Entrevue avec Patrick Milot: SOS Sous-Sol

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article, j’ai la chance d’avoir avec moi Patrick Milot de SOS Sous-Sol. Lors de l’entrevue d’aujourd’hui, nous allons discuter de sous-sol, fondations, d’humidité, de fissures et comment il peut être possible de changer la vocation de certains sous-sol afin d’optimiser les revenus d’un immeuble. Patrick est un expert dans le domaine donc je vais le laisser s’introduire et nous parler un petit peu de son expérience.PaM: Merci Patrice, cela fait environ 8 ans que je suis dans le domaine et j’ai créé une expertise assez extrême dans le domaine des drains français, l’étanchéisation de fondations, la réparation de fissures et fondations. J’ai souvent remarqué que beaucoup d’entreprises semblaient improviser lorsqu’elles offraient ce service donc j’ai créé l’entreprise pour aider les gens. Étant moi-même un investisseur immobilier, depuis un an et demi, je tenais à aider les investisseurs dans le domaine.PM: Si l’on commence à la base, supposons que nous soyons propriétaire d’un immeuble ou désirions en acquérir un quels seraient les principaux indices qu’il est possible de voir de l’extérieur ou en entrant permettant de déceler un problème?PaM: Bien sur, si l’on prend l’exemple d’un sous-sol qui est fermé, donc ayant des logements, les fissures, en premier lieu peuvent être un bon signe qu’il y a peut-être des problèmes. Par après, lorsque l’on entre dans l’immeuble, souvent nous allons sentir une odeur d’humidité ou de moisissure. Cependant, ce n’est pas toujours le cas. Il arrive souvent que, lorsque les fondations sont fermées, nous allons avoir besoin d’un hygromètre afin de tester l’humidité. C’est d’ailleurs ce que je conseille, si vous ne disposez pas de l’appareil haute performance. Placez le près des fondations et cela va calculer le taux d’humidité. Nous cherchons à ce que le taux soit, au maximum, à 55 – 60% au sous-sol. C’est autour de ce pourcentage qu’il peut commencer à y avoir des problèmes de moisissures durant l’été.PM: Si le logement est déjà habité, comme nous ne serons pas directement sur la fondation, à cause du plâtre et de l’isolation, est-ce que le calcul va tout de même fonctionner?PaM: Oui cela va fonctionner. Il est certain que, pour les logements récents, avec un pare-vapeur, cela vient erroner de beaucoup les données. Il y a cependant moyen de percevoir en grande partie les fondations avec l’hygromètre. Dans un cas où vous n’êtes pas certain, je vous conseille de communiquer avec un expert et, avec un hygromètre spécialisé et la thermographie, il sera en mesure de déterminer les points d’humidité.PM: Au niveau de l’odeur cela ne trompe pas car on le voit et on le sent lorsque l’on entre dans un logement. Cependant, en entrant dans un logement au sous-sol, on s’attend à la base à ce que le logement soit un peu plus humide donc où est la limite et y’a-t-il d’autres signes apparents qu’il est possible d’observer?PaM: Je répondrais à cela par oui et non. Si, de l’extérieur, nous sommes en mesure d’observer de grosses fissures, nous pouvons déduire qu’il y a de grandes chances qu’il y ait de l’humidité. Mon travail, la plupart du temps, est un travail de détective car je dois repérer les signes. En observant le béton il est possible d’y voir des traces d’efflorescence. Il s’agit des sels minéraux remontant à la surface lorsque l’humidité sèche à l’intérieur du béton.PM: À quel point doit-on s’inquiéter lorsque nous remarquons quelque chose? Je me rappelle un des immeubles sur la rue Papineau que j’ai vendu trois fois depuis le début de ma carrière de courtier, à différents propriétaires, depuis les 12 dernières années. L’immeuble aurait aujourd’hui probablement 70 ou 80 ans et je me rappelle, lorsque nous entrions dans le sous-sol, qu’il y avait des tâches d’efflorescence directement sur le mur et on pouvait très bien les voir. Quatre ans plus tard, c’était toujours la même chose et, lors de la troisième vente, la personne avait nettoyé un petit peu, mais on y voyait encore des traces d’humidité. Jusqu’à quel point, sur une période de 12 ans et considérant le fait que cela n’a pas bougé, est-ce préoccupant lorsque l’on voit cela?