Entrevue avec Pierre-René Perrin: Taxation municipale

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article, j’ai la chance d’avoir avec moi Pierre-René Perrin expert en taxation municipale. Nous nous sommes rencontrés il y a quelques années lors d’une conférence organisées par Desjardins Entreprise et il m’avait beaucoup impressionné par son niveau de connaissance précis à propos du système de taxation des villes du grand Montréal et l’ensemble de la province. Je crois qu’il est important de discuter avec lui aujourd’hui car, lorsque l’on parle de multi-logements, la taxation municipale a un impact important puisqu’elle est une dépense et, la plupart du temps, les immeubles sont évalués en fonction des revenus et dépenses. Au courant des 3 dernières années, le marché est plus stable donc l’écart entre les valeurs marchandes et municipales commencent à rétrécir, mais au courant des 10 dernières années, les valeurs ont beaucoup augmenté alors il peut y avoir un décalage. Je le laisse maintenant s’introduire.PRP: Je suis un évaluateur commercial retraité de la ville de Montréal et, depuis 7 ans, je suis maintenant à mon compte en tant que spécialiste de la fiscalité municipale pour fin de contestations d’évaluations municipales. Je travaille donc maintenant de l’autre côté de la clôture. Je sais comment le système fonctionne et j’ai encore beaucoup de contacts dans les municipalités ce qui me permet parfois de parler des bonnes choses ou être en mesure d’accélérer un dossier.PM: Allons maintenant dans le vif du sujet. Pour commencer, peut-on avoir une idée de la façon dont la ville s’y prend pour évaluer un immeuble à revenu?PRP: Dans un premier temps, il s’agit d’un rôle triennal d’évaluation. Il y a donc une année de référence de marché. Par exemple, pour le présent rôle de la ville de Montréal, 2017-2019, l’année de référence est l’année 2015. La première action posée par l’évaluateur est donc de regarder son marché et les transactions immobilières. Une fois que l’observation est complétée, il se base sur les évaluations en vigueur ce qui lui permet par la suite d’effectuer un rapport d’évolution du marché. Si, par exemple, les transactions de multi-logements, par rapport au rôle précédent, ont augmenté de 10 ou 15%, il risque d’augmenter l’indice de façon à refléter le marché.PM: Est-ce que l’évaluateur procède par arrondissement ou secteur ou bien il s’agit d’un taux global dans la ville?PRP: Il vérifie par arrondissement et catégorie d’immeuble. Il va analyser le multiplicateur de revenu brut et faire des analyses. Toute personne effectuant l’achat d’un multi-logements recevra un formulaire à compléter de la part de la ville afin d’envoyer des informations à propos de la transaction.« La valeur imposable est une valeur étalée sur 3 ans donc le service des finances calcule les proportions pour chacune des années à partir de la valeur de l’ancien rôle et la nouvelle valeur déposée par l’évaluateur. » Pierre-René PerrinPM: Si l’on parle maintenant du montant de l’évaluation et de la valeur au rôle foncier, l’autre aspect à prendre en considération est le taux d’imposition. Si je ne me trompe pas, il s’agit du département de finance et non de l’évaluateur qui en est responsable.PRP: Exactement, c’est ce qu’on appelle la différence entre la valeur déposée par l’évaluateur et la valeur imposable. La valeur imposable est une valeur étalée sur 3 ans donc le service des finances calcule les proportions pour chacune des années à partir de la valeur de l’ancien rôle et la nouvelle valeur déposée par l’évaluateur. De façon concrète, si mon évaluation pour le rôle 2014 était de 800 000$ et que la nouvelle valeur pour mon rôle de l’année 2017 est de 900 000, l’imposition pour la première année sera de 833 000$. Le taux de taxation est donc appliqué sur une valeur imposable qui reflète évidemment la valeur réelle de l’immeuble.PM: Et ce n’est pas toujours évident de calculer tout cela car nous allons avoir besoin de l’étalement sur les 3 années du rôle.PRP: Exact car chaque année, la ville révise son taux de taxation pour les différentes catégories d’immeuble. Il se peut que cela soit stable comme nous avons vu à la ville de Montréal l’année passée pour l’exercice financier 2018. Par contre, la ville a considérablement augmenté le taux de taxation pour le non-résidentiel.PM: On remarque aussi qu’il y a de grandes disparités entre le compte de taxe de la ville de Montréal et la Rive-Nord par exemple. Nous avons d’ailleurs fait une étude à ce propos avec les ventes partout au Québec afin de vérifier quel était le pourcentage des taxes municipales en comparaison aux revenus bruts. Sur l’île de Montréal, nous étions environ à 8-10% alors que certaines villes de la Rive-Nord peuvent frôler le 17-18% des revenus. C’est à ce moment que l’on peut voir l’impact du taux d’imposition.PRP: À la ville de Montréal, pour les propriétés de 6 logements et plus, le taux de taxation, par rapport à une propriété de 5 logements et moins, est minime. Il