Entrevue avec Philippe Morisset: Cannabis et Régie du logement.

PM: Bonjour à tous, pour cette nouvelle entrevue, j’ai la chance d’avoir avec moi Philippe Morisset, associé chez Joli-coeur Lacasse Avocats. Il est ici aujourd’hui pour nous parler de cannabis. Ce sera une entrevue fumante, sans vouloir faire de jeu de mots. Il est un avocat spécialisé avec la régie du logement et je l’ai rencontré dernièrement lors d’une conférence qu’il a donnée à propos de la légalisation du cannabis et je pense que ce sera un sujet très important pour la deuxième moitié de 2018 et le début de 2019 car il y a encore beaucoup d’inconnus et d’incertitudes. Même la date d’entrée en vigueur a été repoussée. Philippe sera donc en mesure de nous donner un aperçu puisqu’il y a plusieurs d’aspects à considérer. Il y a la légalisation au niveau fédéral et au niveau provincial, mais ce ne sont pas les mêmes lois qui s’appliquent. Par la suite, il y a la consommation, la production ainsi que la fumée secondaire. C’est donc plusieurs points qui seront touchés et qui doivent être considérés. Ce ne sera pas évident pour les propriétaires de gérer tout cela sur le terrain c’est donc pour cette raison que je tenais à inviter Philippe aujourd’hui. Je vais donc le laisser s’introduire.PhM: Je suis associé chez Joli-coeur Lacasse depuis maintenant 15 ans et, au cours de ma pratique, j’ai développé une expertise en droit locatif résidentiel. Cela m’a donc amené à plaider des centaines de dossiers à la Régie du logement et devenir une référence dans le domaine.PM: Merci Philippe, pour commencer, peux-tu nous expliquer quels sont les principaux points du projet de légalisation, au niveau fédéral et provincial, et quel est la différence entre les deux?PhM: Ce qu’il faut bien comprendre, c’est qu’au départ il s’agit d’un changement au niveau de la législation fédéral puisque la possession et la production de cannabis sont des actes criminels et qu’il y aura des assouplissements à ces règles. À la base, il y aura une modification de la loi fédérale et certains pouvoirs seront transférés aux provinces en ce qui concernent la production, la vente et la gestion. C’est pour cette raison que nous avons deux lois qui seront en concurrence au niveau de la légalisation du cannabis.PM: Y’a-t-il beaucoup de différences ou contradictions entre les deux?PhM: Il y en a certaines. Vous verrez qu’au provincial la loi est beaucoup plus strict qu’au fédéral, notamment au niveau de la production, alors que le fédéral donne plutôt les grandes lignes. Ensuite chacune des provinces sera en mesure de régir à sa façon.PM: Parfait, donc quels sont les grandes différences entre les deux?PhM: Si nous regardons du côté de la possession, au niveau fédéral il y a deux catégories d’âge: les 12 à 18 ans et 18 ans et plus. Au fédéral, il est prévu que les gens de 12 à 18 ans peuvent posséder jusqu’à 5 grammes de cannabis séché avec eux et, pour les gens de 18 ans et plus, nous allons monter jusqu’à 30 grammes. Par contre, au provincial, il est interdit de posséder du cannabis séché pour les gens de moins de 18 ans et, pour les gens de 18 ans et plus, ils pourront posséder jusqu’à 150 grammes de cannabis séché autre que dans un lieu public.« Puisque la loi provinciale sera plus restrictive, c’est elle qui va s’appliquer. Il pourrait cependant y avoir un débat constitutionnel à savoir si certains articles adoptés par le provincial sont légaux. » – Philippe Morisset PM: Pour quelqu’un qui ne connaît pas la différence, en ce moment nous sommes à Québec, quel serait la prédominance?PhM: Puisque la loi provinciale sera plus restrictive, c’est elle qui va s’appliquer. Il pourrait cependant y avoir un débat constitutionnel à savoir si certains articles adoptés par le provincial sont légaux. Je crois que certaines personnes vont sans doute tenter le coup afin de valider si la législation québécoise est valide sur certains articles. Toutefois, c’est une hypothèse.PM: C’est un grand débat c’est certain. Lorsque l’on arrive aux propriétaires de blocs appartements et que, par exemple, l’un des locataire arrive et décide d’avoir quatre plants de marijuana dans son logement, si