Entrevue avec Jean-François Picard: Conversion électrique

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article, j’ai la chance d’avoir avec moi Jean-François Picard. Il est électricien et également propriétaire de la compagnie JFPS électrique. Nous allons discuter aujourd’hui, toujours dans un but d’optimisation d’immeubles, de conversion électrique. Jean-François est également un investisseur immobilier et a travaillé avec beaucoup de nos clients donc il pourra nous guider à travers tout le processus de conversion et les étapes les plus importantes. C’est un aspect important car, lorsque l’on regarde le marché présentement, cela reste l’une des rares opportunités d’optimisation à grande vitesse puisqu’en retirant cette dépense cela affecte beaucoup la valeur économique. Cependant, d’année en année, lorsque l’on regarde les transactions, il y a de moins en moins d’immeubles pour lesquels la responsabilité du chauffage est attribuée au propriétaire. Les gens ont donc commencé les conversions depuis un certain temps et cela devient un enjeu de les trouver et d’identifier que la conversion est possible par la suite. Je vais donc laisser Jean-François se présenter. JFP: Bonjour à tous, merci de me donner la chance de partager mon expérience avec vous. Je suis investisseur immobilier depuis trois ans et entrepreneur en construction depuis une dizaine d’années. Nous sommes spécialisés en électricité. Nous avons d’autres spécialités, mais nous nous concentrons spécifiquement sur l’électricité et nous visons la conversion pour les immeubles multi-logements. PM: Vous avez donc fait plusieurs dossier car tu me disais que, dernièrement, pour un 6 logements, les coûts seraient de 11 000$ pour faire la conversion, mais que le chauffage annuel était de 8000$. C’est certain que certains paramètres font en sorte que ce projet peut être plus facile que d’autres, mais, avant d’entrer en détails dans les projets, quels sont les avantages d’effectuer une conversion et quelle est la première chose à regarder sur un immeuble? JFP: Pour le propriétaire, le facteur le plus important est la valeur économique. Il est certain que lorsque l’on effectue une conversion on vise à augmenter notre valeur économique. On vise aussi une stabilité sur cette dernière donc, si le locataire la paie, on réussit à ne plus avoir de variante avec notre case d’énergie qui peut, autrement, varier d’une année à l’autre. Il y a aussi beaucoup de variations dans le prix du gaz naturel et du mazout. PM: Souvent, les gens vont nous dire que, comme le chauffage est déjà inclu dans le loyer, les loyers seront plus chers. Oui et non car lorsque l’on regarde le ratio de potentiel sur les revenus bruts, qui représentent toutes les dépenses harmonisées SCHL. nous allons déterminer ce que cela représente au niveau des revenus bruts de l’immeuble. En regardant le chauffage locataire, l’immeuble est opéré entre 35-37% et lorsque l’on regarde le chauffage propriétaire, malgré le fait que les loyers soient plus élevés, les immeubles sont tout de même opérés à 45-47% selon les régions. Il y a donc un dix points de différence malgré le fait que les loyers sont censé être inclus.    JFP: Absolument et il y a une variante qui est difficile à faire payer au locataire. C’est pour cette raison qu’il est plus avantageux de le rendre au locataire. « Lorsque l’on effectue une conversion on vise à augmenter notre valeur économique tout en maintenant une stabilité sur cette dernière.  » – Jean-François Picard PM: 80 à 90% des dossiers que nous allons rencontrer sont des chauffages propriétaire au gaz. Lorsqu’un investisseur arrive et voit un projet chauffé propriétaire, en considérant que le coût moyen est d’environ 800$ par logement pour le chauffage, il est facile de remarquer que, s’il y a un logement à 1000$, on sait immédiatement qu’il s’agit d’un drapeau rouge et qu’il peut y avoir un problème au niveau de l’opération. Que doit-on regarder en tant que propriétaire? Par la même occasion, qu’est-ce qui est important pour toi lorsque tu regardes un immeuble? JFP: C’est certain que l’on doit regarder le marché aux alentours. Si l’on a une nouvelle fournaise haute efficacité, cela vaut tout de même la peine d’effectuer la conversion car cela permet de réduire la dépense d’énergie à zéro. Parfois, cela peut être plus difficile si nous ou l’ancien propriétaire venons d’investir dans une fournaise haute efficacité, mais il y a tout de même un gros avantage à moyen et long terme de se tourner vers l’électricité car le gaz naturel ne cessera d’augmenter. PM:  