Entrevue Bryan-Éric Lane

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article, j’ai eu la chance de discuter avec Bryan-Éric Lane de LANE avocats et conseillers d’affaires inc. Nous avons exploré les vices cachés et la garantie légale. Je trouvais important d’en parler, car lorsqu’on parle de multi-logements, bien sur on parle de l’angle du multi-logements, mais lorsqu’on parle de multi-logements au Québec, environ 25% des ventes de multi-logements, selon notre rapport annuelle, sont effectuées sans garantie légale. Lorsqu’on passe aux 50 logements et plus, la majorité des transactions se font sans garantie légale de qualité. Je trouvais que c’était un point important, car du côté résidentiel, où la majorité des transactions s’effectuent avec une garantie légale, lorsque l’on vend sans garantie légale cela a un impact important dans le prix, mais pour un 60 logements, où la majorité des transactions se font sans garantie légale, ça a plus ou moins d’importance. Nous allons démystifier si cela vaut la peine en tant que vendeur d’offrir la garantie légale et, en tant qu’acheteur, à quoi doit-on faire attention et quels sont nos recours?BL: Merci Patrice, je suis avocat depuis 2005. J’ai oeuvré au début de ma pratique, pendant quelques années, au sein de cabinet nationaux en droit immobilier et en droit des affaires et c’est à ce moment que nous avons fondé le cabinet. En fait, lorsque j’ai fondé le cabinet à Laval, en 2006, j’étais seul et, aujourd’hui, nous sommes une équipe de plus de 10 personnes. Nos champs d’activités principaux sont le droits des affaires et le droit immobilier. Le droit immobilier inclut également le droit de la copropriété et le droit de la construction. Nous sommes également plus particulièrement connu pour notre expertise de pointe en matière de réclamation pour vices cachés. Nous avons également, depuis le mois de janvier, la chance de pouvoir compter sur la présence de notaire. Nous avons la firme Blanchard-Lupien qui a rejoint nos bureaux pour y ouvrir leur succursale de Laval. Ce qui nous permet d’offrir des services complémentaires à nos clients.PM: Je crois que vous êtes également reconnu, car il n’y a pas énormément de bureau qui ont le services de notaire avec des assurances qui peuvent se rendre jusqu’à, disons 20 millions, alors c’est le cas pour vous donc vous êtes vraiment très bien outillés.“Les vices cachés émanent de cette dernière qui spécifie qu’un vendeur doit garantir que le bien est exempt de vices qui le rendent impropre à l’usage auquel un acheteur raisonnable peut s’attendre” Bryan-Éric LaneBL: Exactement, en fait nous sommes un des seul cabinet d’avocats et de notaires au nord de Montréal ayant une assurance professionnelle nous donnant la possibilité d’effectuer des transactions jusqu’à 20 millions de dollars. Qu’il s’agisse de financement ou des ventes, cela nous permet d’offrir à nos clients qui effectuent des transactions au-delà de 10 millions, ou encore des entrepreneurs effectuant des financements ou des acquisitions, une vaste gamme de service et ainsi leur éviter de se déplacer jusqu’au centre-ville de Montréal, car il n’y a pas énormément de bureaux en dehors de Montréal offrant ce genre de services.PM: Au niveau résidentiel et multi-logements, la définition reste la même dans le Code Civil donc, si l’on retourne à la base, comment définit-on un vice caché?BL: Deux choses sont importantes à retenir au départ. Un vice n’est pas automatiquement un vice couvert par la garantie légale de qualité. En fait, les vices cachés émanent de cette dernière qui spécifie qu’un vendeur doit garantir que le bien est exempt de vices qui le rendent impropre à l’usage auquel un acheteur raisonnable peut s’attendre. Évidemment, les attentes de l’acheteur raisonnable seront modulées, notamment, en fonction des caractéristiques et de l’âge du bien. C’est-à-dire qu’un acheteur qui achète un immeuble de plus de 80 ans ne peut pas avoir les mêmes attentes qu’un acheteur ayant acheté un immeuble ayant été bâti il y a moins de 10 ans. La garantie légale de qualité ne dit donc pas que le bien est exempt de vices, mais que le bien est exempt de vices qui le rendent impropre à l’usage et, plus particulièrement, comme on dit dans le domaine juridique, qui entraîne un déficit