Entrevue avec Frédéric Aubry

FA: En fait, l’élément déclencheur de ma carrière en immobilier fut lorsque je revenais d’un camp de vacances avec ma mère dans ma jeunesse et elle m’a dit que nous allions acheter la maison d’en face pour la louer. Elle m’a expliqué que la maison allait éventuellement se payer et qu’elle me reviendrait à faible coût, car elle allait prendre de la valeur dans le temps. J’ai compris cette mécanique assez jeune et, toute mon adolescence, je me suis dit que je transigerais ma première maison à 18 ans et c’est ce que j’ai fait. J’ai trouvé une petite maison dans le secteur où j’ai grandi, l’ai acheté et l’ai loué. J’ai réussi à récupérer 100% de ma mise de fond par la suite. C’est à ce moment que j’ai compris la mécanique d’enrichissement par rapport à l’immobilier.

PM: Ça a été ton premier investissement, quel a été ton premier multi-logements?

FA: Le premier multi-logements est venu assez tard par la suite, en 2010 j’ai acheté un 6 logements. Bon prix et propriétaire motivé, nous l’avons payé 350,000 et il est actuellement en vente sur patricemenard.com

PM: Donc ça a été ton premier 6 logements, c’est à ce moment que tu as commencé à goûter aux six unités et plus?

FA: Oui et c’est à ce moment que j’ai compris que la mécanique est beaucoup plus simple dans le 6 et plus, car la seule chose dont vous avez besoin est la mise de fond et lorsque vous vous présentez au financement c’est l’immeuble qui compte et non l’acheteur. Je n’ai pas eu besoin de déclarer un salaire ou un emploi à temps plein. Et, comme c’est financé sur la valeur économique, il est parfois possible d’acheter un 6 logements pour le prix d’un triplex par exemple. Le financement dicte la valeur de l’immeuble, dans un certain sens, donc il y a plus d’opportunités.

PM: L’âge que tu avais et tes revenus étaient moins importants qu’aujourd’hui, donc le fait que les revenus proviennent de l’immeuble faisait une différence.

FA: Exactement, à ce moment-là je déclarais environ 17,000$ par année, j’avais 20 ans et je faisais de l’immobilier à temps plein.

PM: Maintenant, que tu as commencé à temps plein avec les multilogements, quel serait ton meilleur coup?

FA: L’élément déclencheur qui a accéléré ma carrière dans ce domaine serait la première transaction que nous avons fait ensemble sur la rue Bossuet. C’est une transaction dans laquelle nous avions investi environ 330,000$ et, 1 ans après, nous avions pu récupérer 500,000$. Ça a été super bon pour nous, car nous avons pu augmenter le rythme de nos investissements. Avec le 500,000$ l’année d’après nous avons pu acheter un 50 logements à Côte-desNeiges. Une maison de chambre, des petits logements. C’est à ce moment que le cash flow généré était suffisant pour que l’on puisse commencer à bien en vivre.

“Connaître son marché et le secteur dans lequel on évolue est vraiment ce qui fait, selon moi, toute la différence. De cette façon, dès qu’il y a une nouvelle qui sort, vous êtes en mesure de bouger en premier” – Frédéric Aubry

PM: Donc, la rue Bossuet a été le premier achat qui t’as permis d’aller récupérer ta mise de fond en dedans d’un an. Comment fais-tu tes recherches? Quel est ton processus de travail pour trouver tes immeubles?

FA: Évidemment, le plus de sources que l’on peut avoir, le mieux c’est, car cela nous permet de voir tout ce qui se passe dans le marché. Depuis que tu travailles avec les acheteurs, c’est certain que j’ai moins besoin de regarder sur Centris et MLS, car tu nous envoie tout ce qui sort, en plus des listings, donc en ce moment j’ai tellement de gens qui m’appellent pour des opportunités que je n’ai plus vraiment besoin de chercher.

PM: Par contre, tu as travaillé pour ça. Tu es toujours en train de réseauter et développer ton cercle autour de toi. Car parfois, une opportunité ne conviendra pas à un investisseur, mais sera bonne pour un autre.

FA: Exact, plus nous connaissons de gens, plus les gens savent que nous sommes actifs, que nous sommes acheteurs et prêt à bouger.

PM: Entièrement d’accord! Et lorsque tu reçois un immeuble, quels sont tes critères? Qu’est-ce que tu regardes en premier lorsque tu reçois une opportunités pour un multi-logements?