Quelles sont les étapes à vérifier pour savoir s’il s’agit d’un projet qui est viable à la conversion électrique? JFP: Il faut vérifier à quel prix sont nos prix de loyers par rapport aux prix du marché et quel est l’état de nos loyers en terme d’isolation. Si l’on désire effectuer la conversion à l’électricité, il faut que le projet s’y porte à la base. En général, le projet s’y porte toujours, mais il peut y avoir quelques améliorations nécessaires à effectuer au niveau de l’isolant par la même occasion. Le plus important est de s’assurer que le marché pourra le supporter et, si le marché ne le supporte pas, on peut toujours réussir à le faire en donnant quelques incitatifs aux locataires. Il s’agit, selon moi, de la meilleure façon de faire. De plus, cela reste une dépense très variable qui reste toujours au propriétaire et qui a un impact sur la valeur de l’immeuble.   PM: Quels sont les facteurs qui peuvent faire varier les coûts d’une conversion à l’électricité? JFP: L’entrée électrique est une bonne dépense. Lorsque l’on entre dans les appartements, nous sommes en mesure de sortir, au pied carré, un prix assez rapidement dépendamment de ce que le client désire. Souvent, le plus gros morceau est la chambre mécanique. On doit vérifier ce qu’Hydro-Québec a installé à l’origine, à l’extérieur, puisqu’il peut y avoir une discordance entre ce qu’ils ont installé. Souvent nous allons être en mesure de mettre la charge de chauffage sans avoir à refaire l’entièreté de la chambre électrique. Par contre, c’est à ce moment que l’on doit vérifier avec le propriétaire s’il compte installer l’eau chaude et les laveuses/sécheuses dans les appartements. PM: Est-ce que l’année de construction joue un rôle important? JFP: Certaines années sont plus à vérifier et c’est pour cette raison que l’on doit faire inspecter les bâtiments. Il est possible d’avoir de vieux bâtiments qui ont été biens construits avec une bonne isolation qui a été amélioré au fil du temps. Il faut donc savoir où l’immeuble est rendu. J’ai plus peur des immeubles construits lors des années 1970-1980, qui ont été construits un peu plus rapidement, avec des fenêtres durables, mais de moins bonne qualité au niveau de l’isolation donc elles sont en train de chauffer l’extérieur. On doit donc prendre le temps d’analyser notre immeuble pour voir où il en est présentement et l’isoler si nécessaire. Même si l’isolation est nécessaire suite à une conversion, cela vaut la peine avec la plus value qui viendra par la suite.   PM: La règle de pouce dit que l’immeuble se vend 20 fois le net donc si nous sommes en mesure de sauver, par exemple 8000$ comme l’on disait tout à l’heure, cela fait 160 000$. Donc, même si les travaux coûtent entre 25 000 et 40 000$ cela en vaut la peine.        JFP: Souvent nous sommes en mesure d’effectuer une très belle conversion et c’est pour cette raison que nous proposons au client de faire l’entrée au complet. PM: En entrant dans un immeuble, on remarque que le coût du chauffage est très élevé. On doit vérifier quelle est notre entrée électrique. Y’a-t-il un minimum pour le chauffage? « Il n’y a pas de minimum, même un petits logements qui n’est pas considéré comme un multi-logements va en valoir la peine car on retire une dépense. » – Jean-François Picard JFP: Il est certain que ce n’est pas facile de donner des chiffres car beaucoup de facteurs entre en jeu, il est donc important, en premier lieu, de faire nos calculs sur papier avec les données du marché. Après tout cela, il est possible pour nous d’entrer en ligne de compte et dire au client ce qu’il est possible de faire et sortir un prix. Dans les appartements, il peut aussi y avoir des possibilités de baux convecteurs. J’ai aussi mon associé qui va sur le terrain avec le client et va voir un appartement type. PM: Y’a-t-il un minimum de logements pour que cela vaille la peine? JFP: Il n’y a pas de minimum, même un petits logements qui n’est pas considéré comme un multi-logements va en valoir la peine car on retire une dépense. C’est certain que, pour un plus gros immeuble, l’impact sera un peu plus économique par porte si on le regarde de cette façon là, mais cela en vaut tout de même la peine. PM: On vérifie la grandeur des logements, l’ampérage, le filage, les boîtes électriques et souvent dans ce genre d’immeuble, lorsqu’ils sont déjà chauffés propriétaires, il s’agit du 60 et même du 40 ampères à certains endroits. On sait donc que, lorsque l’on voit du 60 ampères les coûts seront serrés.   