d’usage.PM: Parfait, donc par exemple, si j’achète un immeuble datant des années 1970 et que la plomberie est entièrement à refaire et que nous l’avions pris en note lors de notre vérification diligente, ça peut être difficile de revenir contre le propriétaire.BL: C’est possible. Évidemment, une autre chose importante à savoir à propos de la garantie légale de qualité est qu’elle n’est pas une garantie valeur à neuf. On doit donc tenir compte de l’âge de la composante au moment de la vente, au moment de la découverte du vice et la durée totale de vie utile de la composante affectée. Il est également impossible de se servir d’une réclamation pour vices cachés afin de financer des travaux d’amélioration. Ce qui est important à savoir en matière de vices cachés est simple. En premier lieu, la connaissance du vendeur n’est pas en cause. Essentiellement, l’ignorance du vendeur et sa bonne foi à l’égard des vices qui ont été subséquemment découverts par l’acheteur ne constitue pas un moyen de défense à l’égard de la garantie légale de qualité. Par exemple, je décide d’investir en immobilier et réalise après quelques mois que ce n’est pas pour moi donc je revends l’immeuble. Il m’est impossible d’utiliser mon ignorance comme argument, donc je garantis que le bien vendu est exempt de vices qui le rendent impropre à l’usage. Cependant, pour être en présence d’un vice caché il faut être en mesure de démontrer l’existence de quatre conditions. Le vice doit être existant au moment de la vente, doit être inconnu de l’acheteur, doit être caché, pas nécessairement par le vendeur, et le vice doit être grave. C’est-à-dire qu’il doit entrainer un impact au niveau de l’usage. Donc, la simple non-conformité d’une composante ou d’une partie de l’immeuble à l’égard d’une norme ne constitue pas, en principe, un vice couvert par la garantie légale de qualité.« Il est excessivement important de connaître la valeur économique pour savoir si cela vaut la peine ou non d’intenter une poursuite » – Bryan-Éric LanePM: Tu nous a parlé que l’âge de l’immeuble et l’état est très important afin de déterminer s’il s’agit d’un vice cachéBL: Exactement, l’autre chose que l’on doit considérer est l’âge de la composante qui est affectée du vice. C’est extrêmement important afin de déterminer la valeur économique de votre réclamation. Par exemple, si vous avez une propriété que vous avez acheté dans les années 1970 avec un drain français d’origine, comme la garantie légale n’est pas une garantie de valeur à neuf, la dépréciation de la composante doit s’appliquer sur le montant de votre réclamation. Par exemple, supposons qu’un investisseur achète une propriété ayant une problématique d’infiltration d’eau découlant du mauvais fonctionnement du drain français faisant en sorte que cela nécessite son remplacement complet. Est-ce que l’acheteur pourrait, dans cette situation, réclamer l’intégralité des coûts de remplacements? Dans un contexte où le drain avait 30 ans et la durée de vie utile du drain français était de 40 ans, en principe, seul le quart restant de la durée de vie peut faire l’objet d’une réclamation. On ne peut pas se servir d’une réclamation pour vices cachés pour renégocier, à postériori, une transaction, car si l’acheteur avait demandé, dès le départ, le remplacement intégral du drain français cela aurait probablement influencé le prix de la vente. C’est pour cette raison qu’il est excessivement important de connaître la valeur économique pour savoir si cela vaut la peine ou non d’intenter une poursuite.PM:  Après avoir discuté de l’âge de l’immeuble, le prochain aspect important est le temps. Supposons que l’immeuble a été construit il y a 50 ou 60 ans, quel serait notre limite dans le temps afin de faire une réclamation au propriétaire pour le vice caché?BL: La garantie s’éteint progressivement avec le temps. Comme je l’ai mentionné, la garantie légale de qualité ne couvre pas le vieillissement normal d’une composante. Donc si cette dernière a atteint la fin de sa durée de vie utile, elle ne peut pas être l’objet d’une réduction de prix de vente ou d’une demande de remplacement et obtenir sa valeur à neuf. Essentiellement, la garantie légale de qualité, et une poursuite pour vice caché, peuvent être invoquées plusieurs années après