Entrevue Joel Martel

PM: Bonjour à tous, pour cette entrevue, je suis présentement avec Joel Martel afin qu’il puisse nous raconter son histoire. Il s’agit d’une très belle acquisition ainsi que d’une très belle optimisation, qu’il a réussi à l’intérieur de deux ans, alors je tenais à ce qu’il partage son histoire avec nous. Joel et moi nous connaissons depuis plusieurs années. Nous avons fait plusieurs semaines de formations ensembles. Il est une personne mettant de la vie dans un groupe. Peux-tu te présenter brièvement?JM: Je suis natif de Saint-Jérôme et j’ai toujours été dans cette région. J’étais superviseur de production, de métier et, en gros, j’ai eu un accident pour un genou et ai été obligé de me réorienter. Je n’étais plus en mesure de faire ce que je faisais auparavant. Un an avant l’accident, ma femme et moi avons connu l’immobilier. Ça a commencé par un livre, que ma femme a rapporté à la maison, qui s’appelait Tout le monde mérite d’être riche d’Olivier Seban. En commençant à lire, je me suis dit qu’il devait surement y avoir quelque chose dans le genre qui se faisait au Québec et c’est à ce moment que je suis tombé sur L’indépendance financière grâce à l’immobilier de Jacques Lépine et Le cadran du cashflow de Robert Kiyosaki.PM: C’est drôle que tu me dises ça, car mon histoire est presque identique. J’ai commencé à m’intéresser à l’immobilier grâce au livre Père riche père pauvre de Robert Kiyosaki, j’ai lu Le cadran du cashflow par la suite. C’est d’ailleurs le livre qui a changé ma vie. Cependant, en lisant ces livres parlant du pourquoi et du comment, qui sont universels, lorsqu’est venu le temps d’appliquer c’est à ce moment que j’ai vu une annonce de Jacques Lépine pour sa formation.JM: J’ai commencé à lire le livre de Jacques Lépine et je me suis demandé si c’était vraiment aussi simple que cela. Nous sommes allés au Club, où nous avons embarqué à 100%, puis au quatrième mois nous avons fait notre premier achat.PM: Avant d’en arriver là, lorsque que tu as dû te réorienter, tu t’es immédiatement dirigé vers l’immobilier. Avais-tu de la famille dans le domaine?JM: Pas du tout, mon père était mécanicien et ma mère était une femme à la maison. Nous étions une famille très modeste avec de petits moyens. Nous étions des québécois ordinaires. J’ai travaillé longtemps à Montréal puis, lors de la crise de 2008, il y a eu des coupures majeures et j’ai dû me trouver un autre emploi. C’est vraiment le livre qui m’a donné le goût de l’immobilier, mais être pris dans les embouteillages pendant 1h30 à tous les jours a aussi joué un rôle important. Je me dis toujours qu’il n’y a rien de plus important que le temps d’une vie. J’ai tout basé sur le temps que je pouvais avoir. Cela prend de l’argent, oui, mais, même en ayant de l’argent, si l’on travaille, comme la plupart des entrepreneurs, 90 ou 100 heures par semaines on ne pourra pas en profiter. Mon but est donc l’immobilier basé sur le temps libre.PM: Pour ceux ayant lu le livre de Tim Ferris, La semaine de 4 heures, sans l’appliquer entièrement à la lettre, on pourrait dire qu’il s’agit en quelque sorte de la mentalité de Joel. En apprenant à le connaître, à travers les années, c’est vraiment ça. Comment accomplir plus en faisant moins.JM: Il s’agit carrément du millionnaire paresseux. De ce que j’ai vu, par mon expérience, est que quelqu’un de paresseux est quelqu’un d’intelligent car il va chercher à en faire plus avec moins que ce qu’il va donner. Mon but en immobilier est que plus mon parc grossit, moins j’ai d’efforts à y mettre. Les gens ont tendance à penser que, s’ils ont un gros parc, ils seront très occupés. Cependant, si vous faites les bons achats, au bon moment, en optimisant cela vous donne plus de moyens pour déléguer donc votre style de vie s’en trouve amélioré.PM: Ta stratégie est donc vraiment centrée. On parle souvent du nombre de portes, mais il y a des portes qui sont plus payantes et d’autres le sont moins.JM: Si l’on met cela le plus large possible, je vise le moins de portes possible, mais qui vont me rapporter le plus possible. De cette façon, vous aurez l’impression de travailler le moins possible.