FA: La ligne directrice pour moi est toujours: Quel est le potentiel maximum de l’immeuble? C’est comme n’importe quel entreprise, si on regarde les revenus vs. les dépenses, quel est le maximum de potentiel qu’il est possible d’aller tirer et, à partir de ce moment, calculer ce que ça coûtera pour pouvoir s’y rendre. C’est à ce moment-là qu’il est possible de voir si je vais récupérer ma mise de fond, la valeur que je peux créer, l’investissement en temps et en énergie. Une fois que j’ai toutes ces informations, c’est possible de prendre une bonne décision.

PM: Donc, y’a-t-il un ratio particulier que tu regardes?

FA: Le prix par porte vs. le loyer potentiel est quelque chose de très pertinent et le ratio de dépense, car s’il est vraiment trop élevé on sait qu’il est possible de diminuer les dépenses.

PM: Donc, en regardant le ratio de dépenses il est possible de dire si un immeuble est bien ou mal exploité. Tu es en mesur sais, avec ton expérience, ce qu’il possible de faire avec ces immeubles et que tu peux les emmener à un autre niveau.

FA: Exact, mais au delà du potentiel de l’immeuble, connaître son marché et le secteur dans lequel on évolue est vraiment ce qui fait, selon moi, toute la différence. De cette façon, dès qu’il y a une nouvelle qui sort, vous êtes en mesure de bouger en premier. tous les secteurs sont bons, il s’agit seulement de bien connaître les micros secteurs, le potentiel et ce qui s’y passe et être en mesure de bien gérer l’immeuble pour atteindre son plein potentiel.

“La chose que je corrigerais, si je pouvais revenir en arrière, est que je commencerais à investir immédiatement à 6 logements et plus” Frédéric Aubry

PM: Après avoir développé ton réseau, comment vois-tu le marché pour les prochaines années?

FA: Honnêtement, je vois plus d’opportunités dans le marché que ce que je suis capable de prendre. Les gens me disent souvent que le marché est cher ou qu’il manque d’opportunités, mais je n’y crois pas. Il y a tellement de gens qui ont le désir et l’argent pour investir en immobilier que le plus dur c’est de trouver le temps et la structure pour réaliser les opportunités présentes sur le marché. Avoir une équipe qui est suffisamment efficace pour réaliser les opportunités autour de nous.

PM: Ce qui me fait penser, j’entends souvent les gens me dire: Je vais rentrer dans le marché quand il va baisser, qu’ils vont acheter à ce moment-là. Sauf que, ce qu’il est important de comprendre c’est que, au moment où le marché va baisser, les seules personnes qui seront en mesure de prendre action seront ceux qui sont déjà en action en ce moment, car ils ont déjà un réseau mis en place. Tous ceux qui ont attendu ne seront plus dans le circuit, car ils vont devoir recommencer de zéro.

FA: Exact, car les courtiers sont habitués de travailler avec les gens qui sont en mouvement. J’ai une transaction avec un de tes courtiers en ce moment pour un immeuble qui est sorti sur MLS. Les gens me disent qu’il n’y a pas d’opportunités sur MLS, la valeur économique est à 900,000$ et nous le payons 800,000$. Il s’agit seulement d’être prêt et agir plus vite que les autres.

“Le plus difficile n’est pas de gérer, c’est de trouver les bons immeubles. “…” La structure financière pour un 6 ou un 8 logements est identique à un 40 ou un 50 logements” – Patrice Ménard

PM: C’est un point important, car, en général, tu me disais regarder surtout les immeubles avec du potentiel, mais si les ratios sont déjà bons, ça vaut la peine de tout de même acheter. Car même s’il n’y a pas d’optimisation à faire, si l’immeuble est bon, au bon prix, la seule chose qu’il reste à regarder est s’il génère un bon cash flow et si l’emplacement est bon à long terme avec le plus value.

FA: Exactement, qui dirait non à un immeuble directement sur le métro Joliette, qui est 10% sous la valeur économique avec des grands logements, bien entretenu? Il y a le côté business de la création de potentiel, mais si c’est moins cher que la valeur demandée la décision est facile à prendre. Ça reste un investissement.

PM: Au niveau du financement, es-tu plus conventionnel, SCHL, privé?

