Entrevue avec Patrick Roy

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article, je suis présentement avec Patrick Roy. C’est quelqu’un que je connais depuis une bonne dizaine d’années. Nous avons fait plusieurs semaines de formations dans le sud ensemble et avons développé une belle relation. Je trouve son histoire très intéressante donc je tenais à ce qu’il vienne nous la partager. Je vais donc le laisser se présenter.PR: Je suis surtout actif en immobilier dans la région de Québec. Je me compte chanceux de vivre de l’immobilier depuis déjà une douzaine d’années déjà. Auparavant, j’étais ingénieur de formation et, après une dizaine d’années de carrière, j’ai fait le grand saut. Je suis maintenant rendu à tout près de 200 portes, en comptant mes associations à travers cela, et environ 120 portes à moi seul. Ma première acquisition était en 1999.PM: Intéressant, avant ta première acquisition qu’est-ce qui a fait que tu t’es intéressé à l’immobilier?PR: Curieusement, c’est un planificateur financier qui m’a allumé la lumière en ce qui concerne l’économie monétaire et ce que je devais mettre de côté annuellement afin de m’assurer une retraite. De mon côté, j’avais besoin de 8000$, après impôts, annuellement, afin de réussir à me bâtir une retraite. Je ne pouvais pas vraiment faire d’heure supplémentaire, car j’en faisais déjà amplement et je n’étais pas vraiment payé pour alors j’ai commencé à explorer mes options. C’est vraiment ce qui m’a stimulé à voir ce que je pouvais faire et c’est en réalisant que, en achetant un seul immeuble, le quadruplex où j’ai habité, juste en capitalisant je venais de régler ma retraite. C’est à ce moment que j’ai pris conscience de la puissance de l’immobilier. À ce moment-là, je n’avais pas nécessairement l’intention de vivre de l’immobilier, mon objectif était simplement de planifier ma retraite.PM: Quel a été ton premier achat de multi-logement?PR: Ça été deux ou trois ans plus tard, lorsque j’ai réalisé que les baux, les locataires et tout ce qui vient avec n’étaient pas si compliqués que cela à gérer. Ça a été un 6 logements que j’ai acquéri à Limoilou. Je me suis mis à beaucoup analyser les immeubles sur leur rentabilité et je me suis lancé.PM: Tu as mentionné le planificateur financier, mais qu’est-ce qui a fait en sorte que tu t’es intéressé à l’immobilier spécifiquement?PR: J’avais lu un livre et je m’étais effectivement intéressé à l’immobilier avant d’acheter. C’est un livre qui avait été écrit dans les années 1980, donc le marché n’était pas le même, mais les principes de base de l’immobilier restent les mêmes. il s’agit toujours du principe de levier à savoir qui fait les paiements afin d’arriver à une économie en capitalisation. C’est ce qui m’a fait réaliser le potentiel à ce niveau-là.PM: Tu as fait l’acquisition de ton plex, par la suite de ton 6 logements à Limoilou. Comment l’opportunité s’est-elle présentée à toi?PR: À l’époque, on parle au début des années 2000, il y avait encore les fameuses briques de gestion immobilières. J’ai trouvé l’immeuble en feuilletant et en comparant. C’est de cette façon que j’ai acheté mon premier immeuble. Même le deuxième immeuble a été acheté de cette façon. À ce moment, je n’étais pas encore très proche de l’immobilier puisque ce n’était pas encore mon occupation principale donc j’y allais en fonction de mes disponibilités.PM: Pour la mise de fond tu avais refinancé le plex, la maison?PR: Effectivement, le bras de levier avait servi après deux ou trois ans. La montée en valeur, dans le début des années 2000, m’a permis de faire rouler mes achats les uns sur les autres. Même avec mon premier achat, j’avais des mises de fonds de 5% avec des remises en argent. Par la suite, la prochaine étape a été deux autres 6 logements. L’année 2005 approchait pour moi aussi. C’était pour moi l’année fatidique puisque je commençais à avoir plusieurs immeubles et je pensais à me lancer à temps plein en immobilier.PM: Au départ, ton plan était d’avoir simplement une stratégie de retraite pour aller combler le fameux 8000$ par année. Par la suite, en étant dans l’immobilier, tu y as pris goût et a compris l’effet levier qui a travaillé pour toi et t’as permis ton premier 6 logements ainsi que deux autres 6 logements par la suite.PR: J’avais aussi un autre 15 logements entre-temps et je travaillais encore à ce moment-là donc je commençais à avoir un actif intéressant. C’est à ce moment que j’ai réalisé le potentiel de l’immobilier à long terme. J’étais vraiment passionné avec mon emploi, mais j’étais tout de même déchiré. Ça a été une très grosse décision de passer plusieurs années à l’étude, obtenir un BAC et devenir ingénieur pour ensuite tout mettre de côté afin de se tourner vers l’immobilier. La grande décision s’est prise en 2005. C’est à ce moment que l’occasion s’est présentée de me lancer vraiment à temps plein. J’avais