Deuxième entrevue avec Frédéric Aubry

PM: Bonjour à tous, j’ai la chance d’avoir avec moi Frédéric Aubry. Pour ceux qui ont eu la chance de voir la première entrevue que nous avons faite ensemble, cette fois nous sommes dans un environnement complètement différent. C’était un 23 décembre, dans une tempête de neige, en voiture et beaucoup de gens se souviennent de la vidéo pour le chapeau que Frédéric portait. Ça a été la vidéo la plus populaire jusqu’à maintenant et présentement nous sommes au Mexique pour la semaine de formation du Club des Investisseurs immobiliers du Québec. Nous avons eu l’occasion de partager beaucoup de choses avec les investisseurs et faire énormément de rencontres. Dans la dernière année, tu as acheté près de 200 logements, quasiment tous ensemble, dont un 132 logements pour lequel nous avions structuré la transaction à la semaine de formation l’an passé. Nous avions fait une offre d’achat en revenant, tout avait fonctionné, le processus transactionnel avait duré quatre mois et nous avions dû mettre tout cela sur pause à cause d’une contamination majeure. Finalement, nous sommes passés au travers et allons notarier le dossier dans deux semaines. Ça a donc été une année assez occupée. Peux-tu nous récapituler quels sont tes plans pour cette année?FA: C’est certain que l’on désire continuer d’acheter. Malgré notre volume, nous sommes en mesure de continuer à acheter, car il s’agit simplement de bien structurer tout cela. En même temps, nous avons beaucoup de potentiel à aller chercher dans les immeubles que nous avons déjà acquis. C’est donc de faire les deux parallèlement.PM: En effet, car c’est une chose d’aller trouver des opportunités, je me rappelle, tu avais dit que les opportunités se présente à toi constamment, mais c’est souvent dans l’optimisation que nous allons faire par la suite que cela va se transformer en opportunité.FA: Exact, trouver un immeuble sur le marché est une opportunité en soit. Tous les immeubles qui ont un certain âge peuvent avoir du potentiel. Et même les immeubles neufs, s’ils sont financés de la bonne façon, peuvent avoir un potentiel. Donc oui, c’est de créer ce potentiel qui est important. C’est pour cette raison que certains propriétaires perdent des immeubles à long terme, car cela reste une business. C’est opérant et le parc doit être tenu.PM: En ce qui concerne le 64 logements, tu m’as parlé, lors d’un souper, que tu le présentais comme un logement abordable.FA: En effet, nous venons de compléter la rénovation majeure du premier bâtiment. Nous avons des chiffres qui nous permettent d’aller avec le programme abordable de la SCHL.PM: Peux-tu expliquer aux investisseurs comment cela fonctionne exactement?FA: Il y a deux modèles, le modèle rénovation et le modèle neuf. En ce qui nous concerne, nous sommes considérés comme un modèle neuf puisque nous avons fait une grande quantité de travaux dans l’immeuble. Si notre demande est acceptée, nous allons obtenir un financement de 95% des coûts de construction, 1,1% pour le ratio de couverture de dette et la prime sera coupée de presque la moitié. Il y a une restriction au niveau de l’augmentation des loyers, mais nous le respections déjà à la base donc ce n’est pas un problème pour nous. Si ma mémoire est bonne, ce sera pour les dix prochaines années. C’est assez long, mais avec une bonne gestion ça se fait bien.PM: Il s’agit de prendre l’argent qui a été injecté et de la faire rouler ailleurs par la suite. De cette façon, le coût d’opportunité vient de diminuer de façon importante.FA: Exact, car avec un financement à 95%, il ne sera pas possible de refinancer avant un bon bout de temps alors c’est ce qu’il faut faire. Capitaliser pendant environ dix ans pour être en mesure d’encore tirer du capital de cet immeuble.  « Il s’agit de prendre l’argent qui a été injecté et de la faire rouler ailleurs par la suite. De cette façon, le coût d’opportunité vient de diminuer de façon importante. » – Patrice MénardPM: Par la suite, tu as fait d’autres transactions au courant de l’année. Nous allons terminer par le 130 logements que nous allons notarier bientôt. Tu as aussi acheté deux 8 logements. Y’a-t-il une raison pour laquelle, même rendu à près de 400 logements, tu achètes encore des 8 ou des 6 logements?FA: Je dirais la localisation et le projet en tant que tel. Si l’on commence avec les deux 8 logements, ce sont des immeubles qui étaient en vente par curatelle. D’ailleurs, ce dossier avait eu 40 offres d’achat, donc j’ai mis beaucoup de pression pour démontrer que