Entrevue avec François Brais: Voir grand dès le départ

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article j’ai la chance d’avoir avec moi François Brais. Pour ceux qui n’ont pas eu la chance de voir François lors des dernières soirées du Club d’investisseurs à Montréal et Québec, c’est un ami depuis très longtemps et pour ceux qui connaissent notre histoire il est ici aujourd’hui pour nous raconter son parcours. Il est un investisseur à succès et une personne qui a bien réussi, monté vite et vu grand dès le départ. Je vais donc commencer par le laisser s’introduire ainsi que ce qui l’a intéressé à l’immobilier.FB: J’ai commencé en immobilier avec un de mes amis d’enfance, mon ami Bob que je connais depuis que j’ai 12 ans. Il a commencé en construction et, de mon côté, je ne connaissais rien à ce domaine. Il avait des projets d’immobiliers et avait acheté un triplex seul pour lequel il m’avait demandé si je désirais me joindre à lui, mais j’ai refusé. La deuxième opportunité était un quadruplex cependant c’était un partenariat donc tout était séparé à part égale. Il s’occupait du côté construction et rénovation et je m’occupais de l’administration. C’est de cette façon que j’ai commencé. L’année d’après, nous avons acheté un triplex. Nous payions une taxe de bienvenue sur le terrain qui était minime et le contracteur nous garantissait des loyers pour deux ans puisqu’il s’agissait de constructions neuves. À mes yeux, il n’y avait donc aucun risque.PM: À ce moment tu n’avais pas encore fait de formation. Nous nous sommes par la suite rencontrés au Club immobilier vers 2006.FB: En effet, mais auparavant, moi et Bob avions décidé de vendre nos propriétés avec lesquelles nous avons fait un beau montant d’argent grâce à la valeur qu’elles ont acquise. C’est à ce moment que le goût de l’immobilier m’a pris. J’ai compris que le temps que nous avions mis sur les immeubles en comparaison au retour que nous avions obtenu était complètement incroyable. J’ai par la suite vu une publicité pour la formation donnée par Jacques Lépine et j’ai complètement embarqué là-dedans. Je me suis par la suite inscrit au deuxième cours et c’est à ce moment que nous nous sommes rencontrés.PM: Tu nous as parlés de tes premiers achats de plexs, maintenant quel était ton premier achat de multi-logements?FB: À ce moment-là, je faisais de l’immobilier à temps plein. J’ai reçu un appel d’un courtier immobilier nommé Patrice Ménard et tu m’avais dit avoir quelque chose de bien pour moi. Ça a été mon premier immeuble, un 69 logements à Pointe-Saint-Charles, mais à cette époque, en 2008, ce n’était pas le coin le plus recommandé non plus. J’étais très fier, nous avons notarié le 2 février, et le lendemain je me suis rendu à la propriété. En arrivant devant l’immeuble j’aperçois trois véhicules de police et un chien renifleur. J’étais quelque peu découragé de l’immobilier dans les minutes qui ont suivi. Tout s’est bien passé, il s’agissait d’un locataire qui vendait de la drogue. Cependant, j’avais de belles pensées pour toi. Je me suis dit que tu voulais vraiment ta commission. Sans farce, nous savions qu’il y avait du potentiel dans la propriété, mais durant ces cinq premières minutes je doutais vraiment de mon achat. Je n’avais pas les fonds pour la mise de fonds totale donc je n’ai pas eu le choix de faire un partenariat avec d’autres personnes. C’était mon premier achat de groupe et c’est de là qu’est partie l’idée de faire du groupe.« C’est la beauté de la chose en immobilier, car il peut être tentant de faire un profit rapide, mais la détention à long terme est ce qui est vraiment payante. » – Patrice MénardPM: Tu as donc commencé avec 69 logements. D’ailleurs, je me rappelle t’avoir emmené une offre d’achat, environ un an après, pour un million de plus et tu as refusé. J’ai été choqué, mais tu as refinancé l’immeuble 18 mois après et tu as récupéré 100% de la mise de fonds. C’est la beauté de la chose en immobilier, car il peut être tentant de faire un profit rapide, mais la détention à long terme est ce qui est vraiment payante. Depuis ce temps-là tu as pu le refinancer une deuxième fois. Quel a été ton deuxième achat?FB: Encore une fois par l’entremise de Patrice Ménard. Cette fois je le trouvais un petit peu exagéré, il s’agissait d’un 210 logements