Entrevue Érik Blanchet

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel, article j’ai la chance d’avoir avec moi Érik Blanchet qui est un investisseur à succès et une personne qui bouge beaucoup depuis les dernières années dans la région de Québec. Je tenais à inviter Érik afin qu’il puisse nous partager son parcours et nous partager quelques astuces pour naviguer dans le marché d’aujourd’hui. Donc Érik, comment as-tu commencé? Qu’est-ce qui t’as intéressé au domaine de l’immobilier?EB: En fait, c’est un secteur qui m’intéressait depuis longtemps, mais je n’avais personne dans mon entourage qui avait des connaissances dans le domaine ou possédait des immeubles. Je n’étais donc jamais allé plus loin que cela sur le sujet. Et puis, il y a quatre ans, j’ai décidé de faire un changement de carrière et c’est à ce moment que j’ai commencé à creuser et rencontrer des gens. Dans le temps, j’étais consultant en amélioration d’efficacité, donc j’aidais les entreprises à améliorer leurs performances, surtout des entreprises manufacturières.PM: Donc, avant d’optimiser des immeubles tu optimisais des entreprises?EB: Exact, mon rôle était de revoir les processus, les façons de faire. Tout ce que l’on doit améliorer et optimiser afin d’être plus performant dans une entreprise. C’est ce que je fais présentement au niveau de l’immobilier, mais les joueurs sont différents. Aujourd’hui, on doit optimiser en fonction des banques, des locataires, des évaluateurs, bref l’on doit tenir compte de tout cela quand on travaille.PM: Donc tu as commencé il y a quatre ans et tu t’es lancé dans ton premier achat?EB: Oui, il y a quatre je ne voulais pas commencer ça tout seul donc je me suis dit que le jour où j’allais trouver un partenaire qui allait vouloir faire ça avec moi je commencerais l’immobilier. J’en ai trouvé un, nous avons fait des offres, et nous avons acheté notre 6 logements il y a maintenant quatre ans.PM: Et aujourd’hui vous êtes rendu à combien de logements?EB: Aujourd’hui nous sommes rendu à 200 logements. Donc ça a été une belle croissance.PM: Au départ, vous y êtes allés avec une première mise de fond puis vous avez optimisé et refinancé?EB: Exactement, nous avions notre premier 6 logements ensuite nous avons acheté un duplex, qui était une reprise de finance, ensuite un autre 5 logements et ensuite nous avons commencé notre cycle de refinancement et optimisation.“Ils pourront vous faire penser à des choses que vous allez, par la suite, pouvoir utiliser pour vos immeubles. Donc, tout est exponentielle. Aussi bien l’argent que l’expérience” – Érik BlanchetPM: C’est ce que je dis souvent aux gens. Ce sont les cinq ou six premiers immeubles et, une fois que tu en as acheté un par année pendant cinq ou six ans, le refinancement arrive plus vite que la capacité à trouver des immeubles.EB: Effectivement et plus vous êtes actifs, plus y aura des opportunités qui vont se présenter et plus vous aurez de solutions. En rencontrant des gens, ils pourront vous faire penser à des choses que vous allez, par la suite, pouvoir utiliser pour vos immeubles. Donc, tout est exponentielle. Aussi bien l’argent que l’expérience.PM: Tu es dans la région de Québec, as tu des secteurs que tu préfères?EB: C’est certain que nos immeubles sont tous à Québec. Nous allons dans des secteurs où il y a une plus value potentielle. Nous n’achetons pas de neuf, car nous ne pouvons pas aller chercher notre mise de fond. Certains secteurs sont aussi plus dispendieux, donc pour nous ce n’est pas rentable.PM: Ce qui arrive avec les immeubles neufs est qu’il assez difficile d’optimiser, car les loyers sont déjà au prix du marché et les dépenses sont tous au minimum.EB: Exactement, nous avons plusieurs immeubles dans St-Jean-Baptiste, Charlebourg, quelques-uns à Ste-Foy donc nous sommes répartis environ dans cinq zones de Québec, mais lorsque l’on achète, notre critère est toujours quel sera la valeur de l’immeuble dans 12 mois. Nous voulons l’optimiser dans la prochaine année pour, dans 12 mois, être en mesure de refinancer et faire une autre acquisition. Donc, quand je fais l’analyse avec un immeuble neuf, la valeur est souvent la même qu’aujourd’hui. C’est pour cette raison qu’il n’est pas intéressant pour moi.PM: Donc tu recherches un immeuble qui a du potentiel au niveau des revenus et des dépenses. Justement, lorsque tu parles d’optimisation, qu’est-ce que tu privilégies? Regardes-tu plus l’optimisation des revenus ou la réduction des dépenses?