j’étais l’acheteur qualifié pour cette opportunité. J’avais déjà acheté l’autre projet de 8 logements similaire, je me suis présenté à toutes les visites qui ont été organisées et j’ai offert une offre sans conditions et avec mon financement en main. La raison pour laquelle j’aimais ce projet est que, même si c’est petit, je me retrouvais à la fin avec un immeuble neuf. La rénovation permet aussi d’aller chercher des secteurs qui sont optimaux.PM: Pour y revenir, car je trouve ça intéressant, avec 40 offres d’achat, tu as certainement payé plus cher que le prix demandé?FA: Je suis allé au maximum de ce que je pouvais prendre.PM: Tu n’as donc pas essayé de voir en y allant un peu plus cher que le prix demandé ou en essayant de négocier. Tu as calculé les coûts et, en sachant le rendement que ça allait t’apporter, tu savais le prix que tu pouvais payer pour que cela reste intéressant pour toi. De plus, tu savais qu’il y avait d’autres personnes dans le jeu donc tu n’as pas tenté d’étirer le tout.FA: Nous avons terminé la transaction avec deux immeubles neufs, au centre-ville de Montréal donc, il ne faut pas être trop gourmand non plus. Nous allons être en mesure de créer quelques centaines de dollars d’équité avec tout ça. Lorsque je les ai achetés, ils étaient placardés et il y avait 150 pigeons qui habitaient dans l’immeuble. Le rapport d’inspection disait qu’il fallait démolir le bâtiment lorsqu’ils nous l’ont présenté. Ça ne m’a pas fait peur, car je sais qu’une fois qu’il est dénudé, l’ossature est belle et tout se décontamine. En fait, j’avais appelé mon contact en décontamination pour lui demander.PM: Tu étais confortable alors tu as mis la main là-dessus. Quels sont tes plans pour les prochaine semaines?FA: Dans cette transaction, j’ai aussi un partenaire qui est entrepreneur général donc cela avance vraiment vite. Notre objectif est de livrer pour le premier juillet.PM: J’aime ton modèle d’affaire, car sur Sallaberry tu as fait la même chose. Tu entres dans un immeuble et tu le mets à jour. C’est vraiment un modèle de restructuration complète. C’est vraiment de la création de valeur pure. Ce qui est intéressant est que, contrairement au neuf, tu te retrouves avec des immeubles qui sont extrêmement bien placés dans le centre-ville.FA: Exactement, pour ce qui est du 6 logements que nous avons fait, il est sorti sur MLS et nous avons tiré plus vite que les autres. La valeur économique était de 900 000$ et nous l’avons payé 800 000$. Ce qui fait que j’ai été en mesure d’avoir un prix sous la valeur économique est que l’immeuble avait un local commercial, sans compter la tps et la tvq, donc certaines personnes peuvent avoir manqué l’alerte. Cependant, lorsque j’ai vu l’adresse, à 25 mètres du métro Joliette et à 100 000$ sous la valeur économique, j’ai vu l’opportunité instantanément. J’ai beaucoup d’amis qui ont des capitaux à investir alors j’ai appelé l’un d’eu pour savoir si ça l’intéressait et nous avons investi ensemble par la suite.PM: C’est ce qui est plaisant en tant qu’investisseur. Plus vous faites de transactions, plus les investisseurs viendront vers vous au fil de votre parcours. Jusqu’au jours où la roue tourne plus vite que ce que vous êtes capable de prendre. Tu as aussi fait le financement avec Alexandre Gagné de notre équipe.FA: Ça été très performant, car je ne connaissais pas le programme de People trust. Puisque nous étions 100 000$ sous la valeur économique, nous avons été en mesure d’aller chercher 10% de plus en travaux et cela nous a permis de terminer avec un financement d’environ 93%. Nous accotions la valeur économique, avec 85% de financement SCHL en plus de 10% du prêt initial.PM: Cependant, il est important de comprendre que, pour que cela fonctionne, il faut être sous la valeur économique car le 10% doit entrer dans le ratio de couverture de la dette. C’est d’ailleurs ce que je trouve formidable. Tu prends des immeubles, maximise le financement et roule ça rapidement. C’est certain que, comme tu es encore assez jeune, ton ratio de dette est encore assez élevé, mais tu continue d’acheter des immeubles, que tu remets à neuf. De toute façon, en restant dans un ratio de 1,30 cela se paie automatiquement et il y a un profit qui se dégage.FA: J’ai toujours des partenaires sur 50% de mon parc alors ils emmènent toujours du nouveau capital. Ce qui fait, qu’au final, mon ratio d’endettement n’est pas si élevé que cela. Je suis donc protégé contre n’importe quel hausse de taux et mon risque est pratiquement inexistant.Plus vous faites de