Entrevue Jocelyn Grégoire

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article j’ai la chance de discuter avec Jocelyn Grégoire, quelqu’un que je connais depuis plusieurs années. Nous avons aussi eu la chance de voyager à quelques reprises ensemble, entre autre avec le Club des investisseurs immobiliers où l’on s’est rencontré. J’ai invité Jocelyn, car c’est un investisseur, mais aussi beaucoup de gens le connaissent pour les Mordus de l’immobilier et nous avons fait 4 transactions ensemble au cours des deux dernières années. Je le laisse s’introduire.JG: J’ai commencé à investir en immobilier il y a environ une dizaine d’année, je suis tombé dans le domaine de l’immobilier vraiment par hasard et j’en suis vraiment tombé amoureux. Lorsqu’on en discutait moi et Patrice cela m’a fait réaliser que c’est vraiment à ce moment que j’ai commencé à m’accomplir pleinement via mon travail. J’ai bâti plusieurs entreprises, tous en lien avec l’immobilier, j’ai d’un côté investi en immobilier, de l’autre j’aide les autres à investir en immobilier. J’ai aussi la publication d’un magazine donc de mon côté c’est vraiment immobilier à 110%.PM: Tu as aussi les Mordus de l’immobilier qui est aussi un beau succès.JG: En effet, au dessus de 30,000 interactions par mois sur les réseaux sociaux. C’est absolument phénoménal. Lorsqu’on publie quelque chose chose, on a de la difficulté à le retrouver 3 minutes après. Nous sommes très fier du succès. C’est un projet qui, à la base, était seulement une idée pour aller prendre une bière avec des amis le jeudi. On organisait des 5 à 7 pour rencontrer d’autres investisseurs dans le domaine et ça a découlé en magazine et une présence sur les réseaux sociaux immense. Tout le monde donne des conseils gratuitement et c’était vraiment ça l’objectif derrière Les Mordus de l’immobilier, car notre mission est d’aider le plus grand nombre de gens possible à se libérer financièrement grâce à l’immobilier. J’ai réussi à le faire dans ma propre vie et je trouvais important que d’autres puissent le faire aussi et puissent atteindre cette liberté-là aussi.PM: Excellent, tu as également l’Entreprise Cedma Finance?JG: En effet, une autre entreprise dans le domaine de l’immobilier. Nous faisons des prêts hypothécaires privés, c’est à dire qu’on offre de la consultation aux gens afin d’optimiser les prêteurs privés et comment les utiliser à leur avantage et se bâtir un parc immobilier avec cela.PM: Aujourd’hui, pour cet article, nous sommes aussi ensemble pour le côté investisseur immobilier, et de ce côté tu es déjà rendu à quelques centaines de logements que tu as bâti au courant des dernières années. Ce qui est quand même assez impressionnant.JG: Je tiens à rappeler que je ne suis pas seul là-dedans par contre. Lorsque j’ai commencé, dans mes 5-6 premières années d’investissements, j’avais réussi à acheter environ 40 logements, ce qui est très bon, par moi-même. Cependant, lorsque j’ai trouvé mon partenaire, nous avons été en mesure d’en acheter 250 de plus, beaucoup plus rapidement, car nous avions trouvé notre recette. À partir de ce moment-là tout ce qu’il fallait faire c’était de répéter notre recette.PM: Si l’on regarde au niveau de l’investissement immobilier, ta première transaction, qu’est-ce qui t’as fait commencer?JG: Ça a commencé lorsque ma femme est tombé enceinte et je devais acheter une nouvelle maison. J’ai profité du boom du début des années 2000, j’étais propriétaire depuis 5 ans et j’ai vendu ma maison pour plus de deux fois le prix de ce que j’avais payé. Je ne suis pas allé à l’école longtemps, mais je calcule vite. Je me suis dit, si j’avais pu faire ça pour tous les mois de ma vie, j’aurais été immensément riche. Donc c’est à ce moment que j’ai pris la décision d’investir dans l’immobilier. Le surplus d’argent que j’avais