FA: Quand l’immeuble à beaucoup de potentiel, je vais souvent y aller pour un prêt conventionnel et refinancer SCHL par la suite. Quand c’est un immeuble qui est plus endommagé et que le financement n’est pas possible, j’y vais au privé. Il y a d’autres sources de financement, comme First National, il y a toutes sortes de façons de procéder. C’est du cas par cas pour chaque immeuble. On regarde les chiffres et c’est à ce moment qu’on peut déterminer ce qui est le plus avantageux.

PM: Tu es quelqu’un qui a une réputation de garder ses immeubles à long terme, donc, au final, c’est toujours plus facile de les emmener au SCHL pour structurer la dette à long terme. Ce que j’en comprends c’est que tu n’as pas vraiment de type de financement, ça dépend vraiment de l’immeuble?

FA: Exactement, beaucoup de facteurs rentrent en compte donc il s’agit vraiment de cas par cas pour chacun des immeubles, mais c’est certain que l’immeuble est à son plein potentiel avec le SCHL.

PM: Quelle erreur pourrais-tu partager avec nous que tu souhaiterais éviter aux gens qui souhaitent se lancer?

FA: La chose que je corrigerais, si je pouvais revenir en arrière, est que je commencerais à investir immédiatement à 6 logements et plus. En 2006, j’ai acheté une maison et j’ai acheté mon premier 6 logements en 2010 donc j’ai presque perdu 5 ans. Oui j’ai acquis de l’expérience, mais j’aurais pu me sauver énormément de temps.

PM: Je me rappelle, pour le 23 logements qu’on a fait sur Bossuet en 2011, on ne se connaissait pas encore beaucoup, et j’en profite pour faire un clin d’oeil à François Brais, car nous étions en train de discuter et il m’a dit: “Patrice, tiens-toi près de Fred. Ce gars-là va aller loin, dans les prochaines années il va vraiment développer un beau parc.” Et l’histoire est incroyable, car tu es rendu à quelques centaines de logements.

FA: Pour revenir à ce que l’on disait, c’est en étant l’action que les gens remarquent ta présence et commence à communiquer avec toi. C’est une roue qui tourne. Donc, première erreur à ne pas faire, si vous avez les moyens, n’achetez pas en bas d’un 6 logements. Par la suite, la mécanique du financement revient au même donc par après vous serez en mesure de faire n’importe quelle transaction dans le marché.

PM: Exactement et, ce que les gens ne réalisent pas, c’est qu’ils attendent de se trouver un partenaire pour y aller seul par la suite, mais la réalité est que, tous les plus gros joueurs possédant des centaines et des milliers de portes sont tous en partenariat. Les gens qui ont bâti leur parc immobilier par eu-même représentent une infime minorité des investisseurs. L’autre point qui est important est que certains investisseurs ont les moyens d’investir dans un 25 à 30 logements par exemple, mais vont commencer par un 6 à 8 pour commencer afin d’être certain qu’ils aiment vraiment ça. Le problème est qu’ils vont chercher pendant des mois, trouver l’immeuble et l’acheter. Cela va prendre 3 à 6 mois pour mettre l’immeuble à leurs mains pour finalement se rendre compte que ce n’est pas pour eux, car soit, ils n’ont pas le bon personnel pour gérer l’immeuble ou que le travail de recherche est à recommencer. Le plus difficile n’est pas de gérer, c’est de trouver les bons immeubles. Souvent c’est à ce moment que les gens se découragent. C’est pour ces raisons qu’il est important de voir plus grand dès le départ puisque la structure financière pour un 6 ou un 8 logements est identique à un 40 ou un 50 logements.

FA: Et plus on peut accumuler, le mieux c’est. L’idéal est de toujours conserver nos beaux actifs. C’est prouvé que la détention à long terme est toujours plus payante, car financièrement c’est toujours plus rentable à long terme.

PM: Comme mot de la fin, as-tu un podcast, livre, mentor à nous recommander?

FA: J’ai lu, assez tardivement, la biographie d’Alain Bouchard et ce qui m’a marqué c’est à quel point il faisait des gros pas sur le marché. Le parallèle que j’ai pu faire avec l’immobilier est que c’est aussi un domaine dans lequel il faut voir grand et être entouré par la bonne équipe et les bonne personnes.

PM: Parfait, merci à Frédéric Aubry de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com