s’agit peut-être d’une différence de 7 ou 8 sous de plus par dollar d’évaluation. C’est à chaque municipalité de déterminer son taux de taxation. Les propriétés de 6 logements, dans certaines municipalités, ont un écart beaucoup plus élevé avec les 5 logements et moins. La différence est au niveau du taux de taxation car celui de la ville de Montréal est beaucoup plus élevé pour les immeubles non résidentiels. Elle représente environ 4 fois la taxe résiduelle de base alors que dans d’autres villes en banlieue, cela se situe à 2 ou 3 fois fois la taxe résiduelle. Chaque municipalité révise chaque année ses taux de taxation et prend des décisions indépendantes de l’évaluation.PM: Excellent, c’est donc pour cette raison que l’on observe des disparités. En tant qu’investisseur et propriétaire de multi-logements, j’entends souvent dire qu’il ne suffit que de contester les taxes si on les trouve trop élevées. Afin d’avoir une base avant de devoir appeler un expert, peux-tu nous expliquer les étapes du processus par lesquelles un investisseur doit procéder et comment peut-on évaluer par nous-même que les taxes municipales sont trop élevées?« Quand un investisseur acquiert une propriété, même si la transaction est inférieure à l’évaluation, il ne peut pas contester cependant cela sera une bonne cause pour le prochain rôle d’évaluation. » – Pierre-René PerrinPRP: En premier lieu, il est important qu’il s’agisse de la première année du rôle triennal. Par exemple, la ville de Laval déposera son rôle 2019 en automne 2018. Lorsque la ville enverra le compte de taxe en février 2019, le contribuable possède, à ce moment, un droit de contestation sur l’évaluation. Il aura jusqu’au 30 avril 2019 afin de contester cette évaluation. Il y a donc un délai d’environ 6 mois. Dès que la valeur du rôle sera connue en automne, un contribuable peut faire une demande de révision immédiatement. Il n’a pas besoin d’attendre le compte de taxe. Autrement, vous allez limiter le temps en votre possession pour effectuer la demande. D’ailleurs, plusieurs villes du Québec vont déposer leur nouveau rôle d’évaluation cet automne. La ville de Montréal, quant à elle, déposera son nouveau rôle en septembre 2019 pour l’année 2020.PM: Supposons que nous soyons dans la ville de Montréal et que l’on reçoive les nouvelles données en 2019, doit-on attendre?PRP: Oui, la ville de Montréal va commencer l’analyse du rôle pour l’année 2020 en 2019 et sera déposé en automne. On ne peut donc pas contester au début de l’année, il aurait fallu effectuer la demande au courant de la première année du présent rôle.PM: Est-ce que cela a un impact si nous n’étions pas encore propriétaire de l’immeuble?PRP: Cela n’a pas d’importance. Quand un investisseur acquiert une propriété, même si la transaction est inférieure à l’évaluation, il ne peut pas contester cependant cela sera une bonne cause pour le prochain rôle d’évaluation.PM: Quelle est la démarche concrète une fois que nous avons reçu le compte de taxe et que nous nous apercevons qu’il est vraiment trop élevé?PRP: Il faut vérifier un peu le marché et avoir un motif donc que l’évaluation soit erronée. La première chose à faire lorsque l’on reçoit la nouvelle évaluation est de vérifier le multiplicateur de revenus bruts. Il faut vraiment qu’il s’agisse du marché 2 ans auparavant. Par exemple, la ville de Laval déposera son rôle 2019 basé sur l’année 2017.PM: On doit donc retourner en arrière car ce n’est pas de l’information qui est nécessairement facile d’accès pour tous les propriétaires.PRP: Ceci étant dit, le marché dans le multi-logements est présentement assez stable donc cela nous permet d’avoir une bonne idée. À ce moment-là, on doit remplir un formulaire de contestation de l’évaluation et indiquer, selon nous, combien vaut la propriété. La procédure est la même partout à travers la province. Il est très important de vérifier année après année si les informations du comptes de taxes ne sont pas claires.PM: Tu m’expliquais aussi qu’il y a plusieurs choses importantes. Par exemple, la ville nous enverra un accusé de réception une fois que la demande aura été reçue nous demandant de fournir des informations sur le motif de notre contestation.PRP: Dans certains cas, comme la ville de Montréal, ils peuvent aussi envoyer les formulaires de collecte économique s’ils n’ont pas été complétés deux ans auparavant.PM: Nous avons discuté précédemment de ces formulaires et si nous avions l’obligation de les envoyer. Si je ne me trompe pas, si on ne les envoie pas cela peut jouer contre nous lorsque nous allons contester?PRP: La première chose que l’évaluateur va demander, si nous sommes sur le territoire de la ville de Montréal, sera de compléter les formulaires de données économiques afin de fournir les états financiers, les revenus et dépenses et les motifs de la demande de révision. En l’absence de ces informations, il lui sera impossible de procéder.