Entrevue Cynthia Perreault

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article, j’ai la chance d’avoir avec moi Cynthia Perreault. Elle a attiré notre attention la semaine passée, car elle a fait une publication sur facebook mentionnant qu’elle avait récupéré sa mise de fond à l’intérieur de quelques mois. Nous avons eu la chance de manger avec elle et elle nous a raconté cela en détails donc je tenais à partager son histoire avec vous. C’est aussi pour cette raison que je l’ai invité à discuter de sa carrière en immobilier, malgré son jeune âge, et les quelques transactions qu’elle a effectuées. Premièrement, tu es de quelle région?CP: J’ai grandi à Saint-Esprit, donc sur la Rive-Nord de Montréal. Je tiens à te remercier pour l’invitation pour cette entrevue. C’est un honneur de pouvoir partager mon expérience avec ton auditoire puisque je suis jeune et je commence.PM: Justement, même si tu es jeune, le succès, pour moi, en immobilier, n’est pas nécessairement celui qui a 150 ou 200 portes, mais celui qui bouge, aujourd’hui en 2018. Celui qui est dans le marché malgré tout ce qui se passe et réussi tout de même à trouver les transactions. Au départ, qu’est-ce qui a fait en sorte que tu t’es intéressée à l’immobilier?CP: Je cherchais à me trouver un logis et à avoir quelque chose qui se paye par lui-même. Lors de mon premier achat, à 24 ans, d’un triplex je trouvais cela logique d’avoir quelque chose qui ne me coûtait pratiquement rien et que les locataires payaient. Ça a donc été une belle première approche avec l’immobilier.PM: En commençant avec un triplex, tu as commencé à gérer les situations avec les locataires pour te rendre compte que ce n’est pas aussi complexe qu’on le pense?CP: Exactement, ça a abattu ma peur de l’endettement et ma peur du stéréotype face au fait qu’avoir des locataires est une tâche complexe. Tout s’est très bien passé et ça m’a donné la piqûre. Par la suite, les formations du Club et m’entourer de gens qui réussissent a seulement augmenté mon niveau de confiance.PM: As-tu fait les formations avant d’acheter ton Plex ou par la suite?CP: Par la suite.PM: Et quel a été ton premier achat de multi-logements?CP: C’était l’achat d’un 6 logements à Repentigny en 2016. Tout s’est bien passé. Il y a eu quelques travaux d’optimisation. C’est un immeuble que j’ai trouvé sur MLS. À mon avis, il était très abordable pour un 6 logements. À 518,000$ ce n’était pas chère la porte quand on sait que cela fait quelques années que les prix, à Repentigny, sont au-dessus de 100,000$ la porte.« La meilleure chose à faire est d’offrir un peu plus que le prix demandé si l’on désire vraiment l’immeuble et les calculs ont bien été effectués. » – Cynthia PerreaultPM: Pour cet immeuble, avais-tu une mentalité de récupérer ta mise de fond le plus rapidement possible?CP: Non, j’étais dans une mentalité où je voulais seulement bouger et passer à l’action, car je trouvais que le prix en valait la peine. Ce que j’ai appris, en posant cette action, est que j’avais mal calculé le coût des rénovations nécessaires sur l’immeuble. Je sais donc maintenant quels sont les coûts des travaux et l’importance de bien faire toutes mes vérifications au niveau des immeubles. Ça a été un très bel investissement et il y a une belle amélioration qui a été fait, cependant je sais maintenant qu’il est possible de faire mieux.PM: En effet, mais même s’il est possible de faire mieux, l’important est que tu es tout de même passée à l’action. Donc ça a été ton premier achat en tant qu’investisseur, puisque tu n’étais pas propriétaire occupante. Par la suite, quand as-tu fait ta deuxième acquisition?CP: En septembre 2017. Il y a quelques mois. C’était un 6 logements encore une fois, à Repentigny et encore sur MLS.PM: C’est intéressant, pour ceux qui pourraient penser qu’il n’y a pas d’aubaines sur MLS, je vais laisser Cynthia raconter l’histoire de cet immeuble et comment tout ça s’est passé.CP: Il était déjà sur MLS et il y avait beaucoup d’action pour celui-ci. On savait que ça allait entrer en multi-offres donc, ce que j’ai décidé de faire a été d’offrir le prix demandé. La courtière avec qui je fais affaire m’avait prévenue qu’il y aurait beaucoup d’offres, une dizaine au total, donc j’ai offert le plein prix.PM: Je dis souvent aux gens, si vous offrez le plein prix, pourquoi ne pas offrir 5000 ou 10,000$ de plus, car vous risquez de ne pas être les seuls à offrir le plein prix si vous croyez qu’il y aura des offres d’achats multiples. Cependant, à ce moment-là, tu as bougé et tu as tout de même eu l’immeuble.CP:  On apprend à chaque fois. Ce n’était pas un si mauvais coup, mais oui, avec du recul, en sachant qu’il y avait beaucoup d’offres, je crois que la meilleure chose à faire est d’offrir un peu plus que le prix demandé si l’on désire vraiment l’immeuble et les calculs ont bien été effectués.PM: Comment s’est passé la négociation la-dessus?CP: J’ai rencontré les locataires et leurs ai proposé que, s’ils souhaitaient quitter, j’étais prête à les dédommager. En discutant avec eux, certains d’entres eux étaient déjà prêts à quitter par eux-mêmes. Puis, lorsque les locataires ont accepté de quitter cela m’a permise d’entamer les rénovations et la relocation au-dessus du prix du marché. J’ai réalisé que, dans les environs, il y avait peu d’immeubles de rénovés donc je savais que j’allais pouvoir aller chercher un prix plus haut que sur le marché.PM: Quand tu as fait ton offre d’achat tu savais déjà que les loyers étaient sous la moyenne?CP: Oui, c’était la principale raison pour laquelle j’achetais l’immeuble. C’était des grands logements et il n’y avait pas trop de travaux à effectuer mis à part la reconfiguration de la cuisine, le recouvrement du plancher et la salle de bain.