besoin d’un plan de match et le plan de match de mon côté était qu’en ayant acheté mon premier quadruplex, le propriétaire le vendait en unité de condo. J’étais stratégiquement très bien placé pour le vendre en condo et, après avoir fait les chiffres et les rénovations l’ai vendu par unité.PM: Donc si je comprends bien, ton plan à court terme était de générer du cashflow rapidement puisque tu devais remplacer ton salaire? « J’ai adoré les flips, mais c’est toujours à recommencer. C’est un revenu plus actifs et moins passif avec lequel on doit provoquer et faire bouger les choses. Mon but est d’accumuler des portes afin d’obtenir vraiment le côté passif. » – Patrick RoyPR: Effectivement, c’est une dynamique dont on doit être conscient. Ça a été mon premier projet de condo, car j’en ai fait plusieurs. C’est ce que j’ai fait jusqu’à 2012-2013 environ. En 2011, les moratoires pour la transformation de condo ont commencé et c’est à ce moment que ça a commencé à s’essouffler. D’ailleurs, à Québec, ça a été en grande partie à cause de la surconstruction. Les dernières ventes que j’ai faites ont été beaucoup plus laborieuses. J’ai déjà vendu un triplex en trois condos en l’espace d’un mois et demi et, vers la fin, cela m’a pris un an et demi. Je sentais donc que les gens n’étaient plus vraiment là.PM: Pour ton plan à long terme, tu utilisais le cashflow de tes flips pour acheter des immeubles?PR: Exactement, je dirais que c’est grâce au Club que j’ai compris le principe d’accumuler des portes pour le long terme. J’ai adoré les flips, mais c’est toujours à recommencer. C’est un revenu plus actifs et moins passif avec lequel on doit provoquer et faire bouger les choses et ce n’est pas ma vision pour le long terme. Mon but est d’accumuler des portes afin d’obtenir vraiment le côté passif et pouvoir ralentir les condos et autres activités. Durant ces années, j’ai donc acheté des immeubles à revenus en parallèle. J’ai même une association avec un immeuble à Baie-Comeau.PM: Ce qui m’emmène à la question, lorsque tu regardes un immeuble, qu’est-ce qui est important pour toi la rentabilité ou l’emplacement?PR: Étant investisseur à temps plein, je dirais que la rentabilité est très importante pour moi. Si je ne retrouve pas la rentabilité, l’équité ou la liquidité derrière un projet je suis perdant puisque c’est mon revenu principal. C’est donc la base, mais la localisation est aussi importante. Si je pouvais avoir les deux à la même place, ce serait primordial.PM: C’est intéressant alors que tu aies un projet à Baie-Comeau. Comment fais-tu en étant de Québec pour gérer cet immeuble et comment l’occasion s’est-elle présentée?PR: C’est mon associé actuel qui m’a proposé des acquisitions là-bas. Ce n’était pas un marché que je regardais nécessairement, mais nous nous sommes rencontrés lors d’une soirée du Club d’investisseurs et il avait environ les mêmes liquidités que moi à investir dans un projet. À ce moment, il y avait une incertitude dans le secteur avec l’économie locale qui était en train de se replacer donc la rentabilité était là. La seule différence est que les gens de cette région ont de bons revenus, mais la valeur des immeuble est moindre. Par exemple, la valeur d’un immeuble à Québec se situait aux alentours de 90 000$ par porte tandis que, à Baie-Comeau, la valeur se situait sous 60 000$ la porte. C’est d’ailleurs grâce à cette rentabilité que j’ai pu me permettre un gestionnaire. Nous avons tout de même une rencontre rigoureuse à tous les mois avec le gestionnaire et le concierge, mais nous nous rendons à Baie-Comeau uniquement deux ou trois fois par année.PM: Ce n’est pas toujours idéal d’y aller à distance, mais ça force à déléguer et ça permet de mettre les choses sur le pilote automatique. De plus, si la recette est bonne à un endroit, elle pourra être réappliquée une seconde fois. Si l’on recule en arrière, peux-tu nous identifier un bon coup que tu as fait au niveau des acquisitions?PR: Bien entendu j’ai fait plusieurs bon coup avec mes condos puisque j’ai fait cela pendant plusieurs années, mais, si je dois en retenir une, ce fut l’acquisition d’un 42 logements que j’ai fait il y a environ cinq ans dans le secteur de Québec. Curieusement, c’était un immeuble qui était sur le marché depuis environ deux ans.