Entrevue avec Jean-Pierre Du Sault

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article j’ai présentement la chance d’avoir avec moi Jean-Pierre Du Sault. Je le remercie d’avoir accepté l’invitation de partager son expérience avec la communauté d’investisseurs. Cela fait au moins une dizaine d’années que nous nous connaissons et avons fait plusieurs formations ensemble. Il est une personne que je respecte énormément en tant qu’investisseur et en tant qu’individu. Je vais donc lui laisser quelques instants pour s’introduire.JPD: Je suis bien heureux de pouvoir partager tout cela avec vous. Je suis de Québec et j’oeuvre dans le résidentiel et le commercial. Je suis propriétaire et gestionnaire donc je m’occupe de la gestion de mes propres immeubles. J’ai des chambres étudiantes, des appartements meublés et des bâtiments commercials. Cependant, j’oeuvre dans un territoire très précis qui est le centre-ville de Québec. J’ai un portfolio qui est très diversifié et je connais donc à qui je m’adresse sur les différents segments de marché.PM: En premier lieu, comment t’es tu intéressé à l’immobilier?JPD: J’ai travaillé pour deux grosses compagnies multinationales donc cela m’a aidé au niveau de la structure et de l’organisation, mais j’ai atteint un point où je désirais m’affranchir et être plus à mon compte. J’avais commencé l’immobilier, en parallèle à mon ancien travail, avant de faire le saut. Ça a commencé par un 5 logements et j’ai eu la chance de trouver une opportunité qui se payait entièrement par elle même et qui ne me coûtait rien pour me loger. J’ai réalisé qu’il y avait d’autres façons de vivre et faire les choses donc c’est à ce moment que j’ai eu la piqûre. La magie de l’immobilier et de l’équité créée m’a fait comprendre qu’il n’était pas nécessaire d’échanger notre temps contre de l’argent.PM: Pour ce premier déclic, y’a-t-il eu un livre qui t’a poussé dans cette direction?JPD: Je ne connaissais pas le Club à ce moment-là donc je dirais que cela a vraiment été de façon autodidacte. C’est un processus qui s’est fait par moi-même via les notions d’affaires que j’avais accumulées. On dit que l’immobilier n’est pas facile, mais en fait on comprend aisément comment cela fonctionne. Les locataires sont nos clients et nos fournisseurs sont toutes nos dépenses d’opérations.PM: Donc en tant qu’entrepreneur, c’est venu naturellement pour toi d’opérer tout cela. Quel était ta première acquisition?JPD: Les circonstances de vie ont fait en sorte que, suite à une séparation, j’ai eu à me reloger. Je cherchais dans le centre-ville de Québec et je suis tombé sur un 5 logements. À ce moment-là, j’avais un bon salaire et l’appartement ne me coûtait rien puisque les quatres autres locataires payaient entièrement tout. C’est un achat qui a été fait au début des années 2000 avec une mise de fonds de 15 000$ et le reste qui a été trouvé de façon créative à gauche et à droite. Le marché commençait à remonter donc cela m’a permis de me lancer. C’est d’ailleurs possible en tout temps. Parfois les gens disent que le marché était plus favorable dans les années 1990 alors que nous sommes maintenant en 2018 et je continue encore d’acheter.PM: Exactement, les cycles vont continuer de monter et baisser, ce qui est important est de bien naviguer. Ensuite quel a été ta prochaine acquisition?JPD: J’y ai été progressivement. J’ai compris que cela pouvait être intéressant de régler des problèmes donc j’ai acheté un 7 logements qui avait beaucoup de défaillances. En fait, il s’agissait d’une ancienne piquerie. C’est à ce moment que je me suis rendu compte qu’il était payant de régler des problèmes. Si l’on attend toujours que tout soit en parfait état, il y a moins de place pour optimiser et développer sa créativité à l’intérieur de la bâtisse.PM: À ce moment-là avais-tu commencé à faire des formations?JPD: Pas encore, j’ai