Entrevue Ray Junior Courtemanche

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article, je suis présentement avec Ray Junior Courtemanche. Mercie d’être avec nous aujourd’hui. Pour ceux qui ne connaisse pas Ray Junior, il est vraiment un entrepreneur, pour ne pas dire Immopreneur, en série. Beaucoup de gens le connaissent pour le projet qu’il a fondé Cité Mirabel. Le but de cet article aujourd’hui est vraiment d’aborder l’aspect entrepreneur immobilier. Quels sont les risques lorsqu’on commence? Comment commencer? Donc je vais laisser Ray s’introduire.RC: En ce moment, nous travaillons sur le projet de la cité de Mirabel qui est à la sortie 28 de l’autoroute 15 sur la rive nord de Montréal. Les rues sont quasiment tous terminées. Lorsque nous avons commencé, il y a environ 48 mois, nous avons fait une mixité, donc nous avons une zone où nous allons retrouver le condo locatif et, nous avons utilisé le terme condo au lieu de logement, car à l’intérieur de la cité, nous avons beaucoup de condos que nous construisons dont Luxité, les condos SkyBlue, les villas de la cité de Mirabel, les maisons de villes Mirabel urbains et nous ne voulions pas utiliser le mot logement, car parfois les gens associent le mot logement à quelque chose qui ne serait pas assez luxueux pour eux.PM: Ça se loue bien aussi. Du côté marketing, lorsque l’on dit qualité condo, les gens s’imaginent tout de suite quelque chose d’un peu plus haut de gamme, mais en ce qui vous concerne, c’est vraiment le cas.RC: Exactement, nous avons vraiment poussé le branding pour les condos locatifs M3 donc ça donne un côté prestigieux au projet et ça a vraiment bien fonctionné. En 2015, nous avons commencé avec un premier bâtiment dans la cité de Mirabel, pour tester le marché, qui était un bâtiment de 16 logements en trois étages et demi sans ascenseur et sans stationnement intérieur, car notre but était de prendre le pouls du marché à ce moment-là. Comme c’était un nouveau secteur, la meilleure chose était vraiment d’y aller de façon conservatrice et de ne pas prendre un trop gros risque.« J’ai toujours été rattaché au secteur de l’habitation et du bâtiment » – Ray Junior CourtemanchePM: Avant tout, peux-tu nous raconter ton histoire et comment tu as commencé?RC:  Ma mère est partie lorsque j’avais 3 ans, donc c’est mon père qui m’a élevé. Comme il était mécanicien, j’ai été élevé dans un garage avec les mécaniciens ce qui a fait en sorte que j’ai tout de suite été imprégné d’une éducation avec des adultes. On était loin du service de garde avec les jouets et les dessins. C’était des mécanos donc le vocabulaire et l’éducation n’étaient pas très élevés.PM: J’imagine que tu as appris à faire ta place en étant assez jeune. Et, en ce qui concerne l’automobile, pour les gens qui ne seraient pas au courant, tu as aussi été pilote Nascar.RC: Exactement, j’ai été pilote de série Nascar Canada et Nascar K&N series aux États-Unis et en formule Ford au grand prix du Canada où je suis arrivé en troisième position. Le garage m’a donc donné la passion pour l’automobile et mon père était pilote de course et toutes les fin de semaines nous étions sur des circuits de course. C’est d’ailleurs là que mon côté entrepreneurial a débuté. Nous étions près de Chabanel et les gens de l’usine de chandail étaient des clients de mon père et ils ont fait des chandails à l’effigie de mon père et sa voiture de course et j’ai commencé à les vendre dans les estrades.PM: À partir de quel moment pourrait-on dire que tu as eu ta première entreprise profitable? Est-ce que c’était dans l’immobilier?RC: Pas exactement, mais c’était un peu relié, car c’était dans le domaine de l’aménagement paysager. Je m’occupais de la tonte de gazon et du déneigement et, dès que j’ai eu mon permis, ai acheté mon premier camion avec une pelle. Donc j’ai toujours été rattaché au secteur de l’habitation et du bâtiment.PM: Dans quel secteur étais-tu lorsque tu as commencé?RC: Lorsque j’ai commencé j’étais à Laval dans le secteur de Duvernay, près du pont Papineau et du boulevard Lévesque. J’ai commencé en sonnant aux portes et en offrant au client de tondre leur gazon et j’ai bâti ma clientèle de cette façon. Puis, à l’âge de 16-17 ans, j’étais rendu avec six camions et trois équipes de trois personnes par camions. Chaque équipe entretenait