Courtiers de l’équipe – William Duvernay

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article sur les courtiers de notre équipe, je suis présentement avec William Duvernay. William est le courtier hypothécaire de notre équipe. Nous avons démarré le service de courtage hypothécaire en février 2017 et, honnêtement, ce fut une année exceptionnelle. Nous sommes très fiers des résultats et connaissions déjà la qualité du travail de William, car cela faisait déjà quelques années que l’on travaillait ensemble, mais sur le terrain ça a été vraiment impressionnant. Je laisse donc William s’introduire.WD: Je suis courtier depuis environ trois ans et demi et, lorsque j’ai cessé de jouer au hockey, j’ai commencé mes études à l’université de Sherbrooke et je faisais mon cours de courtage en parallèle et c’est dans ce cours j’ai rencontré Alexandre Gagné, ce qui m’a permis de connaître un peu plus le milieu. Il m’a donné ma chance avec l’équipe de multiprêts commercial et j’ai commencé à travailler sur des dossiers commerciaux pour, par la suite, commencer à développer ma spécialité, car j’ai beaucoup travaillé avec le multi-logements. J’ai fait beaucoup de transactions et puis, de fil en aiguille, j’ai réussi à rencontrer Patrice.PM: Nous avons fait plusieurs transactions ensemble ça a été extraordinaire.WD: Exact et je crois que c’est de là que la relation d’affaire a commencé, mais aussi la relation amical et aujourd’hui nous avons réussi à démarrer cette branche à l’interne. Je fais également des transactions avec d’autres courtiers et des propriétaires d’immeubles. Donc on essaie d’englober vraiment tout.“Patrice Ménard Multi-Logements est une agence de correspondance approuvée SCHL. Ce qui fait que nous allons présenter nous-mêmes les dossiers aux souscripteurs SCHL” – Patrice Ménard PM: D’ailleurs, les gens me demandent souvent si nous faisons du courtage uniquement pour les transactions dans lesquelles nous sommes impliquées et la réponse est non. En réalité, la majorité de ton volume d’affaire ne provient pas de transaction que nous faisons avec Patrice Ménard Multi-Logements. En tant que courtier hypothécaire et par rapport aux banques, qu’est-ce qui fait que tu te démarques des autres?WD: Je dirais mon agressivité dans les dossiers. Nous sommes en mesure de pouvoir traiter le dossier du début à la fin avec la SCHL donc c’est certain que de notre côté avec notre numéro de correspondance avec la SCHL nous sommes en mesure de monter la demande, la traiter directement avec le souscripteur, faire la visite de l’immeuble, ce qui nous permet, par la même occasion, de rencontrer directement le souscripteur.PM: C’est d’ailleurs un point vraiment important que tu as soulevé, qui est que Patrice Ménard Multi-Logements est une agence de correspondance approuvée SCHL. Ce qui fait que nous allons présenter nous-mêmes les dossiers aux souscripteurs SCHL, nous n’avons pas besoin de passer par les banques. Cela fait toute la différence, car ça nous permet de bien présenter les dossiers et développer des relations avec les souscripteurs et bien expliquer le projet que l’on souhaite financer.WD: Exactement, nous sommes en mesure de mettre des bons comparables et nos taux de tarification sont intéressants pour aller chercher de meilleurs montants de prêts donc cela fait en sorte que nous avons une implication constante dans le dossier et nous sommes en mesure de livrer la marchandise avec les montants de prêt proposé.PM: Pour les gens qui sont en acquisition, au niveau du financement, as-tu un conseil à leur donner?WD: Au niveau de l’acquisition, je dirais que les délais sont un peu plus long qu’auparavant. Le marché, comme tout le monde le sait, est un peu plus chaud qu’avant ce qui occasionne parfois des délais de 15 à 30 jours pour du financement et parfois même 45 à 60 jours dépendamment des transactions. Ceci est causé par des délais de vérifications diligentes qui sont plus longs, les rapports d’inspections, donc il faut être en mesure de respecter les délais de financement et ne pas échauder les vendeurs en demandant constamment une extension.PM: Exact et ça a évolué au courant des dernières années, car lorsque l’on a commencé nous demandions du 15 ou 21 jours maximum. En 2016, nous mettions 30 jours et en 2017 nous avons commencé à mettre 45 jours dans tous nos dossiers, sauf lorsque l’on tombait dans les plus gros dossiers de 50 logements et plus où ça pouvait se rendre à 60 et même 75 jours. Il fallait donc s’ajuster, car il n’y a rien de pire que constamment demander un délai à un vendeur puisqu’il risque de penser que l’acheteur n’est pas qualifié alors qu’il s’agit simplement d’une question de délai de processus.