Entrevue avec Raymond Roussel: Sécurité Incendie

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article, j’ai la chance d’avoir avec moi Raymond Roussel, cofondateur de la compagnie DragonShield et spécialiste en sécurité incendie. Nous allons discuter d’alarmes d’incendie et de sécurité, des points très importants car dans votre carrière d’investisseur, ou si vous êtes déjà propriétaire, ce sont des choses qui peuvent occasionner des coûts importants. Il est important de rester à l’affut et connaître le pourquoi derrière tout ça. Des situations dans les dernières années ont fait en sorte que beaucoup de choses ont changé et, auparavant, les gens étaient plus en mode réaction alors que maintenant ils sont en mode prévention. Pour commencer, peux-tu nous expliquer comment tout cela a commencé?RR: Les événements ont débuté dans les années 1970 et, à cette époque, il n’y avait pas beaucoup de règlementation, on agissait selon les règles de l’époque. Par la suite, certains événements malheureux sont survenus qui ont fait en sorte que les gouvernements ont demandés la création d’un code unique qui pourrait être instauré partout afin d’améliorer la sécurité incendie.PM: Le code dont nous parlons est celui au niveau national n’est-ce pas?RR: Tout a fait, le code dont on parle est le code national du bâtiment qui est appliqué d’un océan à l’autre. Le Québec l’a ensuite amendé pour l’appliquer selon nos besoins à nous. C’est ce qui rend la chose un peu plus complexe car la province a apporté ses propres amendements, mais par dessus tout cela, les villes ont aussi la liberté de légiférer sur leur territoire. En bout de ligne c’est donc le règlement de la ville qui compte.PM: Cela peut donc être complexe pour qulequ’un ayant un parc réparti dans plusieurs villes. En mangeant tout à l’heure tu m’as parlé de quelque chose qui est arrivé en 1995, peux-tu élaborer là-dessus?RR: Il s’agit principalement de l’événement de la tour Alexis-Néon dans lequel il y a eu plusieurs décès. À ce moment, les gouvernements travaillaient déjà afin de mettre en place un code national et c’est durant cette année que nous avons eu la première édition statuant sur les codes de sécurité incendie. Ce code est encore aujourd’hui la référence pour les mises à niveau des bâtiments vieillissants.PM: Ce sont donc toutes ses différences qui rendent la chose compliquée. De plus, la grande majorité du parc immobilier au Québec a été construit avant 1995. Le défi est alors de rendre un immeuble construit en 1930, à un moment où les détecteurs de fumée n’existaient pas encore, conforme aux normes d’aujourd’hui. Quels sont les points majeurs du code de 1995?RR: De façon assez raccourci, on pourrait dire qu’il a statué au niveau de la présentation de prévention contre les incendies. C’est à ce moment que nous avons décidé que cela prenait un panneau zoné avec des batteries de recharge en cas, des détecteurs de fumée, des détecteurs de chaleur et la signalisation. C’est aussi dans ce code que l’on parlait pour la première fois de l’audibilité des signaux et de l’importance de la force afin que chacun des résidants puissent entendre clairement le signal d’alarme.PM: Suite à 1995, cela a été amélioré, mais j’ai appris en parlant avec toi, que chacune des villes avaient ses propres règlements. Par exemple, on entend souvent sur le marché qu’à Montréal ce sont les immeubles de 9 logements et plus qui doivent être liés à un panneau central alors qu’en réalité il s’agit du moment où il y a 9 personnes dans un immeuble. « Il y a une nouvelle réglementation de la régie du bâtiment et cette dernière a uniformisé les différentes règles. Cependant, l’autorité compétente a encore le droit et le privilège de demander des choses encore plus précises. » – Raymond RousselRR: Ce n’est toutefois pas une mauvaise chose car nous avons finalement des directives précises. À l’époque, la réglementation était tellement imprécise qu’il était possible d’argumenter sur quasiement tous les points. Chaque ville émet ses propres règles, par exemple, pour la ville de Longueuil, les immeubles doivent être équipés lorsqu’ils ont 5 logements ou plus.PM: En parlant de ville, quelles sont les grandes différences entre Laval, Montréal et Longueuil?RR: Il y a une nouvelle réglementation de la régie du bâtiment nommée la CBCS et cette dernière a, en quelque sorte, uniformisé les différentes règles. Cependant, l’autorité compétente a encore le droit et le privilège de demander des choses encore plus précises et lorsque l’on parle d’autorités compétentes, on parle des différents services d’incendie de chacune des villes. Ce que cela veut dire concrètement est que, si la régie du bâtiment demande, par exemple, 85 décibels à l’intérieur d’un logment, le service d’incendie pourrait lui demander 75 décibels dans la chambre à coucher. Ils vont donc plus en profondeur et plus pointus.PM: Sans entrer dans le côté technique, il s’agit de voir comment on peut gérer tout cela en tant que gestionnaire ou investisseur et limiter nos coûts. Par exemple, supposons que je sois propriétaire et je reçois un avis de la ville, que dois-je faire à partir de ce moment-là?RR: L’avis de non-conformité arrive souvent de façon impromtpu et la plupart du temps les gens ne s’y attendent pas car les inspecteurs municipaux sont maintenant en mode prévention au lieu de réaction. Ce que cela veut dire est que, auparavant, les inspecteurs se présentaient lorsqu’il y avait un sinistre dans un bâtiment et émettaient leurs recommendations par la suite. Maintenant, les villes se sont dotés de plus d’inspecteurs et ces derniers font le tour des bâtiments de la ville et notent d’emblée chacune des irrégularités.PM: C’est important ce que tu mentionnes car ce qui est malheureux là-dedans est qu’on pense à la sécurité, mais, en tant qu’investisseur, on doit surtout penser au côté financier. C’est donc un mélange entre respecter la réglementation tout en limitant les coûts. Le problème avec le mode réaction et les chiffres est que les villes allaient uniquement voir lorsqu’il y avait un problème. Tu me disais d’ailleurs que, l’an passé, plus de 50 personnes sont décédées dans des incendies au Québec. Une personne est déjà de trop donc les villes ont maintenant un pouvoir qui est difficile à contester. Lorsque l’on parle de vies humaines et de leur protection, les villes sont en position d’imposer leur réglementation.