une centaine de maison donc j’avais environ 600 clients au total. Une fois rentré, cette clientèle là a commencé à me demander d’autres services. C’est l’aménagement qui m’a fait réaliser que les gens ont de la richesse. J’ai vu des gens avec des maisons immenses, car les gens qui faisaient tondre leur gazon étaient des gens qui avaient les moyens de payer quelqu’un pour faire le travail à leur place.PM: Est-ce que c’est de cette façon que tu as commencé à ramasser ton capital?RC: Exactement.PM: Parfait et ensuite qu’est-ce qui t’as amené à l’immobilier par la suite?RC: La tonte de gazon m’a amené une notoriété tellement grande dans le domaine du paysagement qu’un des effets a été que j’achetais énormément de matériaux dans les centres jardins donc, l’idée m’est venue de me partir mon propre centre jardin. À ce moment, j’avais 21 ans, j’ai cherché des terrains avec des bâtiments ayant un garage et je suis tombé sur un bâtiment près de Petite-Cote/Corbusier à Laval. Le vendeur demandait 750,000$ et j’ai réussi à le négocier à 675,000$ donc quasiment 100,000$ en dessous. « C’est l’aménagement qui m’a fait réaliser que les gens ont de la richesse » – Ray Junior CourtemanchePM: Ce qui m’amène à une autre question. Le jeune qui commence en immobilier, qui est dans la début vingtaine, et se demande si le vendeur le prendra au sérieux à cause de son âge, as-tu un conseil à lui donner?RC: Ce qui m’a aidé est que, je m’étais déjà bâti un nom de qualité avec ma compagnie d’aménagement paysager. Comme j’ai commencé à 14 ans et que j’étais maintenant rendu à 21 ans, il y a plusieurs années de crédibilités que j’ai créées derrière moi. Ce qui a fait que, lorsque j’ai parlé au vendeur, il connaissait mon entreprise, car il était dans le domaine de l’immobilier. C’est ce qui a fait que j’ai réussi à acquérir la propriété à 21 ans, en 1991. Les autres facteurs qui ont fait que j’ai pu acquérir le projet est que, le vendeur avait vraiment confiance en moi, mon père m’a fait un prêt de 50,000$ pour la mise de fond et, finalement, le vendeur m’a fait une balance de vente autrement la transaction ne serait pas passée à la caisse. C’est d’ailleurs à ce moment que j’ai appris l’existence de la balance de vente.PM: À ce moment tu as démarré ton entreprise de centre de jardins?RC: Exactement et sur le terrain du centre jardin il y avait une maison donc j’ai habité à cet endroit de 1991 à 2001. Par la suite, j’ai été obligé de quitter car la ville subissait beaucoup de pression de la part des gens habitant dans Champfleury. Après que la ville m’ait demandé de quitter, j’ai cessé le service de vente d’arbustes, d’arbres, conifères et vivaces pour me concentrer uniquement sur les services de paysagement et la vente de matériaux en vrac. Sauf que, ça a eu pour impact que le terrain où était situé mon centre jardin était devenu obsolète, car le centre était devenu inexistant. J’ai donc démoli tous les garages, les serres, le magasin que j’avais construit et j’ai dû être créatif afin de tirer mon épingle du jeu et rentabiliser mon terrain.PM: Exactement, car c’est une perte de volume d’affaire importante. C’est à ce moment, j’imagine, que tu as commencé à subdiviser les terrains?RC: Exact, je tenais à valoriser les terrains du centre jardins donc je me suis rendu à l’urbanisme de la ville et je leur ai présenté des plans de maisons détachées et de maisons de ville puis finalement ils m’ont dit qu’ils ne désiraient pas avoir de résidence à cet endroit, car ils voulaient créer une zone tampon entre le parc industriel et la zone résidentielle qu’était Chamfleury. Ça a donc fini que j’ai présenté un projet de bâtiments à bureaux de deux étages que nous avons fait en bois laminé collé. À ce moment-là, nous étions en 2005, donc c’était très avant-gardiste dans le domaine de la construction, mais ça a été un immense succès et la ville a approuvé. Je faisais la transition entre un bâtiment industriel en tôle avec une porte de garage et un beau bâtiment en bois qui était assez prestigieux avec le résidentiel de l’autre côté. Ça a été un succès, donc ce fut mon premier bâtiment en vente en condo et ça a été le départ à partir de ce moment-là. Donc, la malchance de la ville qui m’a jeté hors de mon terrain m’a emmené vers l’immobilier.PM: Maintenant, si l’on avance dans le temps un petit