Entrevue Richard D’Amour

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article j’ai la chance de discuter avec Maître Richard D’amour, de Fortier/D’amour/Goyette. Il est avocat fiscaliste et propriétaire de multi-logements. Nous nous connaissons depuis quelques années, c’est une personne qui a une grande expertise pour qui j’ai un grand respect.RD: Merci Patrice, en effet je suis avocat fiscaliste depuis 1993, ayant développé au fil du temps une majeur en fiscalité immobilière, car la fiscalité est une passion pour moi, mais l’immobilier également. C’est donc une façon pour moi de transmettre ma passion pour la fiscalité aux investisseurs et les aider à réaliser leurs projets et faire plus d’argent. Car plus d’argent, c’est plus d’argent. après impôt.PM: La fiscalité est actuellement très à jour avec tout ce qui s’est passé l’année passée avec la réforme Morneau, mais souvent la première question que les investisseurs vont me poser est: suis-je mieux d’acheter un immeuble à mon nom personnel ou bien de m’incorporer? Souvent le raisonnement vient selon la grosseur et le revenu de l’immeuble ou bien pour une question personnel, s’ils sont seuls ou en partenariat. Donc quels conseils donnerais-tu aux gens dans cette situation?RD: Dans un premier temps, la première chose pour laquelle je regarde est de mettre en place une structure. En parlant de structure, ce que je veux dire c’est créer des compagnies ou mettre en place des fiducies, mais on doit avoir une raison pour le faire. C’est à ce moment que l’on doit séparer la raison fiscale et la raison légale. D’un point de vue légale, pour se protéger, ma première réponse irait en ce sens, mais ça ne veut pas dire que ça vaut nécessairement la peine. Je pose souvent la question aux gens, comme exemple, s’ils ont déjà acheté une maison personnelle et la grande majorité me répondent que oui et lorsque je leur demande s’ils craignaient les vices cachés lors de l’achat de la maison ils me répondent que non. Il s’agit du même processus lors de l’achat d’un multi-logements. Donc je mets de côté la partie légal rapidement et pour le côté fiscal, cela dépend de la tolérance au risque de l’investisseur. Ensuite, du côté fiscal, on doit regarder la provenance des fonds et c’est ce qui va déterminer si l’on mettra en place une compagnie. Car à la base, l’imposition de revenu passif dans une compagnie sera plus élevé pour une très grande majorité des investisseurs, car le taux d’imposition est à 50,57%, mais le taux d’imposition personnelle est un taux escalatoire. Mon conseil est donc que pour aller avec une compagnie, on doit avoir des raisons de le faire.PM: Ces raisons sont plus personnelles à notre situation et la structure que l’on aura en place, que l’immeuble que l’on va acheter.RD: Effectivement, mais nous avons eu des nouvelles au mois de décembre 2017, qui sont que nous allons avoir la possibilité d’avoir une exonération des droits de mutation pour les sociétés en nom collectif, que l’on demandait depuis longtemps. Ça nous permettra possiblement d’avoir une structure de société en nom collectif qui laissera chaque associé décider s’il veut être personnel ou au nom d’une compagnie. De plus en plus, nous voyons des partenariats donc cela va nous emmener de la flexibilité.PM: Ce qui m’emmène à un autre point. Une autre question que les gens vont me poser est: si j’achète un immeuble détenu par une entreprise, devrais-je acheter l’entreprise pour éviter la taxe de bienvenue? Il y a quelques années, je crois que c’était la façon de faire puis les choses ont changé il y a environ deux ans et que maintenant on ne sauve pas la taxe automatiquement en achetant une entreprise détenant un immeuble. Peux-tu nous éclairer sur cette question?RD: Ce dont tu parles est d’acheter les actions au lieu d’acheter l’immeuble. Si l’on fait un petit retour dans le passé, il y a eu des modifications à la loi sur les droits de mutation immobilière et ces modifications ont pour base le raisonnement suivant: il est possible de transférer à une compagnie un immeuble et éviter les droits de mutation si l’on détient plus de 90% des droits de vote. Par le passé, les avocats et notaires étant ingénieux, ils ont mis en place des structures qui évitaient ces droits de mutation. Par exemple, une compagnie détenait l’immeuble avec une contre lettre où tous les actionnaires étaient les réels propriétaires de l’immeuble. À ce moment, ils pouvaient se vendre entre eux et éviter les droits de mutation, car, selon la loi, l’inscription devait être faite sur le titre de l’immeuble.“L’imposition de revenu passif dans une compagnie est à 50,57%, “..” mais le taux d’imposition personnelle est un taux escalatoire. Mon conseil est donc que, pour aller avec une compagnie, on doit avoir des raisons de le faire” – Richard D’amourPM: Souvent les gens ont tendance à penser que la contre lettre est une façon de procéder qui n’est pas légale alors que ce n’est pas le cas.RD: Exact, c’est dans le code civil, la simulation existe je mets tout de même un bémol là dessus, car on ne peut pas utiliser la contre lettre pour enfreindre une loi. Les modifications apportées font en sorte que, maintenant, l’on doit détenir, pendant deux ans, suite au transfert de l’immeuble, 90% des droits de vote sinon il y aura une taxation. Cependant, ce que j’ai entendu dire dernièrement est que certaines municipalités ont interprétés cette loi d’une différente façon. Disant que si l’on transige des actions, le droit de mutation est applicable. Si un immeuble a été acquis par une compagnie et que les droits de mutation ont été payé, ou cela fait plus de deux ans, et que l’on vend les actions, en théorie, il n’y aura