Entrevue avec Allison Cloutier: Plus de 100 portes à 24 ans

PM:  Bonjour à tous, pour ce nouvel article, j’ai la chance d’avoir avec moi Allison Cloutier. Malgré son jeune âge, elle est âgée de 24 ans, Allison est propriétaire du cabinet d’assurance Groupe BCM, investisseure immobilier avec plus d’une centaine de logements et étudiante à l’université. On pourrait faire une vidéo uniquement sur la gestion du temps avec tout cela, mais ce qui m’a le plus impressionné est le fait qu’elle soit en mesure de rester active dans le marché actuel. Allison a fait énormément de transactions et je crois que sa première offre d’achat a été faite à 19 ans et la transaction à 20 ans. Première question que je pose tout le temps, qu’est-ce qui a fait en sorte que tu t’es intéressée à l’immobilier?AC: Je suis la fille de Régis Cloutier donc beaucoup le connaisse, il était déjà investisseur immobilier et c’est lui qui m’a emmené dans le milieu cependant notre entente était qu’il ne m’aiderait pas financièrement, mais uniquement avec les contacts. D’ailleurs ma première transaction a été avec un de ses très bons amis qui est Sylvain Lacasse.PM: En effet car maintenant Sylvain est courtier avec PMML, mais il est aussi investisseur immobilier. C’est donc avec lui que tu as fait ta première transaction.AC: Exact, il a été le premier à me faire confiance et croire en moi. J’avais 19 ans au moment de l’offre d’achat et 20 ans au moment où nous avons notarié. Il s’agit d’un 5 logements dans le vieux Québec qui a un emplacement exceptionnel. Il s’agissait vraiment d’une opportunité que nous ne pouvions pas manquer. Il était vacant depuis plusieurs années donc nous avons pu le rénover de fonds en comble et aujourd’hui il s’agit d’un immeuble qui se loue très facilement et qui est extrêmement rentable.PM: C’était donc ta première transaction. Au lieu de t’acheter une maison ou un condo tu as choisi le bloc appartement dès le départ. Les avoirs en premier qui paieront le reste par la suite. Quel était ta seconde transaction?AC: Ma seconde transaction était un triplex près de l’université Laval, à environ 300 mètres. C’était quelques mois après la première transaction, peut-être trois mois de différence entre les deux. Il est loué à des étudiants, mais nous avons fait de grosses rénovations et je crois que c’est avec cet immeuble que j’ai le plus appris et que j’ai pris le plus d’expérience. Je l’ai acquis avec un des amis d’enfance de mon père. J’ai trouvé une autre personne prête à croire en moi. Il est à Montréal donc il est un investisseur passif et nous avons acheté trois immeubles ensemble au total.PM: Ce qui m’impressionne est la cadence que tu as pour ton âge. Je suis convaincu que tu vas réussir à inspirer beaucoup de gens avec cela. Qu’il s’agisse de jeunes ou que cela serve à donner un coup de pied à des gens de mon âge pour leur faire réaliser que c’est encore possible. Quel a été le prochain ?AC: J’ai acheté un 5 logement à Limoilou dans le même mois que la transaction précédente et, deux mois après, j’ai fait l’acquisition d’un 8 logements. Nous avons donc acheté 3 immeubles en l’espace de 4 mois environ.PM: À partir de ce momoent-là, qu’est-ce que tu a le plus aimé de l’achat du 8 logements?AC: Ce fut très intéressant, mon associé, comme mentionné, était à Montréal et il ne faisait que passer à Québec pour venir partager son expérience avec moi et finalement il s’est rendu compte que l’immeuble était plein de potentiel. Je dirais que c’est celui qui a été mon meilleur coup. L’emplacement est exceptionnel et il y a des plafonds entre 11 et 12 pieds donc il se loue très bien. Il y a eu beaucoup d’optimisation car ce que j’aime est la conversion de chauffage. J’ai donc été en mesure de mettre l’électricité au frais des locataires dès le départ. De plus, il ne reste aujourd’hui qu’un seul locataire sur tout ceux qui étaient présents au départ. J’ai été en mesure de refinancer après un an. Nous l’avions payé 515 000$ en plus du 150 000$ de rénovations et il a été refinancé à 95% pour 860 000$ donc après le remboursement cela nous donnait un 66 000$ de plus.« Les gens croient à tort qu’ils ne peuvent pas investir s’ils n’ont pas d’argent, mais il suffit de demander. Beaucoup de gens souhaitent simplement investir.  » – Allison Cloutier      PM: C’est plaisant de voir que les gens t’ont fait confiance malgré ton jeune âge car il faut avoir une bonne personnalité et être en mesure d’inspirer les gens à vous faire confiance. Malgré ton âge les gens n’ont pas hésité à embarquer avec toi dans le projet. Il n’y a donc pas d’excuse, il faut seulement démontrer que l’on sait ce qu’on fait. Une fois que notre réseau commence à se bâtir, c’est la plus belle façon de se lancer en immobilier lorsque vous n’avez pas d’argent.AC: Exactement, il y a pleins de gens qui sont prêts à aider, il suffit seulement de demander. Les gens croient à tort qu’ils ne peuvent pas investir s’ils n’ont pas d’argent, mais il suffit de demander. Beaucoup de gens souhaitent simplement investir.PM: Quel a été ton prochain achat par la suite?AC: J’ai acheté un immeuble commercial dans Charlesbourg. C’est une ancienne clinique vétérinaire que nous avons converti et aujourd’hui il y a 5 locataires commerciaux. L’immeuble était en vente depuis longtemps alors nous avons eu un bon prix. J’ai bien aimé mon expérience dans le commercial, mais je dirais que je suis plus du côté résidentiel.PM: C’est tout de même vraiment impressionnant. Qu’est-ce qui vient ensuite?AC: Par la suite, c’est à ce moment que j’ai commencé à acheter seule. J’ai acheté une coop de taxi en faillite qui a par la suite été converti en triplex. Lorsque je l’ai refinancé, j’ai été chercher tout mon argent en plus d’un 40 000$.PM: Comme il s’agissait de ta première transaction seule, tu n’avais pas le choix de devoir récupérer ton argent rapidement. Cela t’as donc permise d’acquérir de l’expérience et être plus indépendante. Par la suite?AC: J’ai acheté un duplex à Beauport. C’est moins mon secteur, mais lorsque je vois une opportunité je ne me ferme pas complètement. Il s’agissait encore d’une reprise de finance qui a été un profit à l’achat donc ça a pris environ 3 mois avant que je récupère mon argent. Je crois que c’étais le dernier de l’année 2017, par la suite, 2018 a été une année très active.PM: Pour mettre les gens en contexte, tu étas aussi en transition pour devenir propriétaire du groupe BCM et, de façon officielle, depuis le début de l’année.AC: Exact, je suis propriétaire depuis juillet 2018, mais j’étais courtière depuis déjà deux ans.PM: Je sais que cette année a bougé beaucoup. Tu as travaillé, entre autre, avec Sylvain de notre équipe et je crois que tu l’a tenu très actif. À combien de transactions êtes-vous rendues présentement?AC: J’ai commencé en février avec un 15 logements que je vais refinancer bientôt et avec lequel nous allons récupérer toute notre mise de fonds. Par la suite, il y a le 11 logements avec Sylvain qui est aussi une conversion de chauffage. Les locataires ont tous acceptés de faire le changement.PM: Tu es donc en train de développer une belle expertise dans le domaine de la conversion. Il s’agit du gaz à l’électricité?AC: La plupart du temps il s’agissait de fournaises à l’huile et, ce que j’aime bien, est de les changer pour des convecteurs. Depuis le 1er juillet, tout est maintenant au frais des locataires. Par la suite, en août, j’ai acheté un duplex que nous sommes présentement en train de rénover pour le louer à des étudiants. Il est à côté du cégep Limoilou.« La première chose n’est pas nécessairement le potentiel d’optimisation, mais l’emplacement. Tenter d’optimiser un immeuble qui n’est pas dans un bon secteur demandera beaucoup plus de travail et il ne sera pas possible d’aller aussi loin. » – Patrice MénardPM: Tu peux donc rentabiliser avec l’emplacement qui est excellent et les locataires pouvant se permettre de payer un plus gros montant. Ensuite je crois que tu notaries les prochains bientôt?AC: En effet, dans deux semaines. Il s’agit de deux 11 logements encore une fois en collaboration avec Sylvain qui m’a aidé énormémement. Selon moi, ces deux 11 logements vont battre le 8 logements que j’ai acheté précédemment. Mon plan de récupération est sur 1 an.PM: C’est tout de même incroyable car les gens se demandent s’il est possible d’aller chercher un 15 ou 20% par année et, en écoutant des gens comme toi ou Frédéric Aubry, où tout semble une question de mois ou de 100% en un an, on en vient à penser que lorsque cela dépasse une année ce n’est pas bon. C’est vraiment impressionnant toute ton énergie. Qu’est-ce qui est le plus important pour toi lorsque tu reçois un immeuble?AC: Le plus important est l’emplacement, sans aucun doute. Par la suite, je regarde les revenus et les revenus potentiels. Lorsque j’achète un immeuble, je dois être en mesure d’augmenter de 100-150$ par mois les loyers.PM: C’est important ce que tu mentionnnes car la première chose n’est pas nécessairement le potentiel d’optimisation, mais l’emplacement. Tenter d’optimiser un immeuble qui n’est pas dans un bon secteur demandera beaucoup plus de travail et il ne sera pas possible d’aller aussi loin. Dans un bon secteur, cela vaut la peine car le prix des rénovations sera le même peut importe l’endroit. Pour toi on parle donc principalement d’emplacement et de conversion de chauffage.AC: Mon scénario idéal est un immeuble qui est environ 100-150$ sous le prix du marché avec un chauffage à l’huile aux frais du propriétaire.PM: Un autre bon point est que tu es consciente qu’il peut y avoir des difficultés, mais tu vas tout de même jusqu’au bout. Même dans ta gestion, peux-tu nous raconter l’histoire des rats?AC: Lorsque j’ai acheté mon triplex, près de l’université, il n’était pas beau comme il l’est aujourd’hui. Nous avons mis au