j’ai bien compris, au niveau provincial on ne pourra pas faire de production, mais au fédéral ce sera permis. Comment agir dans ce cas?PhM: Au niveau fédéral, on prévoit que l’individu pourra avoir chez lui jusqu’à quatre plants. Cependant, lorsque l’on mentionne chez lui, la loi ne veut pas dire à toutes les résidences de l’individu, mais bien la résidence où il réside habituellement. La résidence va comprendre le terrain et les accessoires donc c’est vraiment par unité d’habitation. La loi prévoit aussi qu’il est interdit de cultiver pour quelqu’un d’autre. Dans le cas où il y aurait plusieurs colocataires, le nombre de plant est limité à l’unité d’habitation et non au nombre d’individu. Il y aura, par contre, une interdiction au niveau du Québec puisque le gouvernement a créé une société d’État qui sera responsable de la vente du cannabis.PM: Nous avons parlé de la loi provinciale et fédérale. L’entrée en vigueur devait être le premier juillet, c’est ce qui était véhiculé dans les médias, est-ce que ça a été remis en question ou c’est simplement une question d’application des lois?PhM: C’est plutôt au niveau des modifications au niveau de la loi car cela implique des changements législatifs de plusieurs lois fédérales et provinciales. Ça amène beaucoup de changement législatif, ce qui fait en sorte que le délai qui avait été donné par le fédéral était beaucoup trop court pour permettre toutes ces modifications. C’est pour cette raison qu’ils ont reporté la mise en vigueur de la légalisation.PM: Supposons que cela reste tel quel, au niveau provincial, quel serait le recours d’un propriétaire qui entrerait chez un locataire et y verrait trois plants de marijuana?PhM: Hypothétiquement, avec les nouveaux projets de lois qui s’en viennent, il n’y a pas de différence de traitement qui se fera de la part de la Régie du logement. Selon moi, ce sera les mêmes principes qui sont applicables aujourd’hui. C’est beaucoup plus au niveau de la fumée secondaire que l’intervention du propriétaire sera beaucoup plus rapide car le projet de loi prévoit que personne ne pourra fumer dans les espaces communs d’immeubles d’habitations de plus de deux logements. Le propriétaire aura la responsabilité d’apposer des affiches partout où il sera interdit de fumer et, s’il constate que des gens fument aux endroits interdits, aura l’obligation d’intervenir.PM: Car si je comprends bien, il y a des permis de production qui peuvent présentement être émis?PhM: En fait, présentement, la loi prévoit que les permis délivrés le sont uniquement pour des raisons médicales et permettent aux gens de cultiver et consommer du cannabis.PM: Ça risque donc d’être complexe pour un propriétaire qui a, par exemple, une quarantaine de locataire. Comment doit-on jouer ou non à la police avec les locataires?« Le projet de loi prévoit que personne ne pourra fumer dans les espaces communs d’immeubles d’habitations de plus de deux logements. » – Philippe MorissetPhM: Puisque la loi provinciale interdira toute production, cela ne changera rien dans le traitement qui est existant aujourd’hui par la régie du logement. La seule différence est qu’aujourd’hui elle est considérée comme une substance illégale donc la Régie intervient.PM: C’est un bon point. Déjà au départ, l’histoire du plant de marijuana dans le logement ou à l’extérieur ne passera pas et un propriétaire sera en mesure de le dire.PhM: Jusqu’à maintenant, rien ne permettait à un propriétaire de modifier les conditions d’un bail afin d’interdire la culture, mais il y a des démarches qui sont faites au niveau du gouvernement et des articles de loi sont censés être prévus afin de permettre aux propriétaires d’inclure l’interdiction de la culture de marijuana dans les règlements d’immeubles. Je conseille de le faire à partir de maintenant.PM: On ne pourra pas interdire la consommation, et encore, c’est un autre détail car il est possible de dire que l’on ne tolère pas la cigarette et que l’on interdit de fumer, mais fumer quoi?PhM: Je dirais n’importe quoi. Lorsqu’un logement est non-fumeur, il reste non-fumeur peu importe la substance. Ce qui va être interdit, et là où les