peu pour parler de Cité Mirabel. Comment es-tu arrivé là-dessus? Est-ce que c’était planifié d’avance?RC: C’est encore un autre accident. Après avoir fait mon bâtiment en laminé collé, j’ai construit un autre bâtiment sur le boulevard Curé-Labelle, près du boulevard de la Seigneurie et un homme est venu visiter un projet résidentiel, assez haut de gamme, dans un autre domaine dont je m’occupais. Il était avocat et il cherchait, par la même occasion, un bureau d’affaire. En faisant des recherche, il a rappelé ma conjointe, qui était la représentante aux maisons dans ce domaine et lui a dit qu’il était intéressé pour un condo commercial pour ses bureaux d’avocats. Par la même occasion, il a demandé à ma femme si elle croyait que je serais intéressé pour un immense projet, qui était anciennement Lac Mirabel. À ce moment-là, je n’avais aucune idée de ce qu’était Lac Mirabel. En résumé, la banque Morgan Stanley et Sheldon Gordon, fondateur du Caesar Palace, ont créé un fond pour créer un immense parc récréatif. Quand il y a eu la crise financière en 2008, le projet a été mis sur pause et ils ont géré la crise comme ils pouvaient et, depuis ce temps-là, investir au Québec n’est plus une priorité.PM: Que s’est-il passé après que l’homme t’aie approché?RC: J’ai discuté avec lui, il m’a montré le projet en me disait qu’il était rendu à 120 millions, donc quand il m’a montré les chiffres c’était hors de mes capacités financières. J’en ai parlé avec plusieurs personnes dans le domaine de l’immobilier dont, en premier lieu, mes partenaires avec qui j’avais beaucoup de projets à Joliette, Repentigny, Laval et Bois-Des-Filion. Je leur ai demandé s’ils avaient un intérêt envers ce projet et lorsque j’ai commencé à leur parler des chiffre ils m’ont dit que ça n’avait aucun sens. J’ai donc persévéré et continué à rencontrer des gens dont le groupe Mathieu qui ont investi plus plus tard en achetant des terrains.PM: Mais tu es allé négocier directement avec Morgan Stanley?RC: Oui sauf que je tenais à avoir un guerrier avec moi pour passer à travers. C’est à ce moment que j’ai rencontré Daniel Proulx. Nous avions acheté des terrains dans la région de Laval. Puis, finalement, c’est avec lui que je suis parti à New York rencontrer Morgan Stanley et Sheldon Gordon. Nous avons négocié pour finalement arriver à une entente, mais il manquait tout de même de l’argent. Nous avons tenté de négocier avec les banques canadiennes, mais elles ne voulaient rien savoir d’embarquer avec nous dans l’idée de financer un projet et d’avoir la banque américaine s’il y avait un litige. Ils ne voyaient que des problèmes, car la banque américaine avait été présente de 2000 à 2008, prête à investir et, finalement, le projet était tombé à l’eau. Donc, on dirait que maintenant tout le monde avait peur du projet. Nous avons donc rappelé Morgan Stanley et la personne qui nous avait mis en contact avec eux. De leur côté, ils tenaient absolument à ce que la transaction se complètent, car ils avaient une commission si la transaction se finalisait. Nous avons rencontré pleins de gens au Québec disant qu’ils avaient de l’argent, mais ça n’a jamais abouti alors nous sommes retournés négocier avec les gens de Morgan Stanley.« Au départ, leurs plans avaient environ 800 portes et nous l’avons monté à environ 3000 portes. Cela nous permettait d’amortir l’ensemble de la valeur du terrain sur un plus grand nombre de porte » – Ray Junior CourtemancheNous leur avons dit que nous avions rencontré toutes les institutions financières, les prêteurs privés et des investisseurs et personnes ne voulaient nous prêter de l’argent pour compléter la transaction. Ils ont vu que nous étions sérieux dans nos démarches et nous tenions vraiment à ce que la transaction soit conclue alors ils nous ont offert une balance de vente. Nous avons laissé un dépôt assez important et, par la suite somme retournés rencontrer les gens qui étaient intéressés par le projet et qui nous avaient dit désirer en faire partie et c’est avec l’argent que l’on recevait de ces investisseurs que nous avons pu rembourser une bonne partie de notre prêt à la banque Morgan Stanley.PM: Et comment tout cela s’est-il passé auprès de la ville? Avez-vous eu de l’aide d’un coté?RC: C’est un autre point qui n’a pas été facile au départ, car Morgan Stanley