« La valeur municipale est une valeur marchande ajustée. C’est une valeur réelle et un portrait de la valeur marchande à un moment donné selon l’état de la propriété. » – Pierre-René Perrin  PM: Dans le cas d’un achat sur un immeuble que l’on décide de remettre à neuf, est que la ville va tenir compte de la situation précise de l’immeuble?PRP: Pour un rôle d’évaluation de masse, l’évaluateur dépose un indice applicable pour tout le monde à moins d’être mis au courant d’une situation particulière. Cependant, dans un cadre de révision, il se doit de réviser la valeur de la propriété en question. Il doit donc la revisiter, envoyer un technicien pour mettre la fiche de propriété à jour et tenir compte du taux de vacances s’il est directement causé par certains problèmes. La valeur municipale est une valeur marchande ajustée. C’est une valeur réelle et un portrait de la valeur marchande à un moment donné selon l’état de la propriété. Comme il est impossible de savoir tout ce qui s’est passé dans un immeuble, il est préférable de consulter un professionnel car il se peut que la contestation n’en vaille la peine.PM: Après avoir envoyé notre demande de contestation à la ville, cette dernière dispose de combien de temps pour donner une réponse à notre demande?PRP: Ce que l’on doit comprendre est que toutes les villes vont d’abord traiter les propriétés de 5 logements et moins. En temps normal, pour un immeuble de 6 logements et plus, la ville prend en moyenne un délai de 4 à 6 mois pour traiter le dossier et envoyer une réponse.PM: Explorons les deux possibilités, que se passe-t-il si nous recevons une réponse positive?PRP: Une fois la réponse reçue, l’investisseur à 30 jours pour signer le formulaire et le retourner à l’évaluateur. Par la suite, l’évaluateur le fera parvenir au service des finances et ce dernier procédera au remboursement des taxes payées en trop. Ce sera toujours avec intérêt cependant et, pour récupérer cet intérêt, il faut avoir, au préalable, payé son compte de taxe en bonne et dû forme. À ne pas oublier que dans le cas d’un non paiement, il y aura des intérêts de 12% non-remboursables.PM: À l’opposé, que doit-on faire si l’évaluateur décide de maintenir son prix et que nous n’acceptons pas la décision?PRP: À ce moment, nous avons 60 jours pour faire un recours au tribunal administratif du Québec. Il s’agit d’un tribunal régie par le gouvernement du Québec, cependant, vous avez le fardeau de la preuve comme contribuable à ce moment-là. Il est différent du premier processus de demande révision durant lequel vous attirez l’attention de l’évaluateur qui refait ses devoirs sommaires en fonction de ses informations et vos informations. Il n’y a pas de rapport à fournir. Dans le deuxième recours, nous allons au tribunal administratif donc le contribuable aura le fardeau de la preuve. C’est à ce moment qu’il est recommandé d’avoir des experts. Cependant, encore une fois, il faut que le jeu en vaille la chandelle car le dossier peut prendre 1 à 2 ans avant d’être réglé.« Les gains peuvent être plus intéressants sur la classe d’immeuble et, de plus, il s’agit de quelque chose qui est plus difficile à valider pour l’évaluateur car il s’agit d’une question d’interprétation. » – Pierre-René PerrinPM: Je vous invite fortement à communiquer avec mr. Perrin car il est une personne qui connaît très bien son domaine donc il sera en mesure de vous accompagner à travers le processus, mais aussi, de vous dire dès le départ si cela en vaut la peine ou non. D’ailleurs, quand nous nous retrouvons dans le semi-commercial, il peut y avoir des impacts très importants car on ne conteste pas uniquement le montant d’évaluation, mais aussi la classe d’immeuble.PRP: Absolument, j’ai des dossiers dans lesquels je ne conteste même pas l’évaluation, mais uniquement la classe d’immeuble et c’est souvent à cet endroit que se retrouve mes gains les plus importants. Les gains peuvent donc être plus intéressants sur la classe d’immeuble et, de plus, il s’agit de quelque chose qui est plus difficile à valider pour l’évaluateur car il s’agit d’une question d’interprétation entre les valeurs commerciales et résidentielles.PM: Il est aussi important de mentionner que, même avec une baisse de, par exemple, 15%, cela n’équivaut pas à une diminution de 15% des taxes.PRP: Exact car il y a tout un calcul qui s’effectue avec la valeur imposable. La baisse se fera progressivement, sur les 3 ans, avec le jeu de la valeur imposable. On ne conteste pas une augmentation de taxes, mais une évaluation de la valeur marchande à un moment donné. Une baisse de valeur n’équivaut donc pas à une baisse de taxation équivalente à cause de l’étalement et la valeur du rôle précédent. De cette façon, les municipalités se protègent pour ne pas déstabiliser leurs recettes fiscales au courant de la première année du rôle.PM: Merci à Pierre-René Perrin de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. N’hésitez pas à le contacter pour toutes questions. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook: Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com