propriétaires risquent d’avoir un problème, est que si un logement n’est pas non-fumeur dès le départ à la signature du bail et qu’on souhaite le modifier afin de le rendre non-fumeur ce ne sera pas possible. La Régie s’est déjà prononcée en disant que ce n’était pas possible puisque c’est contraire à la Charte. Donc, si le locataire refuse cette modification, il est très peu probable que le propriétaire réussisse à faire passer cette modification au terme d’une fixation de loyer. Cependant, s’il s’agit d’un nouveau locataire et que le propriétaire établit dès le départ qu’il s’agit d’un immeuble non-fumeur, il n’y aura pas de problème.PM: Un propriétaire ne pourra donc pas préciser ce qu’il permet de fumer à son locataire. Par exemple, je permets de fumer la cigarette, mais pas la marijuana. Il doit vraiment décider s’il permet de fumer ou non. Parfait, il y a donc un certain contrôle sur l’interdiction que l’on peut imposer. La loi interdit la production, à moins d’avoir un permis pour cause thérapeutique. Si l’on fait face à un locataire nous disant que pour lui il s’agit d’un usage thérapeutique, y’a-t-il un document nécessaire qui prouve cela?PhM: Le locataire doit avoir en sa possession un permis de production sur lequel sera indiqué le nombre de plants qu’il est autorisé à cultiver. La Régie a déjà traité ce genre de situation. Par exemple, si un locataire cultive quatre plants et son permis prévoit qu’il a le droit de cultiver jusqu’à quatre plants, sur cette seule base, le propriétaire n’est pas en mesure de faire quoi que ce soit. La seule façon est de démontrer que la culture, même si légale, pose un préjudice sérieux au propriétaire. Il peut s’agir de dommages au logement ou même au niveau de l’assurance. Certains assureurs acceptent de couvrir le risque, en ce qui concerne la culture, et d’autres refusent.PM: Dans un cas comme celui-ci quel serait le recours du propriétaire?PhM: Il faudrait ouvrir une cause à la Régie. Il y a deux possibilités, une demande d’ordonnance dans laquelle l’on demande au locataire de cesser toute production ou la résiliation du bail. On doit cependant toujours démontrer un préjudice sérieux, car la résiliation du bail est la sanction ultime donc le défaut doit être important.PM: La personne a toutefois le droit de consommation et, pour une raison quelconque, on s’aperçoit qu’un des locataire incommode d’autres locataires avec les odeurs et ses habitudes de consommation. Quels sont les recours du propriétaires dans ce cas-là?PhM: Actuellement, pour la Régie, la tendance majoritaire est que lorsqu’il y a de la fumée secondaire de cannabis, cela constitue un trouble de jouissance car cela importune les autres locataires puisque la substance est illicite. Une fois que la loi sera en vigueur, nous allons appliquer les mêmes principes que la fumée secondaire de cigarette. Il faut vraiment que cela soit incommodant, persistant et que cela trouble la jouissance des lieux. Cela ne doit pas sentir qu’une fois de temps en temps.PM: Comment doit-on documenter tout ça?PhM: C’est certain que cela va nécessiter la collaboration des locataires. Dans la plupart des cas de trouble de jouissance, cela nécessite la collaboration des autres locataires. Ce n’est pas facile puisque les gens ont peur des représailles, mais ce que nous tentons de faire est de sensibiliser les locataires au problème. On demande donc au locataire de noter la date, l’heure, l’intensité, la durée. C’est vraiment la preuve que nous devons faire afin de démontrer la fréquence et la persistance du problème.PM: Si l’on se rappelle, la décision d’interdire aux gens de fumer avait fait couler beaucoup d’encre. J’imagine qu’il y a eu des décisions qui se sont faites avec cela.  