« Si le drain est bouché ou s’il est connecté à plusieurs endroits, dans ces cas-là, cela peut être encore pire car cela créé un apport d’eau dans le drain et, en s’approchant de la fondation, elle ne s’évacue nulle part. » – Patrick MilotPaM: Ce n’est pas nécessairement grave car nous recueillons plusieurs signes de ce genre. L’efflorescence à elle seule n’est pas une cause avec laquelle on doit s’alarmer. Nous allons effectuer les tests avec l’hygromètre afin de déterminer le niveau d’humidité, les points de fissure, etc. Par exemple, cette semaine j’ai visité un immeuble dans lequel on voyait l’eau qui avait complètement imbibé la fondation donc, à ce niveau-là, nous n’avions même pas besoin d’un hygromètre. Ce sera une fois tous ces signes recueillis que nous serons en mesure de déterminer quelles mesures nous allons devoir adopter par la suite. Il se peut que vous n’ayez pas de problème avec une fondation qui est humide, cependant, le béton n’est pas fait pour être mouillé car il va se désagréger et il est comme une éponge. C’est à ce moment que nous nous retrouvons avec des dommages structurels et que les travaux de sous oeuvre au niveau de la fondation deviennent beaucoup plus importants.PM: Lorsque tu mentionnes les travaux de sous oeuvre, une des choses qu’il y a de plus dispendieux, y’a-t-il des choses que nous pouvons faire entre les deux lorsque l’on remarque la présence d’efflorescence?PaM: Certainement, la première étape est une inspection par caméra dans le drain français s’il y a un drain français dans l’immeuble. Ou encore, il se peut que les drains de plus de 40 ans ne soient pas très utiles. L’idée est donc d’insérer une caméra afin de savoir si le drain est bouché ou s’il est connecté à plusieurs endroits. Auparavant, comme il n’y avait pas de normes, beaucoup de personnes ne le connectait pas. Dans ces cas-là, cela peut être encore pire car cela créé un apport d’eau dans le drain et, en s’approchant de la fondation, elle ne s’évacue nulle part.PM: Supposons que le drain français soit bloqué et non fonctionnel et que l’on remarque une situation d’humidité, est-il possible de vivre avec cela?PaM: S’il n’y a pas de problèmes d’humidité, il est possible de vivre avec cela puisque le terrain fait en sorte que l’eau s’écoule naturellement. D’ailleurs, lorsque l’humidité s’infiltre, il est souvent possible de régler le problème en faisant simplement une pente positive sur le terrain avec de la terre qui n’est pas trop perméable et éloigner les gouttières à 1.5 mètres de la fondation. Ces deux actions à elles seules peuvent éliminer jusqu’à 90% des problèmes d’humidité.PM: En parlant de fondations, on peut parfois tomber sur des blocs de béton et, dans les vieux quartiers, on peut même retrouver des fondations en pierre de moellon. Quel est ton avis là-dessus?PaM: Je suis content que tu me poses la question car, bien souvent, un investisseur qui verra du béton ou des pierres de moellon, pour eux ce sera un refus automatiquement. J’entends souvent des professionnels et des investisseurs dire qu’ils ne toucheront jamais à des immeubles ayant ces caractéristiques. Cependant, il est possible que cela soit de bons immeubles, cela dépend, encore une fois, de l’écoulement de l’eau. Ce qui fait en sorte que le béton est moins fiable est que la terre crée une poussée latérale sur les fondations et les blocs sont solides à la verticale et non à l’horizontale. L’hiver, et même l’été s’il y a une grosse poussée hydrostatique de l’eau, cela effectue une grosse poussée et donc, là est le danger avec les fondations en béton. Le danger avec le moellons est que, dans le temps, il fabriquait le mortier avec de la chaux et c’est un matériel qui se désagrège. Il n’y a pas de qualité là-dedans donc le mortier est souvent à refaire aux alentours des pierres et il faut imperméabiliser le tout.