“Avoir tous les documents rapidement et s’assurer de pouvoir présenter une demande complète. L’idée derrière tout ça est que, lorsque la SCHL recevra le dossier, elle ne posera pas un tas de questions” – William DuvernayWD: Tout à fait, et souvent, la partie la plus longue est l’inspection des baux. Tu nous parlais des 50 et 70 logements, donc, faire la révision de 50 ou 70 baux peut prendre une semaine si le propriétaire est plus ou moins à jour.PM: Nous avons abordé le financement d’acquisition, maintenant, lorsque l’on refinance un immeuble, c’est certain que c’est moins pire qu’un financement, car le propriétaire n’est pas en cours de transaction, mais il y a des nouvelles exigences à respecter. Peux-tu nous en dire plus?WD: Avec la SCHL c’est important de comprendre qu’ils vont demander 3 ans d’états financiers ou de rapports d’impôts si l’immeuble est dans une compagnie afin de voir la progression des revenus. Ils ne veulent pas voir d’écart de revenus trop majeur et, si c’est le cas, l’on doit être en mesure de donner de bonnes explications. C’est donc important d’avoir des écarts de revenus relativement stables.PM: C’est une préparation. Il y a aussi l’optimisation des dépenses que l’on peut faire avant un refinancement. Y’a-t-il un dossier sur lequel tu as travaillé dernièrement sur lequel tu as vraiment senti que tu avais fait une différence en tant que courtier?WD: On voit souvent certaines différences avec le rôle foncier et le certificat de zonage. Pour ce qui est du certificat, nous n’y avons pas vraiment accès, à moins d’aller à la ville et le rôle foncier on peut voir le nombre d’unité et le certificat nous indique dans une zone X le nombre logement maximal permis. À ce moments-là, il a fallu travailler avec la ville pour retrouver le droit acquis de l’immeuble, qui avait probablement été émis dans les années antérieures par l’ancien propriétaire, et une fois que nous avons récupéré le droit acquis étions en mesure d’effectuer la transaction comme un 21 logements d’un immeuble qui était dans une zone auparavant considéré comme un 12 logements.PM: C’est un bel exemple d’implication. Quelles sont les erreurs que les investisseurs vont souvent faire?WD: Il s’agit simplement d’être prêt. Souvent les gens ont tendance à penser que le financement se fait rapidement, donc avoir tous les documents rapidement et s’assurer de pouvoir présenter une demande complète avec tous les documents complets. L’idée derrière tout ça est que, lorsque la SCHL recevra le dossier, elle ne posera pas un tas de questions. D’ailleurs, c’est ce qui fait notre réputation à travers les dossiers que nous traitons. Ils savent que nous envoyons des dossiers complets. C’est un travail de monter la brochure oui, mais également pour les investisseurs, de fournir toute la documentation nécessaire pour éviter de ralentir le processus inutilement.PM: Maintenant William, la question qui tue, que va-t-il se passer avec les taux d’intérêts en 2018? « Dans notre rapport annuel, on y voit que la valeur économique selon le taux d’intérêt a vraiment eu un impact sur le marché. Dans le tableau, la valeur économique avec un revenu net de 110,000$ et un ratio de couverture de dettes de 1,30% pour un immeuble d’une valeur de 2 millions baissait à 1,8 ou montait à 2,1 millions uniquement à cause de la fluctuation des taux d’intérêts » – Patrice MénardWD: Ma boule de cristal est aussi bonne que la vôtre, mais mon sentiment est que cela va continuer d’augmenter. Le message que la banque du Canada nous envoie présentement est que nous sommes dans un marché où ils souhaitent réduire l’endettement des canadiens. À ce moment-là, ils risquent de vouloir qualifier les acheteurs et les propriétaires d’immeubles pour s’assurer que nous n’allons pas nous retrouver dans une bulle immobilière.PM: Donc quel serait la meilleure stratégie pour faire face à cette hausse des taux d’intérêts selon toi?WD: D’aller chercher un 5 ou 10 ans, surtout si l’on sait que le marché risque de plafonner au courant des prochaines années. L’écart de taux entre un 5 ou 10 ans est un peu moins de 0,5% donc l’option du 10 ans peut vraiment devenir intéressante dans un marché haussier en ce moment.PM: Surtout avec le taux directeur qui, au moment présent est à 3,40%. D’ailleurs, le taux directeur à un impact très important sur les valeurs économiques. Dans notre rapport annuel, on y voit la valeur économique selon le taux d’intérêt et il y a vraiment eu un impact sur le marché. Dans le tableau, la valeur économique avec un revenu net de 110,000$ et un ratio de couverture de dettes de 1,30% pour un immeuble d’une valeur de 2 millions baissait à 1,8 ou montait à 2,1 millions uniquement à cause de la fluctuation des taux d’intérêts. C’est pour cette raison qu’un investisseur possédant un immeuble et l’ayant déjà optimisé au maximum serait peut-être mieux d’opter pour un refinancement à long terme.WD: Absolument et ça peut être une bonne option pour la revente si le propriétaire pense à vendre son immeuble dans quelques années. Si l’hypothèque est déjà en place, cela peut être plus intéressant pour l’acheteur et ajouter une plus value à l’immeuble. Tout dépend de la stratégie, car je crois que, même si les taux d’intérêts ont augmenté, nous avons tout de même de bons taux.PM: Exact, historiquement, à 3,40% nous sommes dans le bas de la courbe, mais c’est certain que nous avons été gâtés dans les dernières années.WD: Il y a eu beaucoup de création de valeur uniquement avec les taux d’intérêts qui étaient extrêmement bas donc je crois que maintenant le travail des propriétaires est d’optimiser l’immeuble et d’avoir de bons hypothèques en place, car dans les prochaines années, si l’on cherche une optimisation complète de l’immeuble, ce n’est pas uniquement le marché qui l’emmènera vers le haut. C’est l’individu lui-même qui devra faire le travail.PM: Merci à William de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com