« La ville vous donne toujours un délai, habituellement cela tourne aux alentours de 30 jours. Concrètement, le délai est humainement impraticable, mais il a pour but de pousser le propriétaire à prendre action. » – Raymond Roussel RR: Tout à fait, d’ailleurs comme nous avons parlé plus tôt, il est pratiquement impossible d’aller contre les villes ou contester un rapport ou une facture. Il est arrivé à certains endroits que des propriétaires ont été avertis plus d’une fois et par après les amendes arrivent. Les villes ne peuvent pas entrer dans un immeuble, mais elles peuvent certainement obliger un propriétaire à prendre action.PM: Pour revenir à notre question de départ, lorsque l’on reçoit l’avis de la ville que doit-on faire à ce moment-là?RR: En fait la procédure est assez simple dans toutes les situations. La ville vous donne toujours un délai, habituellement cela tourne aux alentours de 30 jours. Concrètement, le délai est humainement impraticable, mais il a pour but de pousser le propriétaire à prendre action et c’est, en fin de compte, le désir de la ville. Lorsque vous recevez l’avis, il est très important d’accuser réception. Plusieurs propriétaires, lorsqu’ils reçoivent l’avis, sont frustrés car on sait les dépenses qui viennent avec ce genre d’avis, mais il ne faut pas tenter de jouer au taureau contre la ville car la loi est de leur côté et ils ont jurisprudence. Si vous avez des rapports des années précédentes, révisez les et analysez celui que vous avez reçu.PM: C’est un bon point car lorsque vous êtes propriétaire c’est une chose, mais lorsque vous êtes en processus transactionnel c’est différent. Il est donc important de bien demander, lors de la vérification diligente, les rapports des dernières années. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, le certificat d’incendie n’est pas le point le plus important. Chacun de ces certificats vient avec un rapport et c’est dans celui-ci que vous trouverez toutes les informations.RR: C’est le point essentiel car, comme nous venons de le dire, le certificat d’incendie est une pièce de marketing. Par rapport à la réglementation, il n’est pas requis. Ce qui est requis est le rapport. Il est constitué de plusieurs sections, mais celle qui intéressera le plus le futur acheteur est la section des remarques, recommendations et lacunes. Ce sont sur ces pages qu’un investisseur doit mettre son attention afin de savoir quel travail supplémentaire sera nécessaire et les coûts qui y seront associés.PM: Je sais que plusieurs personnes, qui étaient auparavant propriétaires de résidences pour personnes âgées, ont décidé de vendre lorsque la nouvelle réglementation est arrivée car ils ne voulaient pas se lancer dans toutes ces dépenses. Il est donc important de demander ce rapport lors de la vérification diligente. Un rapport datant de quelques mois sera à jour puisque la réglementation ne change pas à toutes les années et, si les travaux ont été bien effectués et que tout est encore en bon ordre de fonctionnement, il n’y aura pas de problème. Supposons que l’on fasse une vérification diligente, nous avons le certificat et le rapport, mais tu me disais qu’il manque encore une pièce maitresse?« Au terme de l’exercice, un dernier rapport sera émis et c’est par ce rapport que vous serez couvert. Il s’agit du seul document dont la ville a vraiment besoin. » – Raymond RousselRR: En effet, si vous êtes en processus d’achat d’un bâtiment et qu’il y a des recommendations ou des lacunes vous devez vous assurer de la valeur des travaux pour travailler en conséquences ou, dans le cas où certains travaux ont déjà été faits, vous aurez besoin d’un rapport final ayant été complété après les travaux nécessaires.PM: C’est un bon point car bien souvent on reçoit le rapport nous disant qu’il y a des lacunes avec les factures et le certificat, mais il manque toujours une pièce. Il faut effectuer un autre rapport une fois que les travaux ont été effectués.RR: Exact, au terme de l’exercice, un dernier rapport sera émis et c’est par ce rapport que vous serez couvert. Il s’agit du seul document dont la ville a vraiment besoin car à ses yeux ce ne sont pas les factures qui sont importantes, mais bien ce fameux rapport final.PM: Avant de choisir une entreprise, comment peut-on s’assurer de faire un bon choix?RR: Nous avons des outils aujourd’hui afin d’aider les propriétaires à ce niveau-là. La compagnie que vous allez choisir, par réglementation, doit être membre de la régie du bâtiment et la commission de construction du Québec. Par contre, l’outil différend que nous avons aujourd’hui est que nous avons une association nommée l’Association canadienne d’alarme incendie. Si l’entrepreneur avec lequel vous souhaitez faire affaire est membre de cette association, vous avez déjà une assurance que les gens qui travailleront sur votre immeuble ont la capacité et les connaissances pour effectuer les travaux. Environ la moitié des entreprises sont membres et l’avantage est le standard puisque chacun des membre est à jour sur les développements à chaque niveau de l’échelle. Lors de nos rencontres, les manufacturiers, les instances gouvernementales et des conférenciers sont présents afin de s’assurer que tout le monde parle le même langage.PM: Merci à Raymond Roussel de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. Nous avons tenté de garder le tout le plus simple possible, mais Raymond connait son sujet de fonds en comble alors n’hésitez pas à communiquer avec lui pour toute question technique. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : PMML ou sur notre site web : pmml.ca