“Je fixe au départ un revenu net que je dois atteindre et, par après, je regarde les différents éléments qui me permettent d’atteindre ce revenu net et c’est à ce moment que je peux choisir si j’augmente les revenus ou diminue les dépenses” – Érik BlanchetEB: On commence par sortir l’état des résultats et analyser chacune des lignes afin de savoir comment on peut l’améliorer. Donc, chaque dépense, s’il y a des dépenses d’énergie par exemple, qui sont des détails, mais qui me redonnent énormément à la fin, sont examinées. C’est certain que s’il y a du potentiel pour une conversion nous allons le faire, mais nous ne le faisons pas tout le temps, car certains immeubles que nous avons achetés et qui sont chauffés sont aussi entourés d’immeubles chauffés donc, si nous le retirons, nous allons nous retrouver désavantagé pour des logements équivalents.PM:  Exact, car les gens ne font pas toujours la différence lorsqu’ils regardent dans les annonces classées lorsqu’ils regardent dans tel ou tel secteur.EB: Exact, car si je baisse le prix parce que j’ai enlevé le chauffage, je n’aurai rien gagné, car lorsqu’ils viennent visiter et réalisent que ce n’est pas chauffé, ils vont aller louer chez le voisin. C’est pour cette raison que l’on travaille vraiment avec chaque élément pour voir ce qu’il est possible de faire avec l’immeuble et, par après, bâtir notre plan d’action pour la prochaine année.PM: Dans ton expérience, est-ce que ça a été plus facile d’augmenter les revenus ou baisser les dépenses?ÉB: C’est dur à dire honnêtement, il s’agit vraiment de cas par cas. Si, par exemple, un immeuble est vraiment en dessous du marché, ça devient facile d’augmenter les revenus. Même chose pour les dépenses.PM: J’avais déjà posé la question à un investisseur à succès et il m’avait répondu: “Patrice, ça dépend combien ça coûte augmenter le loyer de 1$ versus baisser la dépense de 1$ et c’est de cette façon que tu es en mesure de faire ton choix.”EB: C’est un très bon point, car si par exemple, on doit rénover tout le logement pour augmenter un peu la valeur, ce n’est pas logique. La façon dont nous procédons est que nous savons combien d’argent nous avons de disponible à investir dans l’immeuble, nous connaissons la valeur qu’il aura dans 12 mois alors nous savons le revenu net que nous avons besoin d’avoir dans 12 mois pour atteindre cette valeur. Je fixe au départ un revenu net que je dois atteindre et, par après, je regarde les différents éléments qui me permettent d’atteindre ce revenu net et c’est à ce moment que je peux choisir si j’augmente les revenus ou diminue les dépenses.PM: Lorsque tu regardes lignes par ligne, on parles souvent des ratios. Y’a-t-il un des ratios qui est plus important pour toi?EB: Celui avec lequel je travaille le plus est le revenu net. La raison est simple, lorsque j’achète un immeuble, je veux qu’il ai une certaine valeur dans 12 mois à la base, avec l’évaluateur aussi, donc c’est pour cette raison que mon objectif est une valeur dans 12 mois. Donc, quel est le TGA qui s’applique dans ce secteur, au marché et quel est le revenu net dont j’ai besoin et c’est de cette façon que je fais mon analyse. C’est certain que je vais regarder les indicateurs de revenus nets et bruts afin de savoir s’il y a du potentiel, mais rapidement cela devient secondaire. La question importante est si, l’année prochaine, je suis capable d’avoir atteint le taux avec mon indicateur de revenu net? C’est pour cette raison que le potentiel de l’immeuble sur 12 mois est vraiment important pour moi.PM: Évidemment, tu as un horizon d’investissement à court terme sur 12 mois pour le financement, ensuite à long terme, car tu n’es pas quelqu’un qui revend ses immeubles. Donc, à partir de ce moment-là, es-tu plus SCHL ou conventionnel?« Dans les dernières années, la différences entre le taux SCHL et le taux conventionnel a beaucoup diminué. Certaines banques ont commencé à le faire et, au départ il y avait vraiment 1% de différence entre les deux et maintenant, la majorité du temps, c’est vraiment 0,5% » – Patrice MénardEB: En fait, tous nos immeubles ont été achetés conventionnels sur un an et, lorsqu’on passe au refinancement, c’est à ce moment que l’on va sur du plus long terme, cinq ans en moyenne. Concernant la SCHL, nous en avons refinancé quelques-uns SCHL et souvent on a servi un écart de valeur entre l’évaluation de la SCHL et notre rapport d’évaluation qui faisait en sorte que nous n’avions pas tellement plus d’argent même si l’on finançait 85% et en regardant