pas de droits de mutation. Mais je tiens à mettre en garde les investisseurs immobilier, car au-delà de sauver les droits de mutation, il y a tout un impact fiscal lié à une transaction sur des actions. Si un propriétaire détient un immeuble depuis 20 ans, cela veut dire que son coût d’acquisition sera extrêmement bas, et possiblement amorti en grande parti ou en totalité. Ce qui veut dire que l’acheteur des actions n’augmentera pas le coût de l’immeuble, car il n’achète pas l’immeuble, mais les actions. Donc il ne pourra pas amortir et au moment de la revente devra assumer l’impôt sur l’immeuble depuis le coût d’acquisition.PM: Ouch! Absolument, surtout quand on connaît la plus value qu’il y eu depuis 20 ans. Donc parfois pour sauver 70,000$ en taxe de bienvenue sans avoir la bonne structure cela peut coûter des centaines de milliers de dollars en impôts. Y’a-t-il une façon de geler tout ça dans le temps et dire voici la valeur?RD: Oui, car je l’ai fait et j’en ai planifié des transactions de cette façon. Ce qu’on regarde est: si le propriétaire vendait l’immeuble et liquidait la compagnie, on regarde ce qu’il lui resterait net dans les poches et ensuite, par rapport à une vente d’actions, il est possible de déterminer comment procéder afin qu’il ai le même montant net. Donc, à ce moment, il est possible de dire par exemple: Si j’avais payé les actions 1 million, combien devrais-je payer les actions pour que le propriétaire arrive à la même valeur et ensuite cela devient un élément de négociation à propos du prix que l’on paye pour les actions. Ceci étant dit, il y a deux avantages une fois que l’on s’entend sur un prix. Premièrement, il n’y a pas de droits de mutation sur l’immeuble et deuxièmement, sur des immeubles qui ont pris de la valeur, au niveau taxation municipale cela peut devenir intéressant. Cela permet de ne pas avoir une transaction qui fait grimper la valeur de l’immeuble et le niveau de taxe.PM: Exactement, car c’est souvent le cas après une transaction. Les nouveaux propriétaires reçoivent une lettre du service d’évaluation pour avoir les nouveaux chiffres et l’année d’après le compte de taxe vient avec. L’an passée il y a eu la réforme Morneau et nous avons beaucoup parlé de structure lorsqu’on commence en immobilier, mais pour quelqu’un qui a déjà plusieurs immeubles, qui a déjà de l’expérience dans le domaine et rencontré un fiscaliste il y a 3,4 ou 5 ans y’a-t-il des points plus précis auxquels les investisseurs devraient porter attention même s’ils ont déjà une structure en place?« Donc parfois pour sauver 70,000$ en taxe de bienvenue sans avoir la bonne structure cela peut coûter des centaines de milliers de dollars en impôts » – Patrice MénardRD: Dans un premier temps, la réforme n’est pas encore terminée. Nous attendons au budget pour tout ce qui touche au revenu passif afin de voir ce qui va arriver. Ce qu’on sait aujourd’hui est que les règles sur le fractionnement de revenu sont sorties en décembre. Donc oui il y a des éléments que l’on doit tenir en compte. Souvent, on mettait en place une structure dans laquelle il y avait une fiducie qui détenait la compagnie et il était possible de faire du fractionnement de revenu en sortant des dividendes aux conjoint(e)s et enfants majeurs. Aujourd’hui, cette structure en a pris pour son rhume. Il y a des exceptions qui sont venues s’intégrer dans les annonces que nous avons eues au mois de décembre. Il y en a une qui permettra de continuer à faire du fractionnement de revenus, cependant elle exige une détention d’actions directement. Donc, si l’on est en présence d’une fiducie, il faudra s’interroger si l’on veut transférer des actions aux conjoint(e)s afin de continuer le fractionnement. Le bienfait, cependant, à propos du revenu passif dans ce que nous avons entendu jusqu’à maintenant est que, selon le ministre Morneau, tout ce qui était avant les nouvelles règles sera exempté. Donc, ce que je mentionne à mes clients est que, s’ils possèdent des revenus dans une compagnie opérable et qu’ils désirent les transférer dans des placements immobilier, de s’assurer de le faire avant le dépôt du budget pour être exempt des nouvelles règles.PM: Parfait, donc pour terminer, Richard a développé plusieurs tableurs Excel afin d’aider les propriétaires avec leur fiscalité. Pour les gens qui sont sur notre programme VIP, nous donnons accès à ces tableurs. Peux-tu nous donner quelques exemples de certains d’entre eux?RD:  Il y a un des tableurs que nous allons rendre accessible qui est le suivi de la valeur fiscale de vos immeuble. J’invite d’ailleurs tous les investisseurs à faire ce suivi. C’est simple et court, il s’agit d’entrer les coûts d’acquisition avec tous les frais qui peuvent les faire augmenter. Ensuite, faire un suivi des dépenses qui ont été capitalisées sur l’immeuble, l’amortissement qui a été pris. Ce que je me suis rendu compte en pratique est, qu’au fil du temps, lorsque les gens arrivent pour faire des transactions, des roulements ou des transferts, on demande ces valeurs et ils ne savent pas où aller les trouver.PM: Un autre des documents que tu avais partagé expliquait s’il était plus facile d’acheter l’immeuble ou l’entreprise.RD: En effet, par contre, celui auquel j’aimerais que les gens aillent jeter un coup d’oeil est celui sur le solde de prix de vente, car j’entends beaucoup “d’âneries” relativement à la fiscalité des solde de prix de vente et cela va vous permettre de comprendre la mécanique et savoir si vous avez un avantage en tant que vendeur à laisser un solde de prix de vente. Parfois cela peut être avantageux.PM: Merci à Richard D’Amour de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com