la rentabilité, oui c’est un point important et c’est ce que j’enseigne avec Immoreussite, car, par définition, un investissement immobilier est censé être positif et générer un cashflow positif, mais mon type d’investissement a toujours été de bâtir sur une vision à long terme. Donc j’ai toujours conservé tous mes immeubles. Ça va être la première fois, avec l’immeuble qu’on vend ensemble, que je vais me départir d’un immeuble et c’est parce que je suis avec quelqu’un d’autre. Donc quand je suis a la recherche d’un immeuble, je regarde évidemment le secteur, la qualité des locataires, la facilité de location, etc. Ce sont tous des facteurs qui influencent ma décision sur le long terme d’un immeuble.

“Être un investisseur immobilier c’est d’être capable de dire quand un immeuble peut dégager un cash flow positif aujourd’hui, mais aussi ce qu’il est possible de faire sur une plage de 0-5 ans pour qu’au final cela soit encore plus rentable.” Stéphanie Milot

PM: Si l’on regarde tes immeubles, ton parc a vraiment un emplacement exceptionnel pour chacun de tes immeubles. C’est certain qu’à long terme tu es gagnante avec ça, car ce n’est pas nécessairement le rendement qui est le plus important. Il faut que le rendement soit là, mais d’abord et avant tout l’emplacement.SM: Oui, et aujourd’hui avec l’expérience que j’ai acquise je suis capable de voir qu’au jour un il sera rentable, mais, plus important encore, de voir où je peux l’emmener et ce qu’il m’est possible de faire avec. Donc, être un investisseur immobilier c’est d’être capable de dire quand un immeuble peut dégager un cash flow positif aujourd’hui, mais aussi ce qu’il est possible de faire sur une plage de 0-5 ans pour qu’au final cela soit encore plus rentable.PM: Donc quel serait ton meilleur coup?SM: Mon meilleur coup serait un seize appartement acheté à laval il y a quelques années. C’est curieux car certaines personnes disent que l’immobilier n’est plus comme c’était avant. Qu’il y a moins d’aubaines et je suis complètement en désaccord avec eux car, des aubaines, il y en a eu, il y en a et il y en aura toujours. Cet immeuble est un bel exemple. Je l’ai acheté il y a quelques années, il était super bien situé et en plein mois de juillet je passe devant le bâtiment, il a vendre et il y a 6 vacants. Je me dis que ce n’est pas normal donc je me “déguise” pour aller visiter. Et je comprends tout immédiatement. Premièrement, je vois que l’immeuble a besoin d’amour, il a besoin de rénovations. Pas en décrépitude, mais il a été un peu abandonné. Le propriétaire habite à l’extérieur du pays et a confié l’immeuble au concierge qui ne s’en occupe manifestement pas. Et c’est à ce moment que je réalise ce que je peux faire avec cet immeuble. Je l’ai acheté, on a rénové, on a fait un logement modèle. On a refinancé et peu de temps après je suis allé rechercher 400,000$. Je le détiens encore aujourd’hui et avec ça j’ai été capable d’acheter autre chose.PM: En même temps, on se connait personnellement et je sais que tu utilises une compagnie de gestion pour tes immeubles. Pour ceux qui se demande s’ils devaient s’en occuper eux-même ou déléguer la tâche à quelqu’un d’autre, quels seraient les conseils que tu pourrais donner aux gens?SM: En 2008, j’ai eu mon fils, j’avais, à ce moment-là, 54 appartements et l’immeuble que j’avais acheté avec toi. On dit toujours que, lorsqu’on achète un immeuble, on achète les locataires qui viennent avec. J’ai eu un locataire difficile et c’est ce locataire qui a fait en sorte que j’ai considéré la gestion. J’avais une croyance très limitante par rapport aux gestionnaires d’immeubles au départ. Quand on dit qu’une chose désavantageuse dans la vie nous amène à autre chose d’avantageux. C’est à cause de ça que j’ai pu doubler mon parc immobilier par la suite.

“Les gens qui vont récolter seront les gens qui sont présentement actifs dans le marché, car ils ont déjà leur système en place pour bouger rapidement. Donc c’est important de ne pas attendre que tout soit parfait.” – Patrice Ménard