connu le Club grâce à la lecture du livre de Jacques Lépine  L’indépendance financière grâce à l’immobilier  et c’est venu confirmer beaucoup de choses. J’ai écrit à Jacques et c’est de cette façon que nous sommes entrés en contact. Par la suite je suis progressivement devenu formateur et accompagnateur.PM: Lorsque tu choisis tes immeubles, tu nous mentionnais tout à l’heure que tu allais vraiment dans un secteur précis donc il s’agit vraiment, pour toi, d’un aspect important. C’est certain que la rentabilité doit être présente, mais ton premier réflexe est de vérifier l’emplacement.JPD: Tout à fait, je ne crois pas quelqu’un qui dit vouloir une opportunité peu importe où elle va se trouver. On ne peut reconnaître quelque chose que l’on ne connaît pas. J’aime faire un parallèle avec les relations homme-femme et les gens disant qu’ils n’ont pas de préférences. Je crois qu’à un certain point les choses doivent se préciser. En connaissant son territoire, cela nous permet de connaitre les années de construction, à qui l’on s’adresse, les services à proximité, le montant des loyers et ce que les gens veulent. Cela permet à l’investisseur d’être près de la ville et ses développements. Je dis souvent aux gens de devenir un roi ou une reine de leur secteur. Un secteur peut être défini par une ville, s’il y a assez d’opportunités, mais on peut élargir aux alentours. Il peut s’agir de l’endroit où l’on habite ou l’endroit où l’on travaille.« Il est payant de régler des problèmes. Si l’on attend toujours que tout soit en parfait état, il y a moins de place pour optimiser et développer sa créativité à l’intérieur de la bâtisse. » – Jean-Pierre Du SaultPM:  C’est certain que pour toi, dans le centre-ville de Québec, tu as énormément d’opportunités qui se présentent.JPD: En effet et la chose est que l’on devient de plus en plus efficace. Notre temps vaut quelque chose donc, en s’éparpillant, on perd énormément de temps. On doit aussi avoir envie de s’occuper de nos bâtisses donc, quand elles sont trop loin, même si nous avons des gens de confiance, l’immobilier reste un rendement actif. On doit s’impliquer quelque part. Je prône donc le fait d’être dans un secteur que nous sommes en mesure de maîtriser.PM: Tu nous as parlé d’un 5 et d’un 7 logements et tu as commencé à accumuler de cette façon. Tu as aussi mentionné le commercial. Habituellement, très peu de gens se dirigent vers le commercial donc qu’est-ce qui a fait que tu as pris la décision de te diriger vers ce milieu?JPD: C’est en achetant l’entreprise opérante d’un immeuble, qui était un café et qui était aussi un vieux rêve pour moi, que cela m’a permis de quitter mon emploi et me concentrer là-dessus à temps plein. Je l’ai gardé pendant cinq ans et ai revendu le commerce à d’excellents locataires.PM: L’expérience que tu as acquise t’as donc permise de faire ton saut vers le commercial.JPD: Exact et certaines personnes me demandent ce que je préfère alors qu’en réalité les deux sont bons. Les occasions se présentent aux deux endroits. Cela peut être embêtant de mettre de côté quelque chose car on préfère se concentrer sur autre chose puisque l’on peut passer à côté d’aubaines. Par exemple, certaines personnes refusent de toucher aux petits logements, mais 40% de la population habite seule. On doit donc faire attention aux barrières que l’on s’impose nous-même. Elles peuvent nous empêcher de passer à l’action à cause de mauvaises croyances.PM: Cela t’as aussi amené à faire différent type de location à l’intérieur de ton secteur.JPD: Exactement, de la chambre étudiante, des logements meublés pour une clientèle corporative ou de l’appartement standard. Cela me permet de diversifier mon portefeuille et c’est ce qui fait en sorte que c’est plaisant pour moi. Ce n’est jamais la même chose et ça me permet de gérer chaque segment de marché de façon différente tout