transactions, plus les investisseurs viendront vers vous au fil de votre parcours. Jusqu’au jours où la roue tourne plus vite que ce que vous êtes capable de prendre. – Patrice MénardPM: En parlant de hausse de taux, quel est ta stratégie cette année par rapport à tout cela car, on le sait, les taux d’intérêts ont augmenté de façon importante au courant des derniers mois?FA: Comme je le disais d’entrée de jeu, nous allons continuer à regarder le marché et à être ouvert aux opportunités. C’est certain que l’on reste un petit peu plus prudent, car selon nous, il risque d’y avoir plus d’immeuble qui vont tomber en vente. Tous ceux qui ont profité de la capitalisation lorsque les taux étaient à 2,05%, en voyant que cela a monté d’un point, peuvent se dire que c’est maintenant le temps de vendre avant qu’il y ait un réajustement ou une stabilisation des prix. Cela va donc créer des opportunités.PM: Donc, en ce moment, tu as les deux 8 logements qui sont en rénovations, tu as fait l’acquisition du 6 logements, y’a–t-il des gros travaux à faire sur cet immeuble?FA: Non, toutes les salles de bains ont été refaites. Il risque d’y avoir un peu de maçonnerie à revoir et le reste sera uniquement de l’entretien. Ça fait du bien parfois d’acheter des immeubles où je ne suis pas obligé de tout refaire. En regardant le retour sur investissement de cet immeuble, les ratios sont simplement incroyables.PM: Nous allons notarier bientôt un 130 logements. Comme je l’expliquais plus haut, nous sommes passés à travers une contamination majeure. Maintenant que les travaux sont complétés, quels sont tes plans avec cet immeuble pour la prochaine année?FA: C’est certain que nous allons entrer avec une nouvelle gestion. Il y a déjà des employés à l’interne donc il s’agit de voir comment ils travaillent et de prendre environ un mois pour se familiariser avec le tout. Ensuite il s’agira d’identifier les endroits où nous allons être en mesure de créer encore plus de potentiel que ce que nous avons déjà vu. Il s’agit d’une ancienne résidence pour personnes âgées donc il y a des espaces inutilisés dans lesquels nous allons pouvoir créer des logements. Nous allons pouvoir ajouter 6 logements dans l’immeuble. Nous avons aussi une stratégie pour l’électricité. Il y a déjà les 132 compteurs dans l’immeuble. Nous allons aussi ajouter des services comme Internet et rafraichir les aires communes. Il s’agit de faire un rafraîchissement, car l’immeuble avait été converti d’une entreprise, soit une résidence pour personnes âgées, à un bâtiment résidentiel long terme. On cherche naturellement à mettre le plus d’argent dans nos immeubles pour optimiser le potentiel tout en balançant pour avoir un bon cashflow. – Frédéric AubryPM: C’est d’ailleurs un point que j’aimerais aborder avec les investisseurs. Énormément d’opportunités vont se présenter de cette façon, car plusieurs personnes prennent des résidences pour personnes âgées et les transforment en blocs appartement traditionnels. Souvent, à cause de la réglementation dans les résidences pour personnes âgées, certains propriétaires ne veulent pas embarquer dans les gicleurs, les mitigeurs d’eau et tout ce qui s’en vient au niveau de la sécurité. Ce qui arrive est que, au lieu d’investir au niveau des exigences de sécurité, les propriétaires préfèrent reconvertir les immeubles en blocs traditionnels. Cependant, ce qui arrive à ce moment-là est que plusieurs pièces se retrouvent inutilisées et sont transformées en logements.FA: La réglementation a changé, car trop de gens se débarrassaient de leurs résidences de cette façon donc les subventions ont augmenté. Ils désirent conserver les plus grosses résidences, donc tout ce qui est au-dessus de 35 logements.PM: Tout ça sera très intéressant une fois terminé. Ce que je propose est que l’on emmène les gens en direct afin de voir le résultat des travaux afin de donner une idée du avant et après. Quels sont tes autres projets pour cette année?FA: Saine gestion du parc et optimisation, car j’ai beaucoup de potentiel à l’intérieur du parc qui est inutilisé en ce moment. Stabiliser tout ce qui est entretien, car ce n’est pas facile à gérer. On cherche naturellement à mettre le plus d’argent dans nos immeubles pour optimiser le potentiel tout en balançant pour avoir un bon cashflow.PM: N’hésitez pas à communiquer avec Frédéric si vous chercher un partenaire ou si vous ne savez pas comment commencer. Il est toujours ouvert à de nouvelles opportunités. Merci à Frédéric Aubry de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com