à Dorval. En achetant un 69 logements, on se pose évidemment la question puisque je suis passé d’un triplex à 69 logements, mais en réalité on saute dans l’action et on réalise que la marche n’est pas si haute pour gérer un immeuble de cette ampleur. Je le faisais à temps plein par contre, je ne peux pas dire que je le faisais à temps partiel et j’ai également de bons concierges sur place. Nous avons fait des offres et avons beaucoup négocié pour celui-ci. Nous avons beaucoup travaillé et avons réussi à en faire l’acquisition en août 2010. C’est à ce moment que j’ai vraiment vu ce qu’était l’investissement de groupe, car nous étions 17 partenaires. C’est énorme comme chiffre, car il peut y avoir des couples à l’intérieur donc le processus de financement est extrêmement complexe. Cependant, cela en vaut le coup et, une fois que l’immeuble est acquis, il ne reste plus qu’à le gérer.PM: Je me rappelle qu’il y avait une bonne quantité de vacant et des rénovations nécessaires. Ce n’était pas la plus belle partie de Dorval. Tu l’as donc remis à jour.FB: En effet, Dorval est aussi beaucoup plus anglophone que francophone alors ce fut ma première expérience dans ce domaine. C’est une différente mentalité donc nous avons travaillé avec des gens du secteur. Nous avons récupéré notre mise de fonds complète après 3 ans.PM: Si l’on regarde ton premier achat, tu as récupéré ta mise de fonds après 18 mois et avec ce 210 logements tu as récupéré la mise de fonds après 36 mois. C’est à ce moment que l’on commence à voir la vélocité de l’argent en immobilier.FB: Exact et nous avons eu plusieurs discussions à ce sujet car tu savais que j’étais sérieux et tu m’avais dit de me concentrer à faire uniquement une seule acquisition par année et que, par la suite, tout allait rouler de façon automatique. Au bout de cinq ans, les refinancements arrivent plus vite que la capacité à trouver des immeubles. Je tiens d’ailleurs à mentionner que certains courtiers sont à l’affût de ce qui se passe car je me suis fait appeler par des courtiers que je ne connaissais absolument pas. Ils m’ont contacté puisqu’ils ont vu que je venais d’acquérir un 69 et un 210 logements et que j’étais actif sur le marché. Un point important est que le courtier sait que, en tant qu’acheteur, vous ne reculez pas devant une transaction à cause de détails minimes. La transaction est dictée par les chiffres et c’est ce qui est important puisque dans les grosses transactions il risque toujours d’y avoir des problèmes. En 2008, Stéphanie Milot a reçu une mise à jour et me l’a partagée donc je la remercie. Cela m’a permis d’acheter le 48 logements sur la rue Lévesque à Laval. Ça a été une belle transaction. C’était une succession, mais l’immeuble était ordinaire au niveau de la qualité de l’entretien. Nous avons réussi à sortir un beau prix, mais il y avait tout de même des rénovations à faire. Par la suite, par l’entremise d’une personne qui en connaissait une autre, nous avons pu acquérir le manoir des Écarts à Laval. Il s’agit de trois bâtisses de 48 logements, pour un total de 144 logements, d’une qualité incroyable. Encore une fois, il s’agissait d’une succession et probablement que la personne qui s’en occupait n’était pas très dévouée à la gestion. Il y avait au dessus de 20 vacants et nous avons fait énormément de ménage autant au niveau des locataires que des employés.« Pour l’instant, chaque fois que j’ai acheté un immeuble, j’ai toujours gardé le personnel en place. Ça m’aide beaucoup lorsque je fais la vérification diligente de mes bâtiments. » – François BraisPM: Ce qui m’emmène à une question, lorsque tu achète un gros complexe comme celui-ci, habituellement, changes-tu le personnel ou tu préfères garder celui qui est déjà en place?FB: Je n’ai pas une seule façon de faire, c’est toujours selon l’immeuble ou selon le cas. Pour l’instant, chaque fois que j’ai acheté un immeuble, j’ai toujours gardé le personnel en place. Ça m’aide beaucoup lorsque je fais la vérification diligente de mes bâtiments. À ce moment, je suis toujours avec le concierge et je lui demande s’il désire rester avec moi après l’acquisition. Jusqu’à maintenant ça a toujours été oui donc il n’a qu’à ne pas me mentir. Ça me donne également un peu plus de confiance car, par exemple, à Dorval pour le 210 logements, je