la vente de l’immeuble. Je vous donne un exemple. C’est une décisions qui a été rendu en 2016 par la cour d’appel et, ce qui est particulier, est que cet arrêt implique une situation de revente. Un vendeur a vendu son immeuble à une société en 1979 qui, elle, l’a revendu en 1982 à un acheteur qui l’a conservé jusqu’à aujourd’hui. La société qui a vendu en 1982 a été dissoute, mais l’acheteur a découvert en 2006 une problématique de pyrite au niveau du bâtiment. Il a entrepris un recours contre le premier vendeur de l’immeuble, puisque la société lui ayant vendu l’immeuble a été dissoute et n’avait plus d’existence corporative. Ce n’était donc plus possible de pouvoir poursuivre la société en question et, en matière de droits corporatifs, la responsabilité d’un actionnaire est limitée à sa mise de fond et il existe le principe du voile corporatif. Donc, l’acheteur, ayant découvert des vices en 2006, a entrepris un recours contre le vendeur ayant vendu l’immeuble en 1979 et il a été condamné par les tribunaux à indemniser l’acheteur pour une problématique découverte en 2006. Cela a, par la suite, été confirmé par la cour d’appel en 2016.PM: Ce qui m’amène à une autre question. Supposons que la même situation soit arrivée entre les deux. Le premier vendeur, en 1979, aurait vendu sans garantie légale. Et ensuite l’on revend avec la garantie. Quel serait l’impact de l’exclusion de la garantie légale dans le temps?BL: Excellente question. Ce qui est important de savoir est qu’il y a un article dans le Code Civil disant, essentiellement, qu’il est possible de poursuivre le vendeur de son vendeur ou un vendeur antérieur. Il est possible d’avoir un immeuble qui a été vendu à quatre reprise où l’actuel propriétaire peut découvrir une problématique et que la personne lui ayant vendu l’immeuble soit introuvable, décédée, etc. Il peut donc décider d’entreprendre un recours direct contre le vendeur de son vendeur. Sauf qu’il est excessivement important de savoir que chacune des quatres conditions nécessaires à la présence d’un vice caché doit être respectée. On doit démontrer que chacune de ces conditions existaient au moment de notre vente lorsque nous avons acheté comme acheteur et toutes les ventes antérieures entre la nôtre et celle où le vendeur poursuivi a vendu. Par contre, si un acheteur achète une propriété d’un vendeur ayant acheté sans garantie légale, mais que le vendeur du vendeur a acheté avec garantie serait-il possible pour moi de poursuivre le vendeur qui a vendu à l’acheteur le plus récent ayant vendu sans garantie? La réponse est non. À partir du moment où il y a une exclusion de garantie la chaîne de titre est cassée.“Le vice doit être existant au moment de la vente, doit être inconnu de l’acheteur, doit être caché et doit être grave. C’est-à-dire qu’il doit entrainer un impact au niveau de l’usage” – Bryan-Éric LanePM: Parfait, dans le même exemple que tu as donné la personne ayant acheté en 1982 n’a pas pu poursuivre ses vendeurs, la société, car cette dernière a été dissoute. Est-ce une façon de se protéger automatiquement lorsqu’on vend un immeuble?BL: Ça peut être une protection, mais il y a des règles particulières en matière de dissolution ou de responsabilités lorsque la société est dissoute et qu’elle est liquidée. À ne pas confondre avec le voile corporatif, car le soulèvement du voile corporatif survient dans un contexte où une société est utilisée à mauvais escient et c’est une preuve qui excessivement difficile à faire. Chaque cas est un cas d’espèce, mais dans le cas dont je vous parlais, la société ayant été dissoute donc normalement la responsabilités d’un actionnaire est limité à sa mise de fonds. Oui le fait de détenir un immeuble par une société peut constituer une stratégie de protection d’actifs, mais, encore une fois, chaque cas est un cas d’espèce. Par exemple, un acheteur achète un immeuble et le détient pendant quelques années, de bonne foi, avant de revendre l’immeuble détenu par la société à un tier. La société n’a plus d’objet donc l’individu décide de la dissoudre et, au moment de la dissolution, la société n’a pas de créanciers donc malheureusement l’acheteur désirant entreprendre un recours se retrouvera face à une impossibilité. D’où la nécessité d’observer la possibilité