Entrevue Environnement

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article, nous allons parler environnement avec Véronique Poulin de Sphératest. L’environnement est vraiment devenu un incontournable dans le milieu du multi-logements. Nous entendons beaucoup parler de phase un, deux et trois et il y a beaucoup de subtilités là-dedans, mais nous n’avons pas le choix d’y faire face, car il s’agit d’un incontournable. D’années en années, les règles se resserrent et les nouvelles technologies permettent de détecter de nouvelles situations qui peuvent être apparus sur un immeuble qui, pourtant, a été inspecté dix ou quinze ans auparavant. C’est donc le sujet que nous allons aborder aujourd’hui, mais avant tout, je vais laisser Véronique s’introduire.VP: Ça fait une quinzaine d’années que j’oeuvre dans le domaine de façon professionnelle, mais depuis ma naissance, mon père fait la même chose donc c’est quelque chose que je connais bien. En ce qui concerne Sphératest, cela fait treize ans que nous sommes actifs. Nous avons tous travaillé ailleurs auparavant et avons fondé Sphératest en 2005.PM: C’est vraiment à ce moment-là que les études environnementales commençaient à devenir la norme si je me souviens bien.VP: En 2003, il y a eu un changement de réglementation. C’est devenu obligatoire pour certaines activités. Pas encore le résidentiel, mais je dirais que c’est au début des années 2000 que les institutions ont commencé à demander des études.PM: En effet, car je me rappelle lorsque j’ai commencé, en 2004, comme courtier à faire du multi-logement, il y avait encore certaines institutions qui le demandaient et d’autres qui ne le demandaient pas. Il n’y avait pas nécessairement de règle de 18 mois donc c’était beaucoup plus simple à ce moment-là. Jusqu’à une certaine mesure puisqu’on ne savait jamais à quoi s’attendre. En commençant, peux-tu nous dire qu’est-ce qu’une étude environnementale et une phase un?« La phase un se trouve à être une recherche historique pour tout ce qui s’est passé sur l’immeuble et le terrain afin de récolter des indices. Deuxième étape, il s’agit d’aller contre-vérifier avec des tests physiques et, s’il y a un problème, c’est à ce moment que l’on tombe en mode solution » – Patrice MénardVP: C’est une évaluation environnementale de type phase un que les gens appelle souvent test de sol. C’est une démarche systématique que nous faisons. Il s’agit de recherches historiques et d’une inspection servant à déterminer s’il y a un risque de contamination des sols ou de l’eau souterraine sur la propriété. L’objectif de la phase un est de simplement savoir s’il sera nécessaire de procéder avec des analyses du sol pour déterminer s’il y a ou non contamination. Ce qui est important, lorsque l’on effectue un test de phase un, est d’arriver à un consensus. C’est-à-dire que tous les autres professionnels effectuant des tests avec nous en tirent la même conclusion. Par exemple, s’il y a eu telle ou telle activité par le passé, il ne serait pas possible d’avoir plusieurs points de vue.PM: Il y a donc une certaine normalisation qui se fait sur le marché par rapport à ce qui doit être étudié et quels sont les risques potentiels de contamination. D’ailleurs les institutions financières deviennent de plus en plus sévères. Pourquoi demandent-elles tout cela?VP: Pour des raisons financières, car il peut y avoir des cas où les travaux devant être effectués pour habiter un terrain, coûtent plus chers que la valeur du terrain lui-même. Dans ce cas-ci, lorsqu’une institution financière prend en garantie un terrain et qu’elle se retrouve avec des problèmes, elle va se retrouver avec un terrain qui n’aura plus aucune valeur.PM: Quels sont les grandes choses que l’on doit regarder lorsque l’on effectue une phase un?VP: La phase un consiste à une recherche historique. Nous allons donc tenter de savoir tout ce que nous pouvons savoir sur le terrain depuis qu’il a commencé à y avoir des activités dessus. Par exemple, c’est incroyable le nombre d’études que nous avons effectuées sur des terrains qui, auparavant, étaient des stations services. Jamais nous n’aurions pu deviner qu’il y avait, un jour, eu une station service à cet endroit. Parfois il n’y a aucune trace et les gens pensent que ce n’est pas grave, mais parfois, le réservoir est encore présent ou il peut avoir coulé pendant une grande période de temps et avoir laissé de l’huile tout autour du bâtiment.PM: Donc on regarde l’historique, on vérifie s’il n’y aurait pas des indices, mais, du côté transactionnel, ce n’est pas nécessairement l’immeuble que nous voulons acheter ou vendre, mais celui de notre voisin qui peut avoir un problème. Avant tout, avant de s’improviser expert, qui peut faire des études environnementales?VP: Le professionnel en environnement doit, premièrement, avoir l’expérience. Normalement, il s’agit d’au moins cinq ans à travailler avec des pairs, membre d’un ordre professionnel ou quelqu’un d’accrédité par l’Association environnementale. L’ordre comprend L’Ordre des Ingénieurs, l’Ordre des Technologues et l’Ordre des Géologues. Il y a aussi moyen de vérifier sur le site http://www.aqve.com/frPM: Supposons que je sois investisseur ou propriétaire et que je n’ai pas fait d’étude environnementale depuis quelques années car je n’ai plus d’hypothèque. Cependant, je désire mettre mon immeuble en vente. Lorsque l’on vient pour faire une visite, il y a souvent des signes qui nous indiquent qu’il y aura de très fortes chances que l’étude environnementale de phase un recommande une étude environnementale