diversifiant mes expériences. L’immobilier est un domaine qui apporte beaucoup. Certains m’ont dit que, puisque j’avais un parcours en affaires ce serait plus facile pour moi, mais cela ne veut rien dire. J’ai vu des enseignants, des infirmières, toutes sortes de personnes réussir. Cela permet aux gens d’exploiter une fibre entrepreneurial qu’ils n’auraient pas eu la chance d’exploiter autrement. C’est aussi une opportunité qui vous permet de prendre uniquement ce que vous aimer et déléguer le reste.PM: As-tu une transaction que tu qualifierais de ton meilleur coup?JPD: Tout à l’heure j’ai mentionné le 7 logements qui était vraiment défoncé. Il a été un travail de restructuration très important. Plusieurs corps de police étaient impliqués et tout ce que je voulais c’était faire les travaux. Lorsque nous avons mis en place une nouvelle gestion, ça a déjà changé la dynamique de la bâtisse. Je les ai faits un par un car j’avais encore mon emploi. On dit que l’immobilier est un marathon et non un sprint et je suis entièrement d’accord. J’ai commencé par rénover les aires communes, de cette façon, la première personne qui a loué dans l’immeuble avait l’impression d’être dans une belle bâtisse. Le reste s’est fait progressivement et c’est, encore aujourd’hui, un immeuble dont je suis bien fier.PM: Au courant des dernières années, nous avons eu beaucoup de bonnes conversations au niveau de la gestion et de l’optimisation du temps et cela nous a permis d’apprendre beaucoup de choses.« Prendre notre temps nous permet de gagner du temps. Il faut apprendre faire la différence entre l’urgence et l’importance. » – Jean-Pierre Du SaultJPD: On répète souvent que nous avons tous le même nombre d’heure dans une journée ou une semaine, ce qui fait en sorte que certains réussissent à faire des choses de plus que les d’autres. En ce qui me concerne, une des choses m’ayant bien servi est que j’ai appris à dire non. Cela demande du courage car on ne veut pas être impopulaire, mais cela prend du temps pour soi et être en mesure de fermer nos téléphones pour exécuter une tâche à la fois et bien la faire. Je crois que prendre notre temps nous permet de gagner du temps. Ce n’est pas un concept qui est facile à mettre en oeuvre puisque nous sommes de plus en plus sollicité, mais il faut apprendre faire la différence entre l’urgence et l’importance. Le reste est d’être en lien avec nos priorités et ce que nous tenons à avoir accompli aujourd’hui, cette semaine ou ce mois-ci. C’est pour ces raisons qu’il est important de savoir déléguer et bien s’entourer.PM: As-tu une équipe au niveau de ta gestion? Comment procèdes-tu?JPD: J’ai des employés pour m’aider, mais je fais ma propre gestion. J’aime bien savoir ce qui se passe dans mes bâtisses, connaître le nom des locataires. J’aime choisir qui rentre donc si j’avais à déléguer des tâches à une firme de gestion, je garderais probablement l’allocation afin de savoir qui rentre pour connaître ma clientèle. Gérer c’est prévoir donc mieux c’est choisi mieux cela va se passer par la suite. C’est ce qui fait que certaines personnes vivent des histoires d’horreurs. Il s’agit d’une collection de mauvaises décisions. L’idée derrière tout cela est de se préparer dès le départ. En choisissant sa clientèle on évite les cas de Régie, les recours et toutes les mauvaises surprises.PM: Le sentiment de rencontrer une personne face à face est très difficile à remplacer lorsque tu délègues la responsabilité à quelqu’un d’autre. As-tu une méthode spéciale lorsque tu rencontres les gens?JPD: À la base, je préfère que l’on se parle par téléphone car, avec les textos et les courriels, il est possible d’aller loin là-dessus. Je pose des questions ouvertes afin de tenter de savoir qu’est-ce qui l’amène ici et pour quelle raison. Il arrive même que je le réoriente vers une autre bâtisse. J’aime bien que la visite