« Ce n’est pas toujours idéal d’y aller à distance, mais ça force à déléguer et ça permet de mettre les choses sur le pilote automatique. De plus, si la recette est bonne à un endroit, elle pourra être réappliquée une seconde fois. » – Patrice MénardPM: C’est un point important, car les gens vont s’accrocher puisqu’ils recherchent bien souvent les nouveautés. Cependant, lorsque l’on observe nos transactions, une bonne partie du temps, il s’agit d’immeubles qui étaient sur le marché depuis déjà un certain temps. Au départ, l’acheteur fait une offre à la valeur marchande, mais le propriétaire est toujours un peu plus haut et, ce qui arrive, est qu’il n’est pas prêt à vendre. Il n’est pas encore mûr. Au bout de quelques mois, ce ne sera plus ce que le propriétaire pense et ce que le courtier pense, mais le marché qui parle.PR: C’est exactement ce qui s’est passé. Ils ont fait miroiter le vendeur pendant un certains temps. De mon côté, j’ai fait une offre, selon mes calculs, puisque c’était un agent que je connaissais bien et qu’il savait que j’avais un bon potentiel d’acheter l’immeuble. J’étais hors de prix, mais il savait que j’existais et nous l’avons relancé à chaque six mois.PM:  C’est un point qui est excessivement important, car même si le prix est trop cher, on ne doit pas tout de suite monter à l’enchère. Juste le fait de faire une offre est important puisque vous démontrez votre intention. Le courtier en place va travailler le dossier pour vous quelques mois et, si le propriétaire ne trouve pas d’acheteurs et décide de baisser son prix, les premières personnes qu’il va rappeler sont les gens qui ont fait des offres et non les gens qui ont appelé.PR: Ce qui m’a aidé dans ce dossier est qu’il y avait des visites qui se faisaient, mais elles étaient laissées aller par un gestionnaire temporaire qui entrait simplement dans l’immeuble et faisait sa présentation. Esthétiquement, l’immeuble était en mauvais état, mais il y avait eu beaucoup de rénovations et la structure était très bien. La mauvaise gestion faisait en sorte que les gens entraient de reculons, car la façade ne donnait pas envie aux gens de s’investir dans l’immeuble, mais, comme j’avais un peu plus d’expérience, j’ai vu que ce n’était que superficiel ce qui a fait en sorte que j’y ai vu le potentiel. Il y avait environ 20-25 logements de libre sur les 42 de l’immeuble donc en partant mon problème était qu’aucune banque n’allait vouloir me prêter de l’argent pour cet immeuble. J’avais une offre d’achat acceptée sur le prix et je savais que nous allions devoir être créatifs sur la façon dont nous allions trouver du financement car les renouvellement approchaient. J’ai donc proposé au propriétaire de prendre la gestion complète de son immeuble. Je me suis rendu compte que je devrais aussi mettre de l’argent de mes poches sur un immeuble qui ne m’appartenait pas encore donc j’ai pris une garantie sur le bâtiment avec mon notaire pour tout faire en bonne et dû forme. J’en ai pris plus que moins en garantie et lorsque j’ai présenté mon dossier à la banque, il n’y avait plus aucun vacant environ deux mois après. Ce fut un long processus, la banque attendait donc j’ai dû renouveler et il y a même eu une contamination ce qui fait en sorte que les délais ont été rallongés. Cependant, j’avais peur que le vendeur s’esquive de la transaction par une porte de sortie, car il voyait bien que sa bâtisse n’avait plus la même valeur.PM: J’imagine que, après la seconde évaluation, le prix était beaucoup haut que ce à quoi vous aviez convenu au départ?PR: C’est clair, mais nous avions une bonne communication et il était pris avec une contamination donc il désirait tout de même se retirer alors il fallait que tout soit réglé. Nous avons tout réglé ensemble et renégocié puisque nous avions déjà bâti une bonne relation. Au final, lors de l’acquisition, je n’ai pas déboursé grand chose.« Les premières personnes que le courtier va rappeler sont les gens qui ont fait des offres et non les gens qui ont appelé. » – Patrice Ménard   PM: C’est vraiment intéressant, car au lieu de chercher pendant un autre six mois, tu as pris action et t’es structuré avec un professionnel pour t’encadrer. Par la suite tu as bâti la relation avec le vendeur afin d’en faire un allié et t’assurer que tout se passe bien et cela t’as permis de bien connaître l’immeuble.PR: Exact, j’aurais fait le même travail après le propriétaire sauf que je l’ai devancé et l’ai fait avant. Cela m’a avantagé, car au niveau de ma mise de fond, je n’aurais pas eu la même chose. En temps normal, j’aurais fait le travail avec une mise de fonds et j’aurais refinancé un an plus tard, mais cette fois, la plus value a monté et cela s’est fait en une seule transaction. Ça été la mise de fond d’un immeuble de 2 millions avec aucune mise de fonds.PM: En finissant, si tu avais à recommencer y’a-t-il quelque chose que tu ferais différemment?PR:  Je n’ai pas fait beaucoup d’erreurs flagrantes, mais je crois que l’important est de passer à l’action car c’est à ce moment que l’on apprend. Cependant, j’aurais commencé plus tôt c’est certain puisqu’en immobilier c’est le temps qui fait que cela devient intéressant. Dernière chose, la formation est primordiale. J’aurais grandi plus vite au départ. D’ailleurs, pour cette acquisition, je dirais que c’est grâce au Club que j’ai réussi à peaufiner le financement.PM: Merci à Patrick Roy de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web: patricemenard.com