de phase deux. En quoi consiste la phase deux?VP: La phase deux sert à prouver si notre hypothèse lors de la phase un était bonne. Si, lors de la phase un, nous déterminons qu’il y a un risque, la phase deux servira à confirmer ou infirmer la présence de ce risque. Nous allons, par exemple, effectuer des forages et excavation de sol pour aller récupérer des échantillons de sol et nous allons nous rendre aux endroits où il y a le plus de chance d’avoir un problème. « Notre travail est de confirmer la présence ou l’absence de contaminant. Notre objectif est toujours de démontrer que les sols sont adéquats pour un usage résidentiel. » – Véronique PoulinPM: Lorsqu’un inspecteur entre dans un immeuble, quels sont les signes qu’il doit regarder au départ qui vont lever un drapeau rouge?VP: S’il y a une forte odeur d’huile ou des tâches en entrant dans le sous-sol, cela peut être inquiétant. Si le voisin adjacent à l’immeuble est une station service, cela peut être un problème dépendamment de la longévité de la station et de vie des réservoirs. L’immeuble peut aussi avoir été connecté au gaz en 1975, par exemple, et l’immeuble a été construit en 1970. C’est donc un signe qu’il faut regarder. Dans les années 1980, tout le monde a changé de l’huile au gaz et les gens ont même eux les deux en même temps.PM: C’était donc les indices par rapport à l’huile, mais un autre facteur, dans la grande majorité des cas et qui est impossible à savoir visuellement est les métaux lourds. Peux-tu expliquer brièvement aux lecteurs en quoi cela consiste?VP: Cela provient d’activités industrielles passées, donc un terrain qui aurait servi à une usine, sur lequel l’on aurait construit par-dessus serait un bon exemple. Tous les contaminants et rejets du passé présents dans le sol ont été utilisés pour niveler. Il peut aussi s’agir d’anciennes carrières.PM: Ça a même passé dans les médias récemment, car l’on voit plusieurs secteurs à Montréal où, il y a 40 ou 50 ans, il s’agissait de carrières. Il y a des cartes disponible à ce sujet, mais lorsque l’on trouve des indices vous, pour être sûr, allez faire des forages ou ce qu’on appelle la phase deux?VP: Lorsque nous allons faire la phase deux, nous allons déterminer s’il y a présence de contaminants ou non. Si nous sommes en présence d’une contamination, nous allons déterminer quelle est la source des contaminant et pourquoi ils sont présents. Notre objectif est de déterminer d’où cela provient et pourquoi à ce moment. C’est ce qui va nous aider à trouver une solution par la suite. S’il s’agit de terrains vacants, nous pouvons faire des tranchés dans le sol, il sera ainsi beaucoup plus facile de voir s’il y a présence de déchets. Nous faisons aussi des forages sous le bâtiments.PM: C’est un autre point important. Si vous décidez d’enlever un réservoir par vous-mêmes, il faut vraiment faire attention et bien documenter tout le travail avec des photos et des vidéos du travail effectué. Lorsqu’un expert arrivera sur place par la suite, nous allons être en mesure de sauver des coûts puisqu’ils pourront être plus précis lors de leur opération de forage.VP: Souvent les gens ne le savaient pas alors notre travail est de confirmer la présence ou l’absence de contaminant. Notre objectif est toujours de démontrer que les sols sont adéquats pour un usage résidentiel.PM: Excellent, après la phase un et la phase deux, en quoi consiste la phase trois?VP: Selon le ministère de l’Environnement, il s’agit d’une phase deux exhaustive. Communément, dans notre jargon à nous, la phase trois est la phase de réhabilitation. C’est à ce moment que nous allons trouver une solution afin que le terrain puisse servir à l’usage prédestiné. La majorité du temps, selon la complexité du terrain, nous allons excaver les sols et les acheminer à un site d’enfouissement autorisé par le ministère. Dans certains cas, car cela peut être assez complexe, il est possible d’utiliser des produits chimiques.PM: J’ai vu cela à quelques occasions d’ailleurs. En commençant à creuser, on se rend compte que les contaminants sont aussi présents sous l’immeuble donc on commence à creuser sous l’immeuble. Cependant, rendu à un certain point, les gens doivent prendre une décision afin d’éviter d’endommager la structure de l’immeuble. L’excavation s’est donc arrêtée et le processus a continué avec les produits.VP: Exact, mais pour se rendre à ce point, il faut s’assurer que le produit se rendra au contaminant. Il faut donc l’injecter de façon à ce que le contaminant soit en contact et qu’il réagisse. Ce n’est pas toujours évident lorsqu’il y a de l’argile et de la roche. C’est une méthode qui est moins coûteuse, mais plus lente donc ce n’est pas toujours idéal pour les vendeurs ou les acheteurs qui ont des délais à respecter.PM: Ça nous donne vraiment un bon aperçu. La phase un se trouve à être une recherche historique pour tout ce qui s’est passé sur l’immeuble et le terrain afin de récolter des indices. Deuxième étape, il s’agit d’aller contre-vérifier avec des tests physiques et, s’il y a un problème, c’est à ce moment que l’on tombe en mode solution pour décontaminer le tout. As-tu un mot de la fin pour nous?VP: L’important est d’avoir un portrait réaliste et d’avoir l’heure juste, car peu importe qu’il y ait un risque ou non, personne ne veut investir sans savoir vers où il s’en va. C’est donc notre rôle, de rassurer les gens, dans la majorité des cas, et trouver une solution lorsqu’il y a un problème.PM: Merci à Véronique Poulin de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com