JFP: Parfois nous avons eu de belles surprises, on peut ouvrir le panneau et se rendre compte que cela a été filé pour plus. Si le propriétaire est certain qu’il ne veut pas installer l’eau chaude pour l’instant, qu’il ne souhaite pas trop investir, on peut réussir à mettre le chauffage dans les panneaux actuels. Cependant, si on effectue les travaux complets, qui en valent tout de même la peine, il faudra changer les panneaux. PM: Y’a-t-il une grosse différence pour les immeubles en structure de béton en comparaison avec les immeubles qui ont une structure de brique et bois? JFP: Souvent les gens vont penser que cela peut être plus complexes alors que, pour un immeuble en béton, le passage des fils a été pensé lors de la construction. Dans ces cas-là, nous avons souvent l’espace nécessaire pour effectuer notre travail. Tandis que, dans des immeuble en brique et bois, le fil a été serpenté à travers le bois donc c’est à ce moment que cela devient un peu plus complexe. Il faut parfois être créatif à l’endroit où l’on passe nos fils. PM: Est-ce qu’il est possible d’avoir une règle du pouce afin de savoir quel serait le prix par logement environ? JFP: En imaginant les plus petits scénarios, où l’on change seulement un petit peu de filage, convertir quelques mains, je dirais qu’au plus bas cela pourrait tourner aux alentours de 2000-2500$ la porte. Cela donne une idée, mais la grandeur des logements joue un rôle important. Cela peut aller jusqu’à 5000$ dans les gros appartements. « L’idée derrière une conversion à l’électricité est que nous ne sommes plus otages des combustibles fossiles. L’impact de la montée du gaz sera répertorié sur le propriétaire et la valeur de l’immeuble. Tandis qu’avec l’électricité le locataire sera responsable des frais. » – Jean-François Picard   PM: Si l’on prend un 24 logements, à 1000$ la porte, cela revient à 24 000$ par année et, dans le pire des cas, que cela nous coûte 4000$ par logement ce qui nous donne près de 100 000$, lorsque l’on calcul le net, on arrive à 480 000 donc le coût des rénovations est minime comparativement au potentiel qu’il est possible d’aller chercher. C’est certain que tout peut sembler beau en parlant de chiffres, mais la partie la plus difficile est toujours de négocier avec les locataires et je crois que tu as de belles expériences dans ce domaine. JFP: En effet, si nous pouvons vous aider à travers ce processus et avoir la chance de vous aider à négocier nous allons le faire car certains locataires sont réticents au changement puisqu’ils sont chauffés et éclairés depuis plusieurs années. Nous avons des trucs afin de les convaincre qui sont très avantageux car il est très important que le locataire soit lui aussi gagnant dans cette situation. Nous voulons qu’il soit bien et qu’il reste. PM: Si la mission première est d’améliorer la qualité de vie des locataires, cela va fonctionner. Par contre, si l’objectif est purement monétaire, c’est à ce moment qu’il peut avoir un blocage. JFP: C’est monétaire, et nous ne cherchons pas à nous en cacher, cependant c’est monétaire pour le locataire également puisqu’en bout de ligne il réalisera des économies à d’autres endroits. Nous allons inclure des avantages puisqu’il y a toutes sorte de choses que nous pouvons offrir au locataire pour l’inciter à faire le changement. Un très bon exemple serait d’offrir l’internet. Dans un marché où l’énergie est incluse aux alentours, en offrant l’internet cela fait en sorte que l’économie sera supérieure à ce qu’il va payer. PM: Supposons que tu arrives dans une situation où l’immeuble est chauffé par le propriétaire, la plupart du temps ce que les gens vont faire est qu’ils vont convertir le chauffage, mais ils vont conserver l’eau chaude. On voit beaucoup d’immeubles de cette façon présentement sur le marché. Pourquoi les gens décident d’en faire uniquement la moitié? JFP: Bien souvent c’est parce qu’il y a une question de plomberie. Dans les calculs que nous effectuons, nous sommes en mesure de démontrer que cela vaut encore vraiment la peine de le faire, mais, si les réservoirs d’eau chaude sont au sous-sol, il faut bien souvent refaire la plomberie. C’est souvent ce qui freine les gens. L’électricité n’est pas si complexe, mais la plomberie un peu plus. Quand nous sommes en mesure d’emmener le réservoir dans l’appartement, nous simplifions l’électricité et la plomberie et le locataire n’a pas besoin d’avoir un réservoir de 60 gallons. PM: Tu touches un bon point, il faut donc être en mesure d’emmener le réservoir d’eau chaude dans le logement.   