Au niveau de la Régie du logement, y’a-t-il des verdicts qui vont aider le processus qui va suivre ou la jurisprudence par rapport au cannabis?PhM: Je crois que le traitement va être le même. L’interdiction de fumer, qu’il s’agisse de la cigarette ou du cannabis, ne changera rien. Pour la fumée secondaire, il s’agira des mêmes règles. Là où les choses seront différentes est que la Régie avait une tendance à voir le cannabis comme une substance illicite donc cela justifiait en soit un trouble de jouissance. C’est la seule partie que nous allons devoir écarter puisque ce sera maintenant légale. Cependant, les principes de préjudices sérieux et troubles de jouissances vont rester.PM: Est-ce que la Régie du logement a déjà donné une ligne directrice vis-à-vis la légalisation de la marijuana?PhM: Non, malheureusement, nous n’avons pas de ligne directrice car ce sont des juges et ils doivent rester impartiaux. ils n’ont donc pas de ligne de pensée sur le sujet.PM: C’est difficile à dire puisqu’il n’y a pas encore eu de cas, mais le cannabis sent beaucoup plus fort que la cigarette. Ce n’est pas long qu’une personne peut fumer une fois ou deux par jour et cela peut dégager de fortes odeurs.PhM: La question est toujours autour du préjudice sérieux. Il y a un principe qui ne changera jamais, peu importe la situation: dès que cela cause des dommages au propriétaire ou un trouble de jouissance aux autres locataires il y a des sanctions qui sont prévues par la loi.PM: Quel serait donc la marche à suivre pour un propriétaire désirant mener une bataille sérieuse dans son immeuble? Nous avons parlé de changer les règlements en cours, même si cela peut être difficile pour les gens qui ont déjà signé des baux.« Il y a un principe qui ne changera jamais, peu importe la situation: dès que cela cause des dommages au propriétaire ou un trouble de jouissance aux autres locataires il y a des sanctions qui sont prévues par la loi. » – Philippe Morisset PhM: Dans tous les dossiers, lorsqu’un locataire se plaint, les propriétaires ont une obligation de résultats. Ce que cela signifie est que ce dernier ne peut se défendre à moins d’une force majeure. On doit donc agir rapidement en commençant par avertir le locataire fautif. La meilleure façon de procéder est avec une lettre afin de laisser des traces. Suite à la mise en demeure, si l’on constate que la situation ne se règle pas, il faut introduire notre recours à la Régie. Ce que cela aura comme impact, en introduisant le recours rapidement à la Régie est que le propriétaire ne sera pas exempté d’une diminution de loyer, mais peut éviter la condamnation à des dommages et intérêts. On ne peut se faire justice soi-même, mais en prenant le recours à la Régie on s’assure de faire le maximum que l’on peut. On sait malheureusement que les délais à la Régie peuvent être long.PM: En parlant de délai, il y a eu beaucoup d’améliorations au niveau des non-paiements de loyer, mais en ce qui concerne la fumée secondaire, qu’il s’agisse de la cigarette ou du cannabis, est-ce que les délais sont respectables?PhM: Malheureusement, cela reste des dossiers qui ne sont pas qualifiés comme étant prioritaires car, pour la Régie, la priorité est mise sur les non-paiements de loyers, les demandes d’éviction pour subdivision ou agrandissement et les reprises de possession. Les autres dossiers suivent leur cours et malheureusement nous sommes pris avec les délais.PM: Y’a-t-il une différence s’il y a des enfants ou non dans le logement?PhM: Je n’ai pas étudié cette partie donc je ne serais pas en mesure de répondre.PM: Merci beaucoup Philippe, en résumé nous avons la loi fédérale et la loi provinciale qui sera plus stricte en interdisant la production. Ensuite, il y a tous les effets liés à la consommation et comment cela affecte l’environnement. Pour un propriétaire, il est important de commencer à s’armer tout de suite en modifiant ses règlements avec les nouveaux baux. C’est une décision personnelle concernant chacun des propriétaires selon ce qu’ils désirent. Nous sommes dans la période de renouvellement donc c’est le temps d’inclure une clause d’interdiction de fumer et une clause d’interdiction de production de cannabis.PhM: D’ailleurs, certaines clauses ont déjà été préparé par des regroupements de propriétaires. Elles sont déjà préécrites donc on doit seulement les indiquer. Par exemple, la CORPIQ a déjà prévu ces clauses dans leur réglementation et elles sont disponibles à tous les propriétaires qui sont membres.PM: Merci à Philippe Morisset de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com