« Nous allons effectuer les tests avec l’hygromètre afin de déterminer le niveau d’humidité, les points de fissure, etc. Ce sera une fois tous ces signes recueillis que nous serons en mesure de déterminer quelles mesures nous allons devoir adopter par la suite. » – Patrick MilotPM: C’est tout de même impressionnant considérant que plusieurs de ces immeubles ont 100 ans au moins. Les immeubles tiennent encore, mais, dans bien des cas, seulement en entrant un tournevis il est possible de passer au travers de la fondation. Le seul avantage est qu’ils étaient construits plus gros et plus massifs. Avant d’entrer dans les travaux de sous-oeuvre, les fissures sont un des problèmes les plus communs que l’on voit dans les appartements. Peux-tu nous résumer brièvement comment il serait possible de reconnaître une fissure à risque en comparaison à une qui serait plus mineure?PaM: Dans des cas comme ceux-ci, notre meilleur ami est le bâtiment en brique. Les fissures qui sont situées à la même distance de chaque côté sont celles auxquelles il faut porter le plus attention. De plus, si l’on aperçoit la dalle de béton, c’est une grosse alerte car c’est un signe qu’une partie de l’immeuble s’est affaissée. Dans les structures en brique, il sera possible d’observer des lézardes qui vont monter. Il s’agit de la première alerte indiquant un danger structurel.PM: Comment peut-on faire pour savoir si ce n’est pas à risque de bouger? Par exemple, il peut arriver que, lors d’une transaction, le propriétaire nous mentionne que la fissure est présente depuis plusieurs années, mais qu’elle a toujours été comme cela. Comment peut-on voir si cela bouge encore et qu’est-ce qui fait en sorte qu’il s’agit d’une fissure active ou passive?PaM: Il s’agit en grande partie de l’historique. Par exemple, s’il y a de la poussière ou des toiles d’araignées à l’intérieur des fissures. S’il n’y en a pas, cela peut-être un bon signe que la fissure grandit encore. Il faut donc bien discuter avec le propriétaire afin de savoir si elle s’est agrandit et suivre la progression au fil des mois et des années suivants. En tant que propriétaire, cela vous permettra de voir si elle est active ou passive.PM: Lorsque l’on veut acquérir un immeuble et que nous sommes dans la phase d’inspection, l’inspecteur remarquera la fissure, mais sans nécessairement nous donner de solution. Que peut-on faire à ce moment-là et comment peut-on déterminer si elle est dangereuse ou non?PaM: Encore une fois, il faut bien regarder les lézardes et les cadres de fenêtres et de portes car les joints vont se décoller, certains vont mal ouvrir et d’autres peuvent même être craqués à cause de la trop haute pression. C’est donc un gros signe de danger structurel.PM: Cela a aussi souvent rapport avec l’âge de l’immeuble. Par exemple, pour un immeuble d’environ une dizaine d’années bougeant encore, est-ce moins important qu’un immeuble qui aurait, par exemple, 70 ans?PaM: Il arrive souvent que, lors de la construction de bâtiments, le sol sera trop creusé. On dit souvent qu’il faut asseoir le bâtiment sur un sol non remanié donc, comme l’immeuble se retrouve sur de la terre qui n’est pas assez compactée, ce dernier va prendre sa place dans les premières années. On dit que, s’il y a un problème à avoir il surviendra au courant des 20 premières années. Cependant, il peut y avoir des sols argileux ou des sécheresses faisant en sorte que le sol se rétracte donc cela cause du mouvement sous les fondations de l’immeuble. Un des trucs est d’arroser à plusieurs reprises par contre il est difficile de savoir si l’on arrose bien son argile. Il existe des cartes, pour la ville de Montréal, illustrant l’emplacement des sols argileux.