« Il n’y a rien de plus important que le temps d’une vie. J’ai tout basé sur le temps que je pouvais avoir. Mon but est donc l’immobilier basé sur le temps libre. » – Joel MartelPM: Parfait et en suivant cette philosophie c’est de cette façon que tu veux investir et agrandir ton parc même si cela prend un peu plus de temps.JM: Ça ne prendra pas plus de temps, car maintenant j’ai compris, aux semaines de formations, la stratégie qui me permettra d’avancer vraiment rapidement tout en respectant mon objectif de ne pas y mettre plus de temps. Mon objectif d’ici le mois de décembre est de doubler mon parc immobilier et nous allons nous fixer de nouveaux objectifs pour l’an prochain.PM: Parfait, si l’on retourne en arrière, quel a été ta première acquisition?JM: Un soir, ma femme lisait le journal et a vu un petit condo qui était une reprise de finance. Il demandait 80 000$ donc elle m’a dit que ce serait une bonne façon de commencer puisqu’il n’y avait pas un gros risque. Je ne voulais rien savoir, j’étais extrêmement négatif. Finalement, elle a pris rendez-vous et nous sommes allés voir. L’idée m’est venue de faire une offre ridicule donc nous avons offert 44 000$ la moitié du prix demandé. Ils nous sont revenus en contre-offre pour finalement que nous partions avec 55 000$. Au moment de l’achat il était vide, mais maintenant la location me permet de couvrir les dépenses et avoir un cashflow. Deux mois après, nous sommes allés à la banque pour un refinancement et acheter deux autres condos dans le même immeuble. Le propriétaire était pris à la gorge donc je lui ai laissé ma carte, en lui disant de m’appeler s’il désirait vendre, et il m’a rappelé le lendemain.PM: Parfait et quel était ta première acquisition de multi-logements?JM: C’était pour un 5 logements. Le propriétaire était un professeur à la retraite qui souhaitait s’en départir. Nous l’avons financé conventionnel avec 15% de mise de fonds et aujourd’hui cet immeuble nous rapporte près de 8000$ net par année. La mise de fonds provenait des marges, car nous ne voulions pas prendre notre argent. Nous avions appris qu’il fallait investir uniquement avec l’argent des autres.PM: Exactement, car lorsque l’on apprend à investir avec des partenaires et avec l’argent des autres, une fois que c’est fait une fois ou deux, il n’y a plus aucune limite. Souvent, les gens ne le réalisent pas, mais lorsque l’on regarde les grandes fortunes immobilières au Québec ou les gens ayant bâti des gros parcs immobilier, la majorité des gens que je connais sont en partenariat. Vient un moment où, lorsque l’on est par soi-même, on commence à plafonner. Nous ne sommes pas dans un marché qui monte de façon exponentielle donc il est important d’aller chercher des fonds à l’extérieur.JM: Entièrement d’accord, mon but est de mettre une mise de fond temporaire et la récupérer rapidement. Il s’agit d’optimiser l’immeuble rapidement afin de récupérer la mise de fond ainsi que la plus value.PM: En parlant d’optimisation, c’est lors de ton prochain achat que, lorsque tu en parlais, cela a accroché mon attention car je suis toujours épaté de voir à quel point certaines personnes sont en mesure de récupérer rapidement leur mise de fonds malgré tout ce que l’on entend. Je te laisse nous en parler.JM: Pour le prochain achat, je regardais sur MLS, en janvier 2014, et j’ai vu deux immeubles à vendre, par le même propriétaire qui étaient indiqués comme succession. Les deux immeubles étaient voisins l’un de l’autres