m’a permis de faire une transaction pour loger une entreprise que j’avais. J’ai commencé avec un flip puis j’ai décidé d’aller me former pour vraiment aller faire de l’investissement immobilier. Cependant, j’avais une mentalité à l’époque, dû à mon entourage et la façon dont j’avais grandi, me disant que j’allais acheter des petites maisons, car c’était des petits montants financier. Détrompez-vous, ce n’est vraiment pas de cette façon qu’il faut procéder. Plus l’immeuble est gros, plus est facile à financer et plus les gens vont se dévouer pour le financer. Ça parait mieux de financer 5 millions que financer 100,000$.« La beauté de l’immobilier est que le temps arrange les choses » – Patrice MénardPM: Donc, ce que tu me racontait, ton premier Flip, ça n’a jamais été un flip?JG: Ça a été un flop total, je l’ai encore après 12 ans. Mais le temps arrange les choses en immobilier, donc s’il n’y a pas de solutions à court terme pour faire de l’argent. Il s’agit de rester au seuil de rentabilité pendant quelques années et la capitalisation fera en sorte qu’il y aura de l’argent à aller chercher éventuellement. À l’époque les taux étaient hauts, environ 5,5% je crois, aujourd’hui on a réussi à refinancer à 2,75% et je suis tombé dans un cash flow positif donc je faisais quelques centaines de dollars par année donc j’ai pu créer de l’équité et présentement si je le vendais je pourrais récupérer 100,000$.PM: Je suis entièrement d’accord avec toi, la beauté de l’immobilier est que le temps arrange les choses. Je le dis souvent, n’importe qui ayant acheté au début des années 2000 a l’air brillant aujourd’hui, mais en 2018 il faut être beaucoup plus prudent, car la plus value ne sera pas nécessairement aussi énorme dans les prochaines années. Donc c’est important de bien acheter. Après ton premier achat en immobilier, quel était ton premier achat dans le domaine du multi-logements?JG: C’était un 8 logements que j’ai acheté directement du propriétaire. J’avais des alertes directement sur mon téléphone sur les différents sites. À 4h30 du matin, je suis dans mon lit et reçois une alerte pour un 8 logements à Brossard pour 650,000$. Je suis convaincu que ça vaut au moins 850,000 donc qu’il y a une belle opportunités avec ça. Arrivé au bureau, j’ai préparé une offre au début de ma journée et vers 9h je suis arrivé directement chez le propriétaire avec mon offre dans une mallette noire. Ne faites pas ça, ça fait peur. N’arrivez pas comme un vendeur, car l’immobilier c’est aussi bâtir une relation avec le vendeur et beaucoup de gens ne comprennent pas cet aspect-là. Pleins de belles choses me sont arrivées parce que j’ai pris le temps de bâtir une relation avec la personne de l’autre côté de la transaction. Je laisse les gens s’exprimer et je les laisse aller. Après 20 minutes, nous sommes encore sur le pas de sa porte en train de discuter. Il m’invite à entrer, probablement parce qu’il a froid et non parce que je suis intéressant. Et c’est à ce moment que je me rends qu’il y a 17 offres d’achats sur la table. Je me demandais quoi faire, c’était il y a 7 ou 8 ans, donc avec des gens qui avaient beaucoup plus d’expérience et de prestance que moi. J’ai donc rayé le 650,000 et été directement en surenchère à 700,000. Une fois l’offre acceptée, mes deux conditions étaient qu’il signe immédiatement et que je puisse repartir avec les 17 autres offres d’achat afin de savoir qui était ma compétition.