PM: En effet car les propriétaires se demandent s’ils vont faire le travail aussi bien qu’eux et les gens sont habitués de contrôler chaque informations.SM: Exactement, j’ai eu la chance de trouver un bon gestionnaire. Ça fait des années que l’on travaille ensemble. Ça m’a permis de me concentrer sur mes forces. Ma force c’est de dénicher des immeubles et gérer mon autre business. C’est ce que j’aime.PM: C’est cela, car sinon on peut se retrouver à être ensevelis sous les travaux car on doit s’occuper de tout et on finit par manquer les opportunités qui se présentent à nous. On passe du mode acquisition au mode gestion.SM: Cependant cela reste une décision personnelle à chacun. Chacun fait ce qu’il a envie de faire. J’ai 97 appartements donc je pourrais faire la gestion à temps plein, mais j’ai une autre entreprise que j’adore. j’ai des bons concierges, j’ai des bons gestionnaires, j’en suis éternellement reconnaissantes et honnêtement mes gestionnaires font un meilleur travail que moi. Toutes les années ou j’ai gérées mes immeubles, je ne suis jamais allé à la régie, car je m’asseyais sur le coin de la table et je négociais avec la personne. C’était super, mais avec un parc comme ça, il est possible qu’à l’occasion on doive aller à la régie. De mon côté, c’est sur que je le recommande, mais j’ai envie de dire aux gens, c’est plaisant d’avoir l’expérience et le bagage. Car si vous les avez gérés un peu par vous-mêmes vous savez pour quoi regarder, vous savez comment rencontrer les gestionnaires et poser les bonnes questions.PM: Exact, car souvent les gens vont dire j’ai juste un 8 logements, juste un 16 logements, est-ce que y’a une compagnie de gestion qui va vouloir s’en occuper? Et oui y’a des compagnies qui vont prendre les plus petits dossiers et aider le client, car ils savent qu’à long terme ils vont continuer de grossir leur parc immobilier. As tu deux ou trois conseils pour quelqu’un qui commence en immobilier ou qui veut commencer?SM: Je dis souvent deux choses: Si vous décidez de le gérer vous-même, n’achetez pas trop loin de chez vous, car si, le premier du mois ou le 16 du mois, si vous recevez un appel et vous êtes à 2h l’expérience risque d’être moins agréable. Le deuxième est de constamment se former. J’ai été chanceuse avec mon premier immeuble, mais le fait que je sois allé chercher les connaissances par la suite est vraiment ce qui a fait que j’ai développé le parc que j’ai aujourd’hui, que j’ai eu de la facilité a louer mes logements, que j’ai toujours acheter des bons immeubles.PM: Ce que j’ai aimé cependant, et ça ce n’est pas tout le monde qui est comme ça, c’est le fait que tu aies acheté ton premier triplex directement, car cela t’as mise directement dans l’action. Trop de gens sont pris dans la sur-analyse et ne bouge simplement pas.« Il y aura toujours des gens qui vont avoir besoin de se loger. C’est un besoin primaire » – Stéphanie MilotSM: Entièrement d’accord, c’est même le premier module du programme Immoreussite. J’enseigne la psychologie du succès en immobilier. Je rencontre des gens que j’ai rencontré il y a 15 ans qui commençaient à regarder et aujourd’hui ils sont encore en train de regarder. Ils attendent encore la meilleure opportunité. Sauf que s’ils attendent encore après 15 ans, cette opportunité risque de simplement ne jamais se présenter.PM: Souvent les gens vont dire, je vais attendre que le marché remonte, je vais recommencer à ce moment-là. Tu vas voir ça va tomber bientôt ce qui n’a pas de sens, car premièrement, le fait de ne pas être actif en ce moment fait en sorte qu’ils n’ont pas de réseau de bâti. La journée que tout va tomber, les gens qui vont récolter seront les gens qui sont présentement actifs dans le marché, car ils ont déjà leur système en place pour bouger rapidement. Donc c’est important de ne pas attendre que tout soit parfait. C’est comme à la bourse, en vingt ans, le marché a fluctué, mais tant que tu ne vend pas, tu ne perds pas. Sauf que si on avait un ticker pour la valeur de chacun de nos immeubles, les gens auraient peur et se mettraient à vendre pour rien. Le fait que l’immobilier bouge lentement, revient au même principe. C’est comme les stocks qui montent et descendent mais les dividendes restent les mêmes de trimestres en trimestres. C’est la même chose pour les loyer, dans les dernières années le prix de l’immobilier a augmenté et diminué, mais le prix des loyers est resté le même.SM: En effet, car il y aura toujours des gens qui vont avoir besoin de se loger. C’est un besoin primaire.PM: En plus, lors de la crise financière de 2008, beaucoup de gens aux États-Unis qui possédaient des parcs immobiliers ont fait une fortune. Les gens se sont mis à louer au lieu d’acheter, le crédit était plus difficile. Donc c’est vraiment un besoin primaire. On arrive vers la fin, peux-tu nous expliquer un peu comment fonctionne Immoreussite et ce que tu peux faire pour les gens?SM: C’est un programme de formation pour les gens désirant commencer à investir en immobilier ou approfondir leurs connaissances afin d’agrandir leur parc. J’ai décidé de développer ce programme en ligne, tout se fait à partir de la maison, en vidéo, les gens peuvent poser des questions et interagir. On a des webinaire à toutes les 3 semaines environ. Ça s’adresse au gens qui veulent débuter ou les gens qui ont un parc avec quelques portes. Les investisseurs qui ont déjà bâti un parc avec plusieurs centaines de portes sont déjà des investisseurs aguerris et n’ont pas besoin de mes conseils donc ils ne font pas parti de mon public cible.PM: Un autre modèle aussi en tant que femme, car très peu de la clientèle propriétaire qu’on rencontre dans les événements est féminine. C’est en majorité juste des hommes.SM; Curieusement, nous avons sorti les statistiques il y a quelques semaines et j’ai plus de femmes qui achètent mon programme que d’homme.PM: Comme je dis souvent aux gens quand on me demande quel coaching est le meilleur, l’important c’est de connecter avec le coach et la foule dans la salle. Alors oui certaines personnes peuvent plus apprécier le message parce qu’ils se voient en toi et ton message.SM: Exactement, L’exemple que je donne aux gens est: c’est comme comparer du thon qualité sushi à un filet mignon. Les deux sont super bons, mais ils sont très différents. Ma formation est entièrement en ligne, les gens ont accès à moi via des webinaires, les gens peuvent revisiter le contenu et on organise un événement présentiel par année. On continue aussi à bonifier le contenu et le mettre à jour avec les nouvelles informations et les nouvelles lois.PM Mot de la fin Stéphanie, as-tu un livre, podcast, mentor que tu suis que tu pourrais recommander aux gens?SM: Tu me connais, je suis Tony Robbins depuis une vingtaine d’année. J’ai fait toutes ses formations, mais il faut aimer le genre. Donc le meilleur conseil que je peux donner aux gens c’est d’aller chercher quelqu’un qui vient vous rejoindre personnellement. L’idée est de se former. Je pense que nous sommes des éternels étudiants et c’est quand l’on arrête d’étudier qu’on stagne.PM: Merci à Stéphanie Milot de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com