sur des cadastres séparés et la seule condition était que le nouveau propriétaire achète les deux immeuble. J’ai commencé à regarder les chiffres et, c’est un aspect très important, il faut être en mesure de connaître son secteur.PM: C’est important puisque cela permet de déterminer les opportunités rapidement. Souvent, les gens sont tellement généraux qu’ils n’ont pas le temps de voir l’opportunité. Par exemple, toi qui est de Saint-Jérôme, en comparaison avec un investisseur qui serait prêt à investir n’importe où, puisque tu connais parfaitement ton secteur tu vas être en mesure de faire une offre dans la même journée alors que l’investisseur peut prendre deux ou trois jours avant de déterminer qu’il s’agit d’une bonne opportunité.« Il est important d’aller chercher des fonds à l’extérieur. Lorsque l’on apprend à investir avec des partenaires et avec l’argent des autres, une fois que c’est fait une fois ou deux, il n’y a plus aucune limite. » – Patrice MénardJM: Les opportunités partent aussitôt qu’elles sont sorties. En ce qui me concerne, les deux immeubles n’était pas une opportunité pour moi. Il s’agissait d’un 7 logements résidentiel et l’autre avait 4 logements et un local commercial comptant pour 60% de l’immeuble. C’est un immeuble qui avait 5800 pieds carré habitable, ce qui est vraiment gros. En faisant les chiffres, j’ai vu immédiatement qu’il y avait quelque chose à faire avec cela donc j’ai appelé le courtier ai fait une offre à l’instant. J’ai fait l’offre au plein prix et elle a été acceptée. Je n’avais pas encore vu l’immeuble, mis à part les image sur Centris. J’ai dit à ma femme que nous allions voir un immeuble lorsqu’elle est arrivée. Lorsque nous sommes arrivés, en voyant l’extérieur, cela faisait peur. J’ai vu par contre le potentiel de ces immeubles. Je croyais que les logements allaient ressembler à l’extérieur, mais ce n’était pas le cas, ils avaient tous été rénovés. Il y avait déjà un commerce en place pour le 60%. En ce qui concerne les revenus, cela comptait pour environ 40 000$ et 1500$. Ils étaient loués à 5,71$ le pied carré alors que je sais qu’à Saint-Jérôme cela se loue entre 10 et 12$ alors j’y ai vu un grand potentiel d’optimisation. Par la suite, en effectuant ma vérification diligente, je me suis aperçu qu’il y avait des problèmes au niveau de l’enregistrement des logements cela a donc duré un an pour régulariser le tout entre la ville, le propriétaire et moi. Pendant ce temps, notre offre est tombée et deux autres offres sont entrées derrière nous, mais elles n’ont pas été en mesure d’avoir le financement. Au mois d’août, le courtier m’appelle pour me dire que les offres ont tombé et me demander si mon offre tient toujours. Je lui ai dis que cela prenait absolument une balance de vente, pour 50% de la mise de fonds, mais la propriétaire était complètement fermée à l’idée. Finalement, après que le courtier ait discuté avec elle, elle a accepté et la transaction a eu lieu.PM: Tu étais donc en mesure de négocier puisque la vendeuse avait déjà fait le tour du marché et les autres offres n’avaient pas fonctionné.JM: Lorsque nous avons entré l’offre, nous avions déjà notre financement, car nous avions eu du temps pour nous préparer. Lors de l’inspection, le vendeur a participé car nous avions besoin de 213 000$ de mise de fonds pour acheter les deux immeubles avec des revenus d’environ 80 000$ pour les deux. Le vendeur a participé avec environ 196 000$ ce qui veut dire qu’en réalité nous avons déboursé 17 000$ pour acheter ces immeubles.PM: C’était tout un processus d’acquisition, mais c’est maintenant que commence la belle histoire. Vous aviez payé 685 000$ pour les deux immeubles et êtes allés pour un financement conventionnel à cause de la superficie commercial. C’est exact?JM: L’immeuble de droite aurait pu être