“Si la transaction est gagnante pour les deux parties, vous allez réussir à trouver une solution pour faire avancer le projet. C’est lorsque l’un des deux partie se sent lésé lors du processus que les problèmes surviennent.” – Jocelyn GrégoirePM: Donc ça a été ton premier achat dans le milieu du multi-logements. Comment fais-tu tes recherches pour trouver des immeubles?JG: Les gens me disent souvent que j’ai tout le temps plein d’opportunités, mais ça fait plus de 10 ans que lorsque je vais quelque part, je serre des mains et je me présente comme un acheteur. Les gens vont se parler, donc le plus de gens qui savent que tu es acheteur le mieux ce sera. Le réseau de contact prend vraiment une place très importante. Ensuite de cela, on se met en contact avec des propriétaires d’immeubles à revenus. Il peut ne pas être vendeurs aujourd’hui, mais je vais maintenir le contact et le rappeler dans 6 mois, 1 an pour voir comment les choses ont évolué. En gros, je fais exactement ce qu’un courtier fait. Ce n’est pas tous les courtiers qui sont supers bons non plus. J’ai eu certaines transactions que j’étais certains de conclure et les courtiers ont fait en sorte que la transaction ne s’est pas complétée.PM: Absolument, c’est important de bien bâtir la relation, car en tant que courtier on va souvent travailler avec les gens avec qui l’on a une bonne relation et une plus grande affinité, car les transactions immobilières ne sont pas nécessairement simples, surtout dans le domaine du multi-logements. Par exemple, tu t’es bâti une réputation comme quoi tu concluais tes transactions et c’est un point qui est extrêmement important. Il est vraiment important de vous bâtir une réputation de personne qui termine toujours ses transactions, car lorsqu’on a une belle propriété et l’on sait qu’on va avoir de l’action rapidement, les courtiers vont choisir les gens avec qui ils savent que cela va se terminer. Ce n’est jamais simple, il y aura toujours des problèmes, mais on sait que ça va être mené jusqu’au bout. C’est important de pouvoir inspirer confiance à l’équipe autour de toi.JG: Je dis souvent qu’un bon investisseur immobilier est celui qui saura enchaîner les difficultés et trouver des solutions créatives les unes après les autres sans se décourager. Si la transaction est gagnante pour les deux parties, vous allez réussir à trouver une solution pour faire avancer le projet. C’est lorsque l’un des deux partie se sent lésé lors du processus que les problèmes surviennent. Un des meilleurs trucs pour ça est de se mettre dans la peau de la personne qui est de l’autre côté de la transaction.PM: C’est une excellente façon de procéder, car souvent tout est du côté de la logique, mais c’est important de se mettre dans la peau du vendeur et se demander comment lui percevra les choses. Par exemple, lorsqu’il y a des acheteurs d’expérience qui nous appellent, leurs questions sont tous à propos du vendeurs et les raisons de la vente afin de pouvoir lui présenter quelque chose de plus personnalisé. Quand tu reçois des nouvelles opportunités, qu’est-ce que tu regardes en premier?JG: Je me fais une obligation de répondre rapidement aux opportunités que je reçois, car un courtier immobilier gagne sa vie de cette façon et une vraie opportunité ne sera pas sur le marché plus de 24h alors il est très important d’agir rapidement pour être les premiers. Je ne lui fait pas perdre son temps, car il attend après ma réponse pour conclure une transaction. Le plus important pour moi est le potentiel de l’immeuble. Je n’ai aucun problème à acheter un immeuble et être cash flow négatif au départ. Ce qui m’importe est si je suis en mesure de financer créativement pour mettre le moins d’argent possible afin de multiplier le nombre de portes que je vais acheter. L’autre point important est le moment où je vais récupérer mon argent. C’est-à-dire le moment où je suis en mesure d’augmenter la valeur économique de l’immeuble et récupérer de l’argent pour être en mesure de faire d’autres transactions.