Assurance Multi-Logements

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article nous allons aborder l’assurance dans le domaine du multi-logement, J’ai eu la chance d’avoir avec moi en entrevue Victor Tremblay, un courtier possédant une bonne audience sur les médias sociaux, mais surtout très compétent dans son domaine. La majorité de son expertise est centrée sur l’assurance dans le milieu du multi-logement et c’est pour cette raison que je tenais à ce qu’il partage son savoir avec nous aujourd’hui. Lorsque nous avons commencé à faire le travail pour les 850 propriétés disponibles sur le marché pour notre programme d’acheteurs VIP, nous avons consulté Victor avant de commencer le travail, entre autres, pour les analyses comparatives de marché. Dans les analyses comparatives, nous avons une section pour le potentiel de l’immeuble et une section pour optimiser les revenus et/ou les dépenses. Bien sûr, l’assurance est une dépense importante et nous voulions savoir quels était les facteurs qui pouvaient avoir un impact important sur le prix final. Dans le résumé que nous avons fait, la statistique se situe environ à 308$ par logement, par année lorsque nous avons consulté les facteurs importants à considérer. Cependant, ce montant peut être affecté par plusieurs facteurs. Nous avons poussé nos analyses un peu plus loin et l’un des facteurs les plus importants, influençant ce montant, que Victor nous a mentionné est l’année de construction.VT: C’est difficile de qualifier lequel est le plus important, mais en effet l’année de construction est vraiment influente sur la prime d’assurance. Un immeuble bâti au début des années 1900 sera beaucoup plus cher qu’un immeuble bâti dans les vingt dernières années. Le taux de sinistralités pour un immeuble est calculé par les actuaires en fonction du fait qu’assurer l’immeuble sera rentable pour leur parti aussi. Donc cela peut engendrer une prime beaucoup plus élevé que le 308$ la porte dont parle les investisseurs. Un autre facteur important est le type de construction. En effet, tout ce qui est béton coûtera beaucoup moins cher que tout ce qui est bois/brique. Également, la grandeur des logements jouera un rôle très important. Surtout s’il s’agit de 2 ½ et 1 ½, les compagnies d’assurances y portent attention, car le type de locataire louant ce type logement peuvent poser plus de complications pour les propriétaires.« La statistique se situe environ à 308$ par logement, par année lorsque nous avons consulté les facteurs importants à considérer » – Victor TremblayPM: Certaines compagnies peuvent donc refuser d’assurer selon la grandeur des logements. Il s’agit alors d’un facteur externe à l’immeuble. La grandeur des immeubles a aussi un impact sur le prix final de l’assurance. Qu’il s’agisse d’un 6, 25, ou 100 logements. Cependant plus l’immeuble est gros, cela ne veut pas dire qu’il sera nécessairement moins cher. Tout ce qui est immeuble en haut de 20 logements dépendent de la capacité d’assurance de l’assureur, car la valeur de reconstruction sera plus élevée en fonction de la grandeur de l’immeuble.VT: Les compagnies d’assurances n’ont donc pas nécessairement les moyens d’assurer tout l’immeuble. Dans des cas comme ça, l’assureur doit diviser le risque ce qui fait en sorte que le processus peut être un peu plus complexe. Donc, le fameux 300$ la porte, doit vraiment respecter les conditions. Les rénovations effectuées sur l’immeuble sont aussi un autre point très important. Un immeuble de 1930, mais rénové entièrement : plomberie, chauffage, électricité, sera certainement moins coûteux à assurer qu’un immeuble qui n’a aucunement été rénové. Ce sont alors des points importants à vérifier lors de l’achat d’un immeuble. Lorsqu’on parle des gros immeubles de 100 logements et plus, il y a souvent des structures de béton, mais on peut se trouver dans une zone plus difficile avec, par exemple, un 75 logements en bois/brique. Un autre facteur important est le secteur de l’immeuble. Tout secteur qui est plus dense est moins intéressant pour les assureurs, car il y a beaucoup plus de risque à assurer dans ces coins-là. Le coût de l’assurance peut donc être proportionnel à l’emplacement de l’immeuble par rapport au point le plus densément peuplé, plus on s’éloigne des grandes villes plus le coût va diminuer.PM :En résumé, l’année de construction, la grandeur des logements, la grandeur de logement, la densité, les rénovations sont des points majeurs à surveiller lors de l’achat d’un immeuble ainsi que les points qui peuvent grandement influencer le prix que vous paierez pour faire assurer votre immeuble. Merci à Victor Tremblay-Gratton de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com