de pouvoir poursuivre un vendeur antérieur.PM: Maintenant, lorsqu’on parle de vente sans garantie légale, il existe la garantie légale de qualité et de propriété. Bien sûr, lorsqu’on parle de vente sans aucune garantie légale cela exclut tout, mais peux-tu faire la nuance entre les deux?BL: Si je suis l’acheteur et que le vendeur désire vendre sans garantie légale, j’aurais tendance à demander l’exclusion de la garantie légale de qualité uniquement. Si je suis le vendeur, je souhaite exclure toutes les garanties légales prévues par la loi, car il n’en existe pas qu’une seule. Il existe la garantie légale de qualité, mais il existe également la garantie de droit de propriété. Elle implique notamment l’obligation de livrer un immeuble avec des titres clairs et un immeuble exempt de violation à l’égard du droit public. Un exemple clair, un acheteur achète un logement et se rend compte que les portes dans les cages d’escalier ne sont pas coupe-feu. Deux ans après, l’inspecteur de la RBQ émet un avis de non-conformité et l’acheteur est forcé de procéder à des travaux de remplacement qui peuvent coûter au-delà de 100,000$. C’est cependant important de faire la nuance, car la violation contre les limitations est une garantie distincte de la garantie légale de qualité. Cette dernière couvre les vices qui entraînent un déficit d’usage, donc qui entraîne une perte au niveau de l’usage physique du bien tandis que la garantie de droit de propriété est spécifique aux non-conformités.PM: Un autre exemple serait les logements qui sont non-conforme. Par exemple, lorsque les propriétaires bâtissent deux logements au sous-sol sans nécessairement demander de permis. Ça pose problème, car pour la ville, l’immeuble est un 30 logements, mais pour l’urbanisme, c’est un 28 logements et les deux départements ne communiquent pas tout le temps.BL: Exact et le fait que la ville ait taxé l’immeuble comme un 30 logements n’a pas pour effet de soustraire l’immeuble à l’application de la réglementation municipale concernant le nombre de logements. C’est un problème, mais le fait d’avoir des logements non-conformes n’entraîne pas un empêchement d’utiliser physiquement le bien. Cependant, cela constitue une non-conformité nécessitant des travaux correctifs pour démolir les logements qui aura pour effets de baisser la valeur marchande du bien. Donc, essentiellement, pour en revenir à la question, il est important de préciser quelle garantie sera exclue.“Là où s’arrête l’obligation du vendeur de divulguer commence celle de l’acheteur de s’informer. Ce qu’il est important de savoir est qu’un vendeur à l’obligation de divulguer tout fait pouvant être déterminant sur le consentement de l’acheteur à acheter” – Bryan-Éric Lane PM: Souvent on voit aussi la phrase: “Au risque et péril de l’acheteur.” Est-ce que le fait d’inclure ou non cette phrase a un impact?BL: L’exclusion de garantie ne répond pas d’un langage spécifique. La clause doit être suffisamment claire pour connaître l’intention des partis. Évidemment, si l’on exclut les garanties légales, ou que l’on vend sans aucune garantie, il sera inféré qu’il y a eu exclusion de la garantie légale de qualité et de la garantie légale du droit de propriété. Une façon de se protéger, lorsque l’on achète sans garantie est de souscrire à une police d’assurance titre immobilière. À l’égard des non-conformités, comme dans l’exemple que je vous ai donné, il y a certains assureurs qui peuvent couvrir cette situation. Toutefois, je tiens à mentionner une chose. Le fait de vendre sans garantie légale ne constitue pas une protection pour un vendeur. Plus particulièrement, cela n’a pas pour effet de libérer le vendeur d’une faute lourde ou intentionnelle de sa part. Donc, une exclusion de garantie peut, techniquement, être sans effet si le vendeur a commis une faute lourde ou intentionnelle.PM: Exactement, souvent des vendeurs peuvent penser qu’en vendant sans garantie légale ils seront libérés de toutes responsabilités. Au final, le plus important reste la transparence. À partir du moment où le vendeur déclare tout ce que dont il est au courant, il ne peut pas être plus protégé s’il vend avec ou sans garantie légale.BL: Il existe une obligation générale d’information. Évidemment, là où s’arrête l’obligation du