acheté SCHL, mais notre stratégie était de l’acheter conventionnel, l’optimiser et retirer toute l’équité possible de l’immeuble un an après.PM: C’est à ce moment-là que, en tant qu’investisseur, on commence à se dire que l’on doit parler le même langage que la banque et connaître les paramètres. Souvent, nous avons de belles opportunités, mais il ne faut pas oublier que notre plus grand partenaire en immobilier est la banque. C’est pour cela qu’il faut apprendre à travailler avec leurs règles. Tu avais donc décidé de prendre l’immeuble et l’optimiser à son plein potentiel.JM: Absolument et ça a commencé lorsque nous avons visité. J’ai réalisé que le local commercial était très grand et qu’il était possible de le diviser en deux. Il y avait aussi un espace vide au deuxième étage que j’ai pu reconvertir en logement. Durant la première année, nous avons donc bâti le logement et fait nos rénovations. Après un an, nous avons refinancé les deux immeubles en même temps car nous avions optimisé les logements du deuxième immeuble en parallèle aux autres travaux. Lors du refinancement, nous étions encore en conventionnel et sommes allés chercher 211 000$. Par la suite, la locataire du local commercial m’a appris qu’elle partait donc nous avons fait venir un évaluateur agréé et il m’a conseillé de réduire la taille de mes locaux. Le nouveau locataire n’avait besoin que de la moitié de l’espace, donc nous avons pu bâtir un autre logement avec l’espace restant.PM: Ce qui est intéressant, si j’ai bien suivi, est que tu as pu te conformer à la règle de financement pour la SCHL du 20% commercial, aujourd’hui 30%. Tu as commencé à 60%, pour terminer à 16% une fois tout ton processus d’optimisation terminé.JM: Exact, donc, un an après avoir refinancé traditionnel, nous avons refinancé les deux immeubles avec la SCHL et nous sommes allés chercher 234 000$. Au départ, l’immeuble était évalué à 314 000$ et l’évaluateur l’a réévalué à près de 600 000$. Donc, nous avons payé 685 000$ au départ pour terminer, deux ans plus tard, à 1 150 000$.« Souvent, nous avons de belles opportunités, mais il ne faut pas oublier que notre plus grand partenaire en immobilier est la banque. » – Patrice MénardPM: Incroyable et encore une fois il s’agit d’une situation où tu as pris charge et a fait ce qu’il fallait pour optimiser ton immeuble. Souvent, il y a beaucoup d’opportunités sur le marché qui, lorsque la règle du 20% est passée, ne sont pas au courant qu’il est possible de refinancer par la suite et obtenir une équité incroyable la-dessus.JM: En effet et les gens s’arrêtent trop au prix et à ce que l’immeuble rapporte en ce moment. Soyez créatifs.PM: C’est une belle histoire à montrer aux gens. Qu’il est possible de passer par plusieurs chemins afin d’arriver à l’optimisation. Quels sont tes plans pour les prochaines années?JM: Nous allons grossir rapidement, car je souhaite sauter dans un autre créneau. Mon rêve serait de posséder un quadrilatère à 100%. Nous pensons également beaucoup au partenariat. D’ailleurs, c’est assez facile, lorsque vous avez moindrement de crédibilité, d’amasser des mises de fonds assez impressionnantes.PM: Si des gens souhaitent investir dans le secteur de Saint-Jérôme, ils peuvent toujours communiquer avec toi. Si tu avais à recommencer, y’a-t-il quelque chose que tu ferais de différent?  JM: Voyez grand dès le départ. Nous avons commencé avec un condo et, après trois, ils ne voulaient plus qu’on achète donc nous nous sommes tournés vers autre chose. Nous n’avons accepté aucun refus et avons été non-négociable. Si vous désirez aller dans le multi-logements, commencez directement avec du 6 logements et plus, l’argent se trouve tout le temps, ne soyez pas inquiet.PM: Merci à Joel Martel de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web: patricemenard.com