n’ai pas visité 210 logements.PM: Un autre bon point, lorsque tu achètes un complexe ou un immeuble avec un nombre important de logements, est-ce que tu visites tous les logements?FB: J’essaie de visiter le plus possible, dépendamment de la confiance que je peux avoir dès le départ avec les gens qui sont en place lorsque je me présente. Cependant, j’en visite beaucoup et je dirais que plus ça avance et plus j’en visite. Par la suite, ma prochaine acquisition a été le projet Campbell. Malheureusement, je ne l’ai pas gagné, probablement par le prix et par la réputation de mon concurrent. C’est un projet qui est venu entre mes mains, car un courtier m’a appelé puisqu’il savait que j’étais très actif. Nous étions deux à avoir fait une offre d’achat sur l’immeuble et, ce qui s’est passé, est que l’autre personne misant avec moi n’a pas passé au financement. Le courtier m’a donc rappelé pour me dire que, si mon prix était le même, je pouvais avoir la propriété. Nous avons donc obtenu l’offre. Il s’agissait de cinq immeubles pour un total de 115 logements dont un 33 logements de béton. J’ai acheté des immeubles qui étaient impeccables, autant au niveau propreté d’immeuble que de gestion donc le seul mérite que j’ai eu dans ces immeubles a été de garder la même gestion.PM: Donc tu as pris le projet et seulement mis la gestion sous ta main. Ce sont les meilleurs. Tu as plusieurs grosses acquisitions, mais tu as fait d’autres plus petites acquisitions par la suite?         FB: En 2013, lorsque j’ai fait l’acquisition sur Lévesque, j’ai fait trois autres acquisitions par la suite. Il s’agissait d’un 25 logements, un 15 logements et d’un 42 logements. Dans la continuité de notre gestion, nous avons vendu certains de nos immeubles car il s’agissait de plus petis immeubles. À ce moment-là, je t’avais demandé ce que tu pensais de l’offre que j’avais reçu, qui était quelques centaines de milliers de dollars au-dessus de ce que j’avais payé, et tu m’avais dit être capable d’aller chercher un prix encore plus avantageux. C’est ce qui s’est passé lorsque nous l’avons mis en vente. Nous sommes allés chercher un prix encore plus élevé.PM: Parfois les gens veulent sauver la commission, mais le pouvoir de la visibilité d’un courtier peut valoir son pesant d’or. Tu as fait quelques projets de cette façon, mais tu m’expliquais que si c’était à recommencer tu irais vers de plus gros projets, car au niveau du groupe c’est ce qui est plus avantageux.FB: Absolument, lorsque l’on développe des projets en groupe il y a une certaine pression de rendement qui est plus élevée que si vous développiez le projet seul comme investisseur. C’est ce qu’on réalise en faisant de l’investissement de groupe, autrement les gens ne voudront plus investir dans l’immobilier et vont se diriger ailleurs. Dans notre immeuble de 25 logements nous avions un vacant, ce qui correspond à 4% de vacance. Ce qui veut dire que, avec un seul vacant de plus, je me retrouvais avec 8% de vacance et, pour moi, avec 10% de vacance on ne peut pas survivre en immobilier ou du moins pas en groupe. C’est donc une des raisons pour laquelle nous avons décidé de vendre ces immeubles.« Lorsque l’on parle de financement créatif, la meilleure solution est toujours d’aller chercher des partenaires et dans toutes les grandes fortunes en immobilier au Québec, cela arrive très rarement qu’elles ont été bâties seules. » – Patrice MénardPM: Avec toutes ces acquisitions, tu étais tout de même rendu à près de 600-700 logements. Quel serait selon toi l’avantage ou le désavantage de travailler en groupe?FB: Évidemment, puisque je me suis lancé là-dedans, j’y vois plus d’avantages que de désavantages. Le plus gros avantage que j’y vois est que je peux diversifier mon risque par secteur. Si j’avais acheté mes immeubles seul, je n’aurais pas été en mesure de me répartir dans plusieurs secteurs ou acheter autant d’immeubles. J’aurais été contraint de me restreindre à un seul secteur en particulier. En ce qui concerne les acquisitions, la mise de fonds est rarement un problème. D’ailleurs, lorsque les gens me posent la question je ne sais pas comment leur répondre car j’ai rarement ce problème.PM: En fait, lorsque l’on parle de financement créatif, la meilleure solution est toujours d’aller chercher des partenaires et