nous a donné carte blanche pour développer le projet selon nos idées en fonction du climat du Québec, car ce qu’ils avaient créé comme concepts ne convenaient pas au climat québecois. Au départ, leurs plans avaient environ 800 portes et nous l’avons monté à environ 3000 portes. Cela nous permettait d’amortir l’ensemble de la valeur du terrain sur un plus grand nombre de porte. C’était donc plus réaliste de passer à travers le coût d’achat initial du projet. Ensuite, il fallait ajouter des idées pour que les gens soient intéressés à venir vivre sur le projet. Ils avaient trouvé un pion qui avaient de l’énergie et un désir de création sans que cela leur coûte quoi que ce soit.PM: Tu avais tout de même mis de l’argent dans ce projet, car vous aviez mis un bon dépôt.RC: Ils leur étaient tout de fois encore possible de se retirer et garder notre argent si nous n’arrivions pas à terme. Nous avions environ deux ans et demi pour arriver à tout rembourser. Donc, quand nous avons commencé à faire des transactions avec nos différents partenaires nous avons commencé à générer des idées de projets et concepts et nous avons pu utiliser tout cela pour générer un momentum et donner de la crédibilité à nos différents projets. « En ayant construit des condos et des maisons, cela nous permet d’avoir un cash flow rapide que l’on peut réinvestir dans nos bâtiments locatifs » – Ray Junior CourtemanchePM: C’est devenu quand même énorme et tu as vraiment tout risqué pour en arriver là. Qu’est-ce qui vous a poussé à construire du locatif?RC: Au moment où l’on a démarré le projet dans la cité de Mirabel, nous avions acheté des terrains à Saint-Augustin, 12 terrains pour bâtir des triplex, plus exactement. C’est à ce moment que nous avons goûté au locatif. On construisait des triplex et, en le construisant, il se louait plus vite qu’on ne le construisait.PM: Toi qui a fait le condo et le locatif, quel est l’avantage du condo versus le locatif ou vice versa?RC: En ce qui nous concerne, pour notre grosseur d’entreprise, si l’on veut faire du locatif et avoir beaucoup de porte, puisque nous ne venons pas de famille fortunée nous devons créer nous-même notre cash flow. En ayant construit des condos et des maisons, cela nous permet d’avoir un cash flow rapide que l’on peut réinvestir dans nos bâtiments locatifs.PM: Le locatif permet, par la suite, de créer l’équité pour bâtir de plus gros projets. Ce qui est intéressant est que ça te fait un panier à plus long terme, car ça peut devenir essoufflant. Crois-tu que la retraite va venir un jour?RC: Certains disent que je devrais en prendre une un jour, mais jusqu’à maintenant on doit travailler et passer à travers. Nous avons 15 millions de pieds carrés donc un éléphant se mange une bouchée à la fois. C’est la même chose pour la Cité de Mirabel. Chaque année, on ajoute un autre gros morceau et l’on remplit le terrain graduellement avec le temps.PM: As-tu des projets futurs, un rêve ou quelque chose qui te motive, malgré les problèmes que l’on voit tous les jours en immobilier, que tu aimerais partager?RC: Ce que j’ai vraiment hâte de mettre à terme, dans la cité de Mirabel, est l’hôtel avec une salle de spectacle au premier étage, comme ce qu’on voit à Las Vegas, où les gens pourront s’amuser et par la suite louer une chambre d’hôtel après avoir fait la fête. Ensuite, sur le toit, une chapelle où les gens pourront se marier, car nous avons aussi le terrain de golf Les 4 Domaines donc il sera possible d’offrir le choix entre un mariage champêtre ou contemporain. Du côté des loisirs, j’aimerais faire plus d’heures de vol avec ma compagnie d’aviation. J’aimerais également faire une course en circuit routier.PM: Très intéressant, si tu avais un conseil à donner aux gens, as-tu un livre ou un mentor qui t’as inspiré?RC: N’ayant pas été à l’école très longtemps, je n’ai pas vraiment lu de livre dans ma vie, mais un de mes amis m’a prêté un livre et c’est probablement le seul que j’ai lu dans ma vie. Il s’agit des 100 ans de Walt Disney et c’est un livre qui m’a profondément marqué, car cela m’a fait réaliser que n’importe qui avec une vision et une passion peut faire de ses rêves une réalité peu importe les obstacles. Tout est dans l’exécution.PM: Merci à Ray Junior Courtemanche de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com