aussi la prime qu’il y avait à payer.PM: C’est souvent le cas, dans le financement, la SCHL va être moins agressive qu’un évaluateur agréé donc 85% des financements SCHL versus 75% des financements conventionnels vont souvent arriver au même montant parce que l’évaluation agréée va souvent être plus agressive.EB: En fait, je crois que cette réponse n’est pas figée. Je crois qu’elle dépends du secteur où l’on se trouve, du type d’immeuble, de l’année, etc. C’est constamment en évolution. J’essaie de ne pas me fermer de portes et d’aller voir les deux pour comparer. Par exemple, l’écart de taux pour un dossier peut être à 1% et 6 mois après être descendu à 0,5%.PM: Exactement, car dans les dernières années, la différences entre le taux SCHL et le taux conventionnel a beaucoup diminué. Certaines banques ont commencé à le faire et, au départ il y avait vraiment 1% de différence entre les deux et maintenant, la majorité du temps, c’est vraiment 0,5%. Lorsqu’on a un bon immeuble, avec un bon emplacement, il est toujours rentable d’aller chercher une bonne évaluation SCHL avec un bon taux d’intérêt. Cela reste, selon moi, la meilleure option. Cependant, lorsque vous êtes en mode optimisation, au départ, ce n’est peut-être pas la meilleure option. Y’a-t-il un bon coup et un mauvais coup, ou quelque chose que tu aurais fait différemment?EB: Celui dont je suis le plus fier est lorsque l’on a acheté un 65 logements. À l’époque nous avions 86 logements et le plus gros achats que nous avions fait était un 11 logements. Nous ne pensions pas être en mesure de l’acheter au départ puis nous avons réussi à faire la transaction. Ça a été un très beau projet et un super de bel immeuble avec beaucoup de potentiel. Ce qui fait aussi que ça a été l’un de nos meilleurs coups est, qu’à ce moment-là, nous ne connaissions pas le sentiment d’avoir un concierge sur place pour faire les travaux. Dans nos autres immeubles, nous avions des concierges faisant une partie du travail, mais nous en faisions tout de même une bonne partie. Avec le 65 logements, c’est le concierge qui s’est occupé de tout. C’est à ce moment que nous avons réalisé que c’était beaucoup plus facile et c’est à partir de ce moment que nous nous sommes dit que nous allions aller chercher des gros immeubles puisque nous savions que nous pouvions le faire.PM: Parfait, et quel serait le coup que tu aurais aimé faire autrement?EB: Je dirais, un des immeubles que nous n’avons pas acheté, entre autres en lien avec des problèmes environnementaux. On s’est fié à l’expert environnemental qui nous a dit que nous devions faire une étude et nous ne voulions pas la faire. Finalement, ce dernier a fait l’étude et il a été contaminé donc nous avons été chanceux.PM: Exactement, il y a toujours beaucoup de facteurs à vérifier lorsque l’on effectue une vérification diligente, mais il y a deux situations qui sont très difficiles à régler. La première est un problème environnementale et la deuxième est un problème de structure.EB: Je suis entièrement d’accord, car ce qui m’intéresse dans un immeuble n’est pas de savoir s’il y a des valves sous l’évier ou si les lumières fonctionnent correctement, mais si la structure est bonne, car c’est le plus dispendieux à corriger et ça n’amène aucune valeur pour les locataires. Au niveau des moins bons coups, là où ça a été plus difficile, nous avons acheté un immeuble contenant un local commercial qui n’avait pas vraiment d’avenir donc nous l’avons converti en deux logements en pensant que ça allait être un beau projet. Ça a été plus long que prévu, dans un vieil immeuble, beaucoup de travaux ont été nécessaire donc au niveau du temps et de l’énergie investi c’est là que nous avons perdu. Mais au final, ce fut une belle expérience.PM: Pour terminer, y’a-t-il un conseil, livre ou mentor que tu sois que tu aimerais partager avec notre audience?EB:  Il y a deux choses importantes, premièrement les livre sur l’immobilier de Jacques Lépine que j’ai lu et relu, car il s’agit de la mécanique de base. Une fois qu’un investisseur comprend cette mécanique de base, il peut interagir avec les autres professionnels du milieu. L’autre élément important, par la suite, pour les gens qui souhaitent investir en immobilier, est d’être actif et développer son réseau. Ce sont les gens que vous rencontrez qui vous ouvriront la porte à de nouvelles rencontres. C’est ce qui permet d’accélérer le processus.PM: Merci à Érik Blanchet de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com