JFP: Exactement, c’est tout de même faisable autrement, mais il s’agit de plus gros travaux. PM: Du côté économique, avec toutes les subventions et incitatifs disponibles pour aller chercher des fournaises de la part de Gaz Métro, quel est l’avantage entre le gaz et l’électricité? JFP: C’est certain que je prêche pour ma paroisse, mais l’idée derrière une conversion à l’électricité est que nous ne sommes plus otages des combustibles fossiles. Le système mis en place est merveilleux sauf qu’il restera toujours un gros morceau dans notre case de dépenses qui ne cessera de monter. De plus, l’impact de la montée du gaz sera répertorié sur le propriétaire et la valeur de l’immeuble. Tandis que, avec l’électricité, si tout a bien été négocié, le locataire sera responsable des frais.   PM: Juste au niveau des statistiques d’opération d’un immeuble, on voit tout de suite qu’un immeuble chauffé locataire versus propriétaire, même si ce dernier est censé avoir des revenus plus élevé, a des coûts d’opérations qui sont environ 8% plus élevés. Ayant parlé de subvention, y’a-t-il des programmes pour les propriétaires désirant faire la conversion à l’électricité présentement? JFP: Il y a présentement une subvention dans le multi-logement pour enlever le système au mazout. Il est possible d’aller chercher jusqu’à 550$ par logement. Certaines municipalités ont aussi leur propre programme. PM: Pour quelqu’un lisant cet article et qui, il y a environ deux ans par exemple, a changé complètement son système avec une fournaise haute efficacité et qui a réduit sa facture d’environ 25% par logement, es-tu en mesure, avec tes calculs, de démontrer que cela vaut tout de même la peine d’effectuer la conversion à l’électricité? JFP: Absolument, cela va être rentable la première année, mais il faut garder en tête qu’il faut négocier tout cela avec nos locataires car c’est à cet endroit qu’à lieu la réussite. On ne signe pas de contrats ou de soumission avant d’avoir réussi à avoir discuté avec tous nos locataires.   « On voit tout de suite qu’un immeuble chauffé locataire versus propriétaire, même si ce dernier est censé avoir des revenus plus élevé, a des coûts d’opérations qui sont environ 8% plus élevés. » – Patrice Ménard PM: C’est un processus qui se passe toujours mieux lorsque l’on est déjà propriétaire de l’immeuble. Ce n’est pas idéal pendant un processus transactionnel lorsque l’acheteur sait que nous souhaitons aller négocier avec chacun des locataires. L’idée est donc de faire tout le travail de négociation afin de s’entendre sur le projet car ils ne peuvent pas s’opposer à la conversion, mais ils peuvent s’opposer à la facture.   JFP: Avec les négociations que nous faisons, à moins d’avoir un locataire de mauvaise foi, il s’agit tout le temps d’une situation gagnante pour eux. Les gens ont souvent des économies de 40 à 60$ dépendamment des forfaits internet donc ils comprennent rapidement qu’il s’agit d’un non sens de refuser l’offre. Nous allons toujours nous adapter en fonction du locataire et voir comment vont les négociations. Si ce dernier n’est pas intéressé par notre offre, il est toujours possible de la remplacer par autre chose.    PM: L’économie et la création de valeur impliquées dans une conversion dans laquelle nous avons 20 000 ou même seulement 10 000$ annuel sont énormes. Donc, même si cela nous coûte 2000 ou 3000$ pour acheter la paix permet d’avoir une solution gagnante pour tout le monde. JFP: On tente plus souvent d’y aller vers le durable, mais il peut s’agir de techniques qui peuvent fonctionner lorsque l’on veut exécuter rapidement. Comme je disais tout à l’heure, environ 90% des gens vont accepter. Il est possible d’en discuter car certaines personnes comprennent que nous aussi allons faire un gain avec cela et c’est assez rare que les gens refusent une fois qu’ils réalisent que c’est bénéfique pour tout le monde. L’autre avantage est que cela donne aux locataires le contrôle sur leur chauffage ainsi qu’un plus grand confort. Cela permet de créer un meilleur environnement pour la clientèle et leur faire comprendre que, avec le refinancement qu’il sera possible d’obtenir, d’autres améliorations seront possibles sur l’immeuble. C’est pour cette raison que tout le monde est gagnant. PM: Merci beaucoup Jean-François, pour ceux qui ne le connaissent pas, il travaille les régions de Québec et Montréal. Je vais vous laisser ses coordonnées donc n’hésitez pas à communiquer avec lui puisque, selon moi, la conversion est l’outil ultime d’optimisation. Merci de nous avoir offert ton temps et tes précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com