soit la plus qualifiée possible autant pour son temps que pour le mien. Poser des questions me permet donc de qualifier le locataire afin de m’assurer que le logement est vraiment optimisé pour ses besoins.PM: Tu parles beaucoup de se connaître, ce n’est pas fait pour tout le monde d’avoir 200 logements, certaines personnes recherchent simplement un complément et sont très heureuses avec une vingtaine de logements.JPD: Tout à fait, cela dépend de chacun des profils et ce que l’on peut faire avec chacune des portes et ce qu’on peut extraire en profitabilité. Il y a plusieurs façons de faire de l’immobilier donc il faut trouver la façon qui nous ressemble le plus. On trouve, après un certain temps, sa façon de faire de l’immobilier. Un autre point important est que cela va se passer aussi bien que l’on veut que ça se passe. Les gens ont souvent des idées préconçues envers l’immobilier, mais en faisant les bonnes choses ou en achetant des immeubles qui conviennent à votre profil d’investisseur vous diminuez grandement les risques.PM: Tout se règle et on dit que le temps arrange les chose, mais il est important d’avoir un plan au départ. Par exemple, lorsque tu achètes es-tu du genre à te dire parfait maintenant on verra ou tu as une idée précise de la direction dans laquelle tu veux l’emmener?JPD: En connaissant le secteur, je suis en mesure de reconnaître les bonnes occasion donc, lorsque les gens me demandent à combien j’achète le net, je ne sais pas quoi leur répondre car c’est très relatif. Il y a certains secteurs pour lesquels nous sommes prêts à payer plus cher, des immeubles nous offrant plus d’opportunités alors tout est vraiment relié à la vision et où l’on désire emmener le dossier. En général, lorsque j’attaque un dossier, j’ai toujours une bonne idée d’où je m’en vais. Cela permet de rationaliser ma décision et savoir quelles sont les batailles qui valent la peine et celles que je peux me permettre de laisser aller.PM: Si tu avais à recommencer ou si tu avais une transaction à recommencer, qu’est-ce que tu ferais différemment?JPD: À un certain point, on doit se lancer même si l’on n’a pas 100% des connaissances. C’est certain qu’il est très important d’être formé, l’ignorance coûte très chère, mais à un certain point, il vaut mieux dégainer et ajuster que d’attendre la condition parfaite qui risque de ne jamais arriver. Malheureusement, certaines personnes attendent des cycles, des bulles et ce sont ces gens qui n’achèteront jamais.PM: C’est intéressant car, cette semaine, j’ai ressorti le premier indice que j’ai fait en 2004 qui était nommé  L’Actif Immobilier et, lorsque l’on regarde les ratios c’est complètement incroyables. On parle d’environ 12 fois le net dans les secteurs et les gens venaient me voir pour me dire que cela ne faisaient pas de sens car ça avait beaucoup trop monté et qu’ils voulaient attendre que ça retombe. Ce n’était pas parfait car, dans le même bulletin, nous avions des MRN à 13 fois et un taux d’intérêt à 6,5%JPD: J’irais chercher les informations qui sont devenues, surtout aujourd’hui, encore plus accessibles. Évidemment, je suis associé au Club d’investisseurs depuis une dizaine d’années et il faut reconnaître ce que Jacques Lépine a fondé en 2001. Il a permis de développer une fibre entrepreneuriale qui, malheureusement, au Québec, n’est pas très valorisée. C’est donc pour cela qu’il faut choisir son environnement. Je crois qu’il a su allumer et rendre possible le rêve de plusieurs d’atteindre l’indépendance financière. Nous n’avons jamais promis de recette miracle, mais n’importe qui de sérieux peut atteindre ces résultats.PM: Je suis entièrement d’accord, le plus important pour moi est de donner l’information de façon transparente et laisser l’investisseur prendre une décision. Merci à Jean-Pierre Du Sault de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com