« On conseille toujours de poser un drain français extérieur puisque l’on installe une membrane afin de recueillir l’eau se trouvant près de la fondation afin qu’elle s’écoule dans le drain français et protéger la fondation. » – Patrick MilotPM: Revenons maintenant sur le drain français dont nous parlions tout à l’heure. Il existe des drains français intérieurs et extérieurs. Quel est la différence entre les deux et, dans l’éventualité où le drain français d’un de nos immeubles ne fonctionne plus, qu’est-il possible de faire tout en limitant les coûts? Car il ne faut pas oublier que le remplacement ou la réparation d’un drain français est une des dépenses qui n’a aucun impact sur les revenus ou la valeur économique de l’immeuble.   PaM: On conseille toujours de poser un drain français extérieur puisque l’on installe une membrane afin de recueillir l’eau se trouvant près de la fondation afin qu’elle s’écoule dans le drain français et protéger la fondation. Cependant, certains endroits ne sont pas propices à l’installation d’un drain français extérieur principalement par manque d’espace. Dans des cas comme ceux-ci, on peut conseiller un drain français intérieur. Il s’agit du même système, en moins coûteux, le seul inconvénient est que, au lieu de protéger la fondation de l’extérieur, il y a une membrane à l’intérieur dirigeant l’eau vers le drain français et qui va la recueillir. La fondation n’est pas protégée nécessairement, mais si vous avez une bonne fondation, il n’y a aucun problème. Il s’agit donc d’une bonne solution de rechange, mais l’option numéro un reste toujours le drain extérieur.PM: Nous avons aussi parlé brièvement d’optimisation. Il arrive souvent que, lors de visites, en tant qu’investisseur je me dis que je pourrais transformer ce sous-sol en logement. Il arrive bien sur que ce soit impraticable, mais parfois, il n’en manque pas beaucoup pour que cela soit faisable et le coût par logement rend, bien souvent, la chose intéressante. Offrez-vous le service de réaménagement de sous-sol afin de le transformer en logement?PaM: Dans cette situation, notre meilleure amie est la ville. Par exemple, pour la ville de Montréal, certains arrondissements vont vouloir et d’autres vont refuser. Si la ville accepte notre projet, bien souvent, une des premières choses à faire est agrandir les fenêtres. Nous allons donc défaire la dalle et creuser. Nous avons l’option de descendre la terre en 45 degrés afin de soutenir le sol, par contre nous perdons de l’espace, ou nous pouvons creuser sous les fondations et poser des poteaux. Dans ce cas-ci, il s’agit de coup vraiment moindre. Cela peut tourner aux alentours de 25 000 à 50 000$ dépendamment des projets. Compte tenu que, par la suite il sera possible de le vendre à, par exemple, 80 000$ la porte cela peut être très intéressant. Cela permet d’augmenter la valeur économique.PM: Vous pouvez donc accompagner les gens à travers ce processus?PaM: Exactement et c’est vraiment incroyable de voir ce qu’il est parfois possible d’effectuer comme travaux et à ajouter comme valeur par la suite. Par exemple, deux logements à 900$ par mois permettraient d’ajouter un 1800$ par mois de revenus et, même si les logements sont situés au sous-sol, ils seront neufs. Les travaux valent donc la peine.PM: Y’a-t-il une certaine règle de pouce permettant de savoir, lorsque l’on entre dans un sous-sol, si cela vaut la peine d’être converti?PaM: C’est très difficile à déterminer et cela dépend de la solidité de la fondation et de la profondeur à laquelle vous souhaitez descendre. Il est aussi possible de transformer un vide sanitaire et en faire un logement. Le tuyau d’égout sera haut donc il faudra installer une pompe et il s’agit de beaucoup de gestion avec la ville et les permis, mais cela peut être très avantageux. Il s’agit de quelque chose que les gens ne connaissent pas nécessairement et dans quoi il ne veulent pas nécessairement s’embarquer car cela peut sembler être un gros casse-tête, mais fait de la bonne façon cela peut être très payant.PM:  Merci à Patrick Milot de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. Pour toutes questions, ou pour envoyer vos photos afin d’avoir un avis, vous pouvez rejoindre Patrick sur Facebook ou sur son site web: sossoussol.ca. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web: patricemenard.com