dans toutes les grandes fortunes en immobilier au Québec, cela arrive très rarement qu’elles ont été bâties seules. Bien souvent, il s’agit de regroupement de quelques propriétaires.FB: Évidemment, il n’y a pas que des avantages, il y a aussi des désavantages et le principal pour moi est le rendement. En étant un groupe, tout le monde a des objectifs différents et c’est la pression de satisfaire tout le monde. Parfois le dilemme est de savoir si l’on doit redonner le profit aux investisseurs ou le réinvestir dans l’immeuble. Il y a un peu des deux que l’on doit travailler. Je dis toujours dans mon groupe que je ne suis pas un dictateur, mais un conseiller. Nous faisons des rencontre annuelles et les gros projets comme les refinancements et les gros projets d’investissement à l’intérieur de l’immeuble sont amenés à la rencontre pour que nous puissions voter à part égale.PM: L’autre point, pour avoir travaillé avec toi sur le terrain, est que lorsque quelqu’un m’appelle et qu’ils sont plusieurs partenaires, on sent immédiatement qu’il y a quelqu’un qui dirige le groupe. C’est ce qui est plaisant avec toi, on sait que tu es la personne qui prend les décisions. Bien sur, tu as des comptes à rendre à tes investisseurs, mais tu n’es pas simplement une marionettes avec trois ou quatres autres personnes en arrière. Le problème avec ça est que, bien souvent, les gens ont des partenaires, mais il s’agit de partenaires silencieux donc le processus transactionnel continue de s’éterniser et pour acheter il est essentiel d’être rapide. Une des choses que j’apprécie de François est qu’on ne peut pas faire tout cela en restant seul à la maison. Nous nous sommes rencontrés au Club des investisseurs et tu as fait la formation plusieurs fois. En terminant, peux tu nous parler de ton implication au niveau de l’immobilier?FB: J’ai eu la chance de faire partie de l’APAGM à mes débuts et, au fil du temps, ils m’ont demandé si je désirais être sur le conseil d’administration et j’ai accepté. Il y a environ un an, la CORPIQ et l’APAGM ont fusionné et on m’a demandé de transférer sur le conseil d’administration de la CORPIQ. Je crois beaucoup aux associations. En tant que propriétaire, je crois qu’il est très important de faire partie d’une association afin de se protéger et protéger les droits des propriétaires. De plus, faire partie du conseil d’administration me permet de côtoyer des gens qui sont extraordinaires ils ont beaucoup d’expérience dans le domaine. J’ai donc le privilège de côtoyer tous ces gens-là.PM: De toute façon, le leadership de la CORPIQ est vraiment incroyable et tous les services qu’ils ont développé sont absolument merveilleux. Ça te permet aussi de continuer à développer ton réseau. Comment vois-tu l’avenir François?FB:  Depuis 2014, je n’ai pas fait d’acquisitions car nous étions concentré sur la stabilisation de notre parc immobilier. En ayant vendu trois de nos immeubles, c’est là-dessus que l’on s’est concentré. Je réalise cependant avec le temps, en donnant des conférences, que cela me remet en question car cela me remet dans l’action puisque les gens ont des projets à me proposer. Ça me fait du bien d’être entouré de gens qui sont motivés et continuent d’être actifs sur le marché. Dans notre quotidien, il est facile de ne pas s’en rendre compte, mais j’ai peut-être été paresseux du côté des acquisitions ce qui fait en sorte que je connais un peu moins le marché. Auparavant, lorsque l’on me présentait une opportunité, ma réponse était instantanée. Je suis en prise de conscience et je commence à revenir sur le marché.PM: C’est important d’en prendre conscience, car le fait de ne plus être sur le marché fait en sorte que l’on sort du circuit. Cela fait en sorte que, lorsqu’une bonne opportunité se présente, il sera même impossible de dire qu’il s’agit d’une bonne opportunité puisqu’on ne sera plus dans le circuit. À l’inverse, lorsque cela fait 10 ou 15 offres qui n’ont pas fonctionné, lorsque la bonne opportunité se présente on est en mesure de la saisir immédiatement. Les gens vont regarder cela de l’extérieur et ne pas comprendre pourquoi tu ne prends pas action, mais tu ne veux jamais faire l’erreur d’acheter un mauvais immeuble au mauvais prix. Merci à François Brais de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com