total 375 000$ de travaux donc il ne se ressemble plus du tout. Cependant, avant de faire les travaux, il y avait de gros problèmes de rats. On devait donc s’en débarasser et trouver la source, mais lorsque je dis qu’il y en avait beaucoup, cela montait facilement à un par jour. J’étais avec un exterminateur, mais ce dernier ne travaillait pas la fin de semaine. De mon côté, je passais quand même car je passe toujours dans mes immeubles la fin de semaine pour m’assurer que tout va bien. À ce moment-là, il y avait toujours un rat dans les trappes donc je m’occuppais de les vider et, une des fois, quelqu’un avait posé un piège à pattes donc le rat n’est pas mort sur le coup. Comme c’était un dimanche, l’exterminateur n’a pas voulu se déplacer donc j’ai pris la pelle et j’ai tué le rat à coups de pelle.PM: Tu es très présente sur le terrain et il est certain que si des locataires t’ont vu faire ils vont te payer le premier sans faute. Si l’on reste sur ce triplex, qu’est-ce que tu ferais différemment?« Il suffit seulement de trouver les bonnes personnes qui vont croire en vous. Il y a des tonnes de personnes qui souhaitent uniquement placer leur argent, mais qui ne désirent pas s’occuper de la gestion.  » – Allison Cloutier AC: Aujourd’hui, je n’ai pas à me plaindre c’est certain car ce n’est pas tous les jours qu’on peut trouver un triplex rapportant 76 000$ de revenus bruts. Par contre, j’aurais pu facilement diminuer mes dépenses. Pour faire une histoire courte, je dirais que j’ai fait cela trop beau. Il s’agit clairement des appartements étudiants les plus luxueux à Québec. Il se loue extrêmement facilement et au plus haut prix sur le marché, mais il y a pleins de petis détails que j’aurais pu faire autrement pour diminuer mes dépenses. C’est le seul immeuble que je ne donnerai jamais en gestion et je passe à toutes les semaines pour m’assurer que tout est à la hauteur. Chacun des locataires à ses tâches et je vérifie pour être certaine que l’immeuble est en bon état. Depuis le début de la session scolaire, au mois de septembre, il n’y a aucune vaisselle qui traine.PM: Quels conseils pourrais-tu donner pour quelqu’un qui commence?AC: La première chose qui me vient en tête est que ce n’est pas parce que vous n’avez pas le montant de la mise de fonds que c’est impossible d’acheter. J’ai commencé avec des associés alors il suffit seulement de trouver les bonnes personnes qui vont croire en vous. Il y a des tonnes de personnes qui souhaitent uniquement placer leur argent, mais qui ne désirent pas s’occuper de la gestion. Il faut seulement se présenter à eux.PM: Selon moi, il s’agit de la meilleure méthode car c’est tellement plus facile à faire. Il est toujours possible d’acheter des immeubles avec d’autres techniques, mais vous risquez de vous compliquer la vie et de vous ajouter du stress. C’est le conseil que je donne sans cesse aux investisseurs qui débutent: aller développer votre réseau et trouver des gens autour de vous qui ont de l’argent. Par après il     suffit simplement de leur démontrer que vous avez le sérieux et les connaissances nécessaires pour aller de l’avant.AC: J’en parlais avec mon père il n’y a pas longtemps. Lorsque j’avais 18 ans, il m’a demandé si je préférais 2 millions de dollars ou son réseau de contact. À cet âge, j’ai répondu que je voulais l’argent sans hésiter, mais aujourd’hui, lorsqu’il m’a reposé la question, je lui ai dit que je prendrais son réseau de contact car j’ai acquéris beaucoup plus d’immeubles et de connaissances avec son réseau de contact que si j’avais uniquement eu l’argent.PM: De la grande sagesse et, maintenant que tu as travaillé et as été sur le terrain, ce qui t’arrives est en lien avec les personnes auxquelles tu t’associes et le genre de personne que tu es.AC: Exact et c’est une personne ressource qui est présente pour vous épauler. Si j’avais été seule avec le 2 millions, je n’aurais pas su quoi faire avec alors qu’en ce moment j’ai le réseau de contact qui est présent pour me soutenir. Selon moi, le réseau vaut des millions.PM: Entièrement d’accord, on pourrait terminer en parlant un petit peu du Groupe BCM. Comme toi et les gens dans ton entourage avez de l’expérience en immobilier, cela vous permet d’être à l’affut du marché et pouvoir aider vos clients.AC: De mon côté, je suis à Québec, mais mon cousin, Philippe Brassard, est à Montréal. Nous sommes tous les deux investisseurs immobiliers donc je crois que nous avons vraiment une équipe gagnante. Nous savons ce qui est mieux pour les investisseurs et pouvons les conseiller en ce sens. Nous sommes un cabinet indépendant alors nous pouvons nous placer où le client sera le mieux. Notre but est d’optimiser le portefeuille du client et d’offrir un service unique en continuant de constamment nous améliorer.PM: Merci à Allison Cloutier de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : PMML ou sur notre site web : pmml.ca