vendeur de divulguer commence celle de l’acheteur de s’informer et de veiller à la protection de ses propres intérêts. Ce qu’il est important de savoir est qu’un vendeur à l’obligation de divulguer tout fait pouvant être déterminant sur le consentement de l’acheteur à acheter. Ce que je veux dire est que, en tant que vendeur, lorsque vous avez des renseignements qui peuvent, objectivement, avoir un impact sur la transaction divulguez-le. Même si vous vendez en excluant la garantie légale de qualité, si vous faites défaut de divulguer un élément qui pourrait objectivement influencer la transaction vous pourriez voir votre responsabilité être retenue.PM: Supposons que quelqu’un achète un immeuble et l’un des locataire est problématique. Est-ce que c’est un élément qui peut être considéré comme étant un vice caché?BL: La garantie légale couvre les vices qui empêchent de jouir et d’utiliser physiquement un bien. Je ne crois pas qu’un locataire faisant défaut de payer son loyer ou étant potentiellement problématique cause un déficit d’usage. Je ne crois pas que cela puisse être assimilé à un vice caché, sauf si le locataire a une attitude étant tellement problématique que son comportement et sa façon d’agir peuvent avoir un impact au niveau de la transaction et potentiellement au niveau du consentement de l’acheteur. Je crois qu’à ce moment le vendeur est tenu de divulguer tout élément pouvant influencer la décision de l’acheteur.PM: Pour terminer Bryan, on pourrait discuter de la contamination, qui est également un sujet grandement abordé lorsqu’on parle de vice caché. Le fait qu’un immeuble soit contaminé à l’huile, est-ce que cela devient un vice caché ou non?BL: Les tribunaux ont considéré que la contamination et la présence d’hydrocarbures peut constituer un vice caché, mais ce n’est pas absolu. Comme je l’ai mentionné, pour être en présence d’un vice caché, l’une des conditions est que le vice doit entraîner un déficit d’usage. Il y a certaines décisions où les tribunaux en sont venus à la conclusion que la seule présence d’hydrocarbure ne constitue pas en soit, en l’absence de preuves de déficit d’usage, un vice caché. Donc lorsque l’on découvre une problématique de présence d’hydrocarbures, on le sait, cela peut avoir un impact sur la capacité de refinancer l’immeuble, au niveau de la valeur marchande, au niveau de la revente. Alors oui, la présence d’hydrocarbures peut être considéré comme un vice caché, cependant on doit être en mesure de démontrer le déficit d’usage qui en découle. Et parfois, il est tout de même possible de louer l’immeuble, l’habiter et l’utiliser. Dans plusieurs décisions, j’ai vu des cas où l’on faisait disparaître une preuve essentielle qui est la perte d’usage ou, plus particulièrement, la perte de valeur. Le déficit d’usage peut être d’ordre économique et la perte de valeur lié à la seule présence d’hydrocarbures peut constituer un déficit d’usage pouvant entraîner l’application de la garantie légale de qualité. Évidemment, l’impossibilité de refinancer l’immeuble pose un problème, mais comme je le disais au début, la seule présence d’une non-conformité ou d’un problème n’est pas suffisante. Il faut être en mesure de démontrer l’impact et le déficit d’usage entrainé par cette non-conformité ou ce problème. En bref, l’on doit faire la preuve du dommage de l’impact du vice sur l’usage physique du bien ou sa valeur économique.PM:  Parfait, quel serait ton mot de la fin à laisser à nos lecteurs?BL: D’apparences simples, les règles en matière de recours pour vices cachés recèlent et impliquent beaucoup de nuances. Avant d’en venir à la conclusion, à savoir si oui ou non vous êtes en présence d’un vice caché, une vérification diligente doit être effectuée. Lorsque vous pensez être en présence de situation de vices cachés n’hésitez pas à consulter, dès le départ, un avocat compétent en la matière pour pouvoir vous accompagner. Les vices doivent être dénoncés dans un délai raisonnable. Il n’y a pas de délai fixe, tout est du cas par cas, donc le délai raisonnable peut varier. Alors, si je pouvais résumer notre discussion, chaque cas est un cas d’espèce qui nécessite une analyse approfondie et rigoureuse.PM: Merci à Bryan-Éric Lane de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com