« Une chose importante, que ma directrice de compte m’a conseillée, est d’utiliser le même évaluateur. Il a vu l’immeuble avant les travaux et maintenant. » – Cynthia PerreaultPM: Tu as fait les négociations et es passée à travers la vérification diligente. Tout s’est bien passé?CP: Tout s’est vraiment bien passé, j’ai fait baisser le prix encore un petit peu. Ça s’est terminé à environ 25,000$ sous le prix demandé.PM: Parfait, donc à partir de ce moment-là, tu as fait la transaction et des travaux, qu’est-ce que tu as fait comme optimisation?CP: Lorsque j’ai acquis l’immeuble, les loyers étaient environ entre 600-650$ par logement et en ce moment j’ai une moyenne de 900$ par logement. Au départ, j’avais beaucoup d’appréhension face aux locataires, car je me disais qu’ils ne voudraient pas déménager, mais je dirais que, pour environ la moitié, ça a été très simple. Par exemple, en laissant un mois de gratuité le temps qu’ils quittent. Ma négociation la plus difficile a été avec quelqu’un qui m’a donné un non ferme, car sa famille était ici. Je lui ai dis que je laissais ma proposition sur la table et que j’étais ouverte à le dédommager. Il est revenu et, pour 2000$, il a accepté de quitter. Pour augmenter un loyer de 300$, ça en valait la peine.PM: Donc, après un mois, les locataires étaient partis et tu entrais en rénovations. D’ailleurs, nous allons défaire un mythe, car, lorsque tu as acheté, tu as financé SCHL et refinancer avec eux par la suite.CP: Exact, en cinq mois ils ont accepté de refinancer. J’ai seulement dû présenter une nouvelle évaluation avec les factures de travaux. Une chose importante, que ma directrice de compte m’a conseillée, est d’utiliser le même évaluateur. Il a vu l’immeuble avant et maintenant et l’évalue à 200,000$ de plus.PM: Combien avais-tu mis de mise de fond au départ?CP: 105,000$PM: Et combien de financement après l’optimisation?CP: 175,000$PM: Souvent les gens vont dire qu’on ne peut pas re-soumettre un dossier à la SCHL dans une trop courte période de temps, mais tu viens de défaire cette pensée, car tu as financé SCHL et refinancé SCHL cinq mois après. Cependant, tu as fait ton travail et tu as bien documenté ton dossier. Donc 105,000$ de mise de fond plus 50,000$ pour les travaux et tu as récupéré 175,000$. Tu en es sortie avec un beau chèque de 20,000$. Donc l’immobilier c’est facile?CP: En cinq mois, un 6 logements et on me paye 21,000$ pour l’avoir acheté. Je trouve ça intéressant également.PM: C’est intéressant, vraiment un beau projet. Maintenant tu as un immeuble rénové qui est bien financé. Tu continues naturellement d’être active. Quel a été ton prochain coup par la suite?CP: J’ai fait une autre offre sur un 8 logements dans Lanaudière qui est passée à un cheveux de se conclure. L’immeuble était dans une zone à risque de glissement de terrain et c’est ce qui a fait en sorte que la transaction a avorté.PM: Avant d’en arriver là, tu avais fait ton offre d’achat et tout était entendu. Tu as fait ta vérification diligente et, pour mettre les lecteurs en contexte, un évaluateur est venu et a fait ressortir quelques signes que l’immeuble n’était pas stable, car il était situé dans une zone à risque de glissement de terrain. Il a donc averti la banque et cette dernière t’a demandé ton rapport d’inspection et, suite au rapport, a exigé un test de stabilité du sol.CP: Exact, le vendeur a refusé de payer pour le test même si je lui offrais de le rembourser si le test était négatif et qu’il n’y avait aucun problème. C’est à ce moment-là que la transaction a avorté.PM: C’est intéressant et c’est souvent une bonne façon de négocier, dans les cas de phases environnementales, lorsqu’on arrive à un cul-de-sac dans les négociations. C’est ce que tu as fait avec le vendeur en lui proposant de le rembourser si tout était positif et qu’il n’y avait aucun problème. Il a tout de même refusé donc il avait peut-être des appréhensions face à l’immeuble.CP: Ce fut tout de même beaucoup d’apprentissage et ça m’a permise de mettre en place un nouveau partenariat alors tout ça est présent pour un prochain achat. J’ai aussi une offre d’achat acceptée présentement, à Montréal-Nord, sur un 6 logements. C’est le même principe que sur le 6 logements qui a bien fonctionné à Repentigny donc on espère répéter l’expérience. Mon niveau de confiance est au maximum, mais, plus important encore, comme je débute en immobilier, je tiens à récupérer mes fonds rapidement. Je trouve cela intéressant de présenter le dossier à un investisseur de cette façon. J’ai commencé en trouvant des façons créatives et une mentalité de ne pas me trouver d’excuses qui m’empêcheraient de bouger. Je n’avais pas plus d’argent qu’un autre pour acheter des immeubles. Il s’agit seulement de trouver des solutions.PM: Merci à Cynthia Perreault de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com