“Je prends toujours le temps de m’asseoir avec les grands investisseurs de 70 ans et plus et je leur demande ce qu’il regrette le plus et tous me disent qu’ils ont vendu trop vite.” – Jocelyn GrégoirePM: As-tu un ratio particulier ?JG: Pas vraiment, le problème avec des indicateurs comme ceux-là est qu’il y a trop de variable donc c’est difficile de déterminer quelque chose de stable avec tout ça. Je préfère regarder dans l’ensemble et je regarde toujours long terme. Je prends toujours le temps de m’asseoir avec les grands investisseurs de 70 ans et plus et je leur demande ce qu’il regrette le plus et tous me disent qu’ils ont vendu trop vite. Mis dans une structure où vous allez léguer tout ça à votre famille et vos enfants, dans la structure fiscale où nous sommes présentement, les impôts viennent gruger la grande majorité de tout ça et par la suite il ne reste plus de revenus. Après avoir payé l’impôt, une fois que l’argent est dépensé, il n’y a plus de revenus provenant des immeubles.PM: Absolument, mais la majorité des gens qui nous appellent pour vendre, ce n’est pas à cause d’une situation financière. Il peut s’agir d’un problème familial, d’un manque de relève, d’un partenariat qui se dissout, donc au final c’est rare que les gens vont vendre pour le côté financier. Nous avons parlé de ce que tu regardes dans un immeuble, maintenant, au niveau du financement, de quelle façon procèdes-tu?JG: Je fais beaucoup de prêts privés donc je vais prêcher pour ma paroisse, mais au-delà du prêt privé ça peut être sous forme balance de vente. J’essaie d’éviter SCHL autant que possible. Le seul temps où je recommande la SCHL est si l’immeuble est maximisé. En payant une prime SCHL ça permet de récupérer de l’argent pour faire un achat supplémentaire. Pour grossir un parc c’est le seul moment où je vais utiliser la SCHL.PM: Donc la majorité de tes acquisitions se sont fait en privées et conventionnelles. Parfait, maintenant quel serait ton meilleur coup?JG: J’en parle souvent en fait, c’est un 40 logements que j’ai acheté et, en toute honnêteté, lorsque j’ai fait l’offre d’achat, je n’avais aucune mise de fond de disponible. La mise de fond nécessaire était de 800,000$, nous avons réussi à convaincre Desjardins d’y aller avec une balance de vente de 100%. Quand on s’est préparé à la visite, on a planifié une conversion de chauffage donc on récupérait la mise de fond que ça nous prenait dans la première année. Sauf que, quand nous sommes arrivés sur les lieux, on s’est aperçu qu’il y avait 40 compteurs et 40 systèmes de chauffage indépendant, car c’était moins compliqué pour le propriétaire de payer pour tout le monde. Il avait une mauvaise clientèle et perdait son temps en ligne avec Hydro-Québec donc on a fait un ménage lorsqu’on est arrivé et on s’est retrouvé rapidement avec 12 locataires. On a redistribué les factures d’électricité à tout le monde et dans la première année on a pu récupérer 580,000$, ce qui représentait une bonne partie de la balance de vente. Ensuite, le deuxième potentiel était que l’on pouvait subdiviser le terrain. On était en train de décider si l’on allait bâtir 18 ou 24 logements, mais dans ce secteur ça valait 1 million. Donc mon immeuble ne diminuait pas de valeur et on crée 915,000$ de valeur.PM: Parfait, et à l’inverse as-tu une transaction ou un coup qui, s’il était à recommencer, tu ferais de façon différente?JG:  Je ne vis pas beaucoup avec des regrets, j’essaie de vivre le plus possible tourné vers le futur que vers le passé et, de toute façon, chaque fois qu’une opportunité ou quelque chose ne s’est pas passée exactement comme je l’aurais voulu, je me suis toujours dit que ça faisait parti du chemin pour continuer d’apprendre. On l’a mentionné auparavant, mais le temps arrange les choses, surtout en immobilier. Donc je n’ai aucune raison de regarder vers l’arrière et penser à ce que j’aurais